TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02162

N° Portalis 352J-W-B7H-CY73U

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Juillet 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic [Localité 6] SYNDIC ET GESTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. SMART PROPERTIES

[Adresse 5]

[Localité 3]

non représentée

Décision du 04 Juillet 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02162 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY73U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL,Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Smart Properties est propriétaire des lots de copropriété n°58 et 59 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Smart Properties de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la SCI Smart Properties en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 6 septembre 2023.

Par ses conclusions d’actualisation en date du 18 août 2023, signifiées au défendeur non constitué et notifiées le 23 août 2023 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— “Condamner la Société Civile Immobilière SCI SMART PROPERTIES en :

-57.744,12 € de charges de copropriété arrêtées du 01/01/2021 inclus au 01/07/2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

—  1.500 € de dommages et intérêts

—  3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner la même en tous les dépens”.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI Smart Properties n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Smart Properties est propriétaire des lots 58 et 59 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2020, 16 juillet 2021, 6 janvier 2022, 23 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Smart Properties, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 56.377,16 euros.

La SCI Smart Properties ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 17 mai 2022, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par La SCI Smart Properties de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que La SCI Smart Properties a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété depuis très longue date.

Il ressort en effet des pièces communiquées que la SCI Smart Properties a d’ores et déjà été condamnée à deux reprises, par un jugement du tribunal d’instance en date du 16 juillet 2018 et du tribunal judiciaire de Paris en date du 5 mars 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI Smart Properties comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI Smart Properties à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Smart Properties, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Smart Properties sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Smart Properties à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

—  56.377,16 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2023 (3ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022;

—  1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI Smart Properties aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

La GreffièreLa Présidente