TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00166 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T7R

MINUTE N°2025/ 533

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Septembre 2025

S.C.I. PISCOLOGE

c/

[Y] [U]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. PISCOLOGE

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 899 727 598

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U]

né le 12 Juillet 1978 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 juin 2023 avec prise d’effet au 16 juin 2023, LA SCI PISCOLOGE a donné à bail à M. [U] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 530.00 € et 20.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI PISCOLOGE , selon acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 a fait signifier M. [U] [Y]. un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personne, pour un montant de 5562.27 € dont en principal la somme de 5400.00 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI PISCOLOGE a assigné M. [U] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI PISCOLOGE visée dans le commandement et ce à compter du 21 octobre 2024 par application des dispositions de l’article I-24 de la loi du 6 juillet 1989 et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 21 octobre 2024 ;

— Juger que la clause résolutoire a été acquise le 21 octobre 2024 ;

— Juger que le bail a été résilié le 21 octobre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [U] [Y] du logement qu’il occupe [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est dans les délais de la loi à compter de l’ordonnance à venir ;

— Condamner M. [U] [Y] à quitter les lieux sous astreinte de 150.00 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant au locataire garnissant les lieux en tels garde-meubles qui-'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de M. [U] [Y] ;

— Condamner M. [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 550.00 € par mois d’occupation jusqu’au complet départ des lieux ;

— Juger que l’indemnité d’occupation s’élève au jour des présentes à la somme de 2679.03 € à parfaire ;

— Condamner M. [U] [Y] au paiement d’arriérés de loyers et charges à compter du mois de septembre 2023 jusqu’au 21 octobre 2024 date d’acquisition de la clause résolutoire soit 6322.58 € ainsi que les intérêts et accessoires y afférents à compter du commandement de payer délivré le 21 août 2024 ;

— Condamner M. [U] [Y] à verser à la SCI PISCOLOGE la somme de 1000.00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [U] [Y] à verser à la SCI PISCOLOGE la somme de 1500.00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [U] [Y] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé par le travailleur social.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet, par ordonnance de référé en date du 24 juin 2025, d’une réouverture des débats à l’audience du 5 août 2025 afin que la partie requérante produise la notification de l’assignation du 19 mars 2025 à la préfecture du département de l’Hérault ainsi que la notification du commandement de payer en date du 21 août 2024 à la CCAPEX.

A l’audience du 5 août 2025, le conseil de la SCI PISCOLOGE dépose.

M. [U] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 20 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI PISCOLOGE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 21 août 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI PISCOLOGE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 12 juin 2023 avec prise d’effet au 16 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié a M. [U] [Y] le 21 août 2024 pour la somme de 5562.27 € dont en principal 5400.00 € au titre des arriérés locatifs pour s’acquitter de leur dette locative.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [U] [Y] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [U] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 550.00 € provision sur charges comprise jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SCI PISCOLOGE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SCI PISCOLOGE produit à l’instance un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 11538.71 € au 5 août 2025.

M. [U] [Y], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [U] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 11538.71 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur l’astreinte et les dommages et intérêts

L’article L131-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution stipule que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’astreinte est ainsi une mesure de contrainte ordonnée par le juge pour vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision.

En l’espèce la SCI PISCOLOGE ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [U] [Y] autrement que par une argumentation basée sur les arriérés locatifs fondement de la dette et sa connaissance de l’obligation contractuelle de paiement des loyers et charges.

Le manquement à cette obligation contractuelle ne saurait à elle seule caractériser la mauvaise foi et avoir pour corollaire une résistance abusive des locataires à la décision à intervenir sur laquelle LA SCI PISCOLOGE fonde sa demande d’astreinte.

Ainsi le défaut de paiement des loyers et charges ne peut être invoqué pour démontrer en la cause toute résistance abusive basée sur la mauvaise foi et être dès lors présumée.

En conséquence, la SCI PISCOLOGE sera déboutée de ses demandes d’astreinte et de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [Y], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [U] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2023 avec prise d’effet au 16 juin 2023 2014 entre d’une part LA SCI PISCOLOGE et d’autre part M. [U] [Y] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [U] [Y] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI PISCOLOGE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] à payer à titre provisionnel à LA SCI PISCOLOGE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 550.00 € (cinq cent cinquante euros) provision sur charges comprise et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] à payer à titre provisionnel à LA SCI PISCOLOGE la somme de 11538.71 € (onze mille cinq cent trente-huit euros et soixante et onze centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] aux entiers dépens ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [Y] ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI PISCOLOGE du surplus de ses demandes notamment celles relatives aux dommages et intérêts et à l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,