TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LAIGO LE PORS, M^e LAURENT,

M^e SIDOBRE, M^e BRIZON et M^e PALES

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e AUSSANT et M^e PENOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12928

N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

N° MINUTE :

Assignation du :

22 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 15 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [K]

[Adresse 8]

[Localité 14]

représenté par Maître Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0882

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Jacqueline AUSSANT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Société ZURICH INSURANCE PLC

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Xavier LAURENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0023

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Monsieur [M] [L]

[Adresse 8]

[Localité 14]

représenté par Maître Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0514

Madame [E] [D] [D]

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par Maître Grégoire PENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1147

S.A. GMF ASSURANCES

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

S.E.L.A.R.L. [Z] SAGL

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître François PALES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0548

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 septembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

FAITS ET PROCÉDURE

M. [F] [K] a acquis de Mme [N], le 09 octobre 2018, un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20], soumis au statut de la copropriété et assuré auprès de la société Zurich Insurance PLC.

M. [L] est pour sa part propriétaire du studio contigu à ce bien et Mme [E] [D] d’un appartement situé au premier étage, au-dessus de celui appartenant à M. [K] et à M. [L], et assuré auprès de la GMF.

Lors des travaux d’aménagement de son bien, M. [K] a découvert l’existence de l’état de délabrement de certains murs, fissurés et porteurs de nombreuses traces d’infiltrations, qu’il a fait constater par huissier le 06 février 2019 et qu’il a signalées au syndic de l’immeuble, la société Foncia, par courriels en date des 04 et 08 février 2019, en lui demandant de faire une déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Le syndic a alors mandaté la société Do Fundo, pour réaliser une purge des murs détériorés et poser des étais, ainsi que la société Profil Bat afin qu’elle vérifie l’état de vétusté de la descente des eaux usées.

Par courrier en date du 08 mars 2019, le syndic a informé M. [K] que le plancher étant un élément privatif, le syndicat des copropriétaires ne prendrait pas en charge le coût de sa réfection pas plus que la perte de jouissance subie.

La société d’architecture [Z] SAGL, la société Pharmabois, spécialiste en charpente, M. [V], architecte DPLG, et la société d’architecte Vasileou, ont été sollicitées afin d’émettre un avis technique sur les causes des désordres et leur ampleur.

Ont ainsi été notamment relevées la surcharge de la dalle béton de l’appartement du premier étage, des fissures dans un mur porteur, des attaques d’insectes à larves xylophages, un affaiblissement des solives du plancher haut et un nécessaire remplacement des poutres hautes et basses.

Il a également été constaté que des travaux de réfection des planchers hauts et des sols des caves ainsi que la réfection des collecteurs de raccordement à l’égout avaient été réalisés sous la direction du cabinet [Z], plusieurs années auparavant.

L’hypothèse d’une fuite antérieure en provenance de l’étage du premier étage et d’une forte présence d’humidité après réalisation d’une dalle en béton armé pour la rénovation des sols de ce même appartement a ainsi été émise par la société d’architecte [H], la société d’architecte [Z] SAGL faisant état, pour sa part, en l’absence de problème de fuite constatée lors de son intervention, d’une ventilation insuffisante de l’appartement, les pièces humides sur cour ayant ainsi créé de la condensation dans la pièce principale qui se serait infiltrée dans les enduits plâtres.

L’assureur de l’immeuble a refusé sa garantie en indiquant que la cause des désordres proviendrait d’une mauvaise ventilation du logement.

M. [K] ayant fait part au syndic de ses inquiétudes concernant la surcharge de la dalle béton de l’appartement du premier étage, le syndic a, par courrier en date du 07 mai 2019, informé M. et Mme [D] de cette difficulté en leur rappelant qu’aux termes du règlement de copropriété, la remise en état des poutres et solives restait à leur charge.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Par acte délivré les 29 mai et 07 juin 2019, M. [K] a fait assigner en référé Mme [D], le syndicat des copropriétaires, Mme [N], la société [Z] et la société Zurich Assurance PLC, aux fins d’expertise judiciaire.

Il a été fait droit à sa demande, par ordonnance en date du 30 août 2019, ayant désigné M. [A] en qualité d’expert judiciaire.

Les opérations ont ensuite été rendues commues, à la demande du syndicat des copropriétaires, à M. [L] puis à la SAS Foncia Transaction France, à la société Pascal Laisne immobilier et à la SAS Foncia rive droite.

Le rapport d’expertise a été clos en juillet 2021.

Par actes délivrés les 22, 23 septembre et 12 octobre 2021, M. [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société Zurich Insurance PLC, Mme [D], la GMF, la société [Z] SAGL et M. [L] en indemnisation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 04 novembre 2022, le juge de la mise en état a :

— débouté M. [K] et M. [L] de leurs demandes en exécution de travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires à communiquer à l’architecte de M. [K] le cahier des charges et le descriptif technique détaillé des travaux de remise en état à intervenir dans son appartement, au moins quinze jours avant le démarrage des travaux,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Zurich Insurance à payer à M. [L] la somme de 8000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice qu’il subira en raison des travaux à effectuer,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Zurich Insurance à payer à M. [K] la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la perte de jouissance de son bien,

— débouté M. [K] et M. [L] de leur demande de provision formulée à l’encontre de Mme [D] et de la société GMF,

— réservé les dépens,

— débouté les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Zurich Insurance PLC a interjeté appel de cette décision le 21 novembre 2022.

Par ordonnance en date du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer sollicitée par la société Zurich Insurance PLC qu’il a, par ailleurs, condamnée à régler la somme de 1200 euros, tant à M. [K] qu’à M. [L] au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident.

Par arrêt rendu le 28 février 2024, la cour d’appel de Paris a réformé la décision rendue le 04 novembre 2022 en ce qu’elle a condamné la société Zurich Insurance PLC, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à régler à M. [L] la somme de 8000 euros et à M. [K] celle de 20 000 euros à titre de provision, en considérant que l’interprétation du contrat d’assurance, point sur lequel la position des parties diverge, relève de la compétence exclusive du juge du fond.

Statuant à nouveau, elle a ainsi débouté M. [K] et M. [L] de leur demande de provision formulée contre la société Zurich Insurance PLC et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie dirigée contre son assureur, confirmé l’ordonnance pour le surplus et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel.

Dans ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, M. [K] demande au tribunal, au visa des articles 8, 9, 10, 10-1, 14 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du code civil, de :

« Dire et juger recevables et bien fondées, les demandes, fins et conclusions de Monsieur [K],

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, à réaliser les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’Expert judicaire, sur la base des devis de la société METTALIER et de la société LE RABOT ET L’HERMINETTE retenus dans son rapport, à savoir le mur moellon et le mur de refend mitoyen, comprenant la finition en bois,

o sous bénéfice d’une assurance Dommage-ouvrage,

o sous contrôle d’un maître d’œuvre et,

o sous astreinte de 200 euros par jour retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant signification du jugement à intervenir ;

Condamner la compagnie ZURICH ASSURANCE à garantir le Syndicat des copropriétaires du paiement du coût de ces travaux ;

Condamner Madame [E] [D] [D] à réaliser les travaux de remise en état de ses parties privatives prescrits par l’Expert judicaire, sur la base du devis de la société METTALIER retenu dans son rapport, à savoir le plafond du salon (plancher bas de Mme [D] [D]),

o sous bénéfice d’une assurance Dommage-ouvrage,

o sous contrôle d’un maître d’œuvre et,

o sous astreinte de 200 euros par jour retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant signification du jugement à intervenir ;

Condamner la compagnie GMF ASSURANCE à garantir Madame [D] [D] du paiement du coût de ces travaux ;

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], Madame [E] [D] [D], la compagnie ZURICH ASSURANCE, la compagnie GMF ASSURANCE et la société [Z] SAGL à payer à Monsieur [F] [K], les sommes suivantes :

Sur les préjudices matériels :

—  17.570,00 euros HT au titre des travaux de remise en état des parties privatives de son appartement (cuisine, électricité, porte), selon actualisation au 26 juin 2023 ;

—  1.470,00 euros HT au titre du coût d’intervention d’un maître d’œuvre,

—  6.930,00 euros HT au titre des travaux de finition du mur de refend,

— la TVA applicable au jour du jugement à intervenir, avec revalorisation du coût des travaux selon les variations de l’indice BT 01 depuis le mois de juin 2023, date d’actualisation des devis, jusqu’à la date du jugement à intervenir,

—  480 euros TTC au titre du remboursement des frais de son architecte,

—  7.448,04 euros au titre du remboursement des charges de copropriété,

Sur les préjudices immatériels :

—  58.970,30 euros à titre de perte de jouissance depuis janvier 2019 jusqu’en décembre 2024,

—  819 euros par mois à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date d’achèvement des travaux suivant procès-verbal de réception ;

—  2.457,00 euros au titre de la perte de jouissance pendant la période des travaux de remise en état de son appartement,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

—  6.000 euros à titre de préjudice moral ;

Sur le préjudice de nature esthétique :

—  16.700,00 euros au titre de la perte de la poutraison en bois du plafond,

Dire et juger que Monsieur [K] sera dispensé de participer aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires pour le suivi des procédures judiciaires et de l’expertise judicaire, ainsi que tout ou partie du coût des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble dans son appartement,

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], Madame [E] [D] [D], la compagnie ZURICH ASSURANCE, la compagnie GMF ASSURANCE et la société [Z] SAGL à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter la compagnie ZURICH ASSURANCE de sa demande de remboursement de la provision versée à M. [K] à valoir sur son préjudice définitif,

Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], Madame [E] [D] [D], la compagnie ZURICH ASSURANCE, la compagnie GMF ASSURANCE et la société [Z] SAGL à payer les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Dire et juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir ;

Dire et juger que le jugement sera opposable à Monsieur [M] [L] en raison de l’accès nécessaire à son appartement pour les besoins des travaux de réfection. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, M. [L] demande au tribunal de :

« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER, LE RABOT ET L’HERMINNETTE ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties privatives prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER réactualisé au 26 juin 2023 à hauteur de 45.672 euros TTC, LE RABOT ET L’HERMINNETTE sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL à verser à Monsieur EL somme de 131.495 euros sauf mémoire, se décomposant comme suit :

—  1.837 euros TTC de frais de sondage destructif (DE STIJL) ;

—  2.600 euros frais de déménagement ;

—  321 euros de frais de garde meuble (107 euros X 3 mois) ;

—  6.405 euros de frais de relogement (2.135 euros X 3 mois) ;

—  3.000 euros de trouble de jouissance à venir.

—  100 euros par mois de trouble de jouissance lié à l’atteinte esthétique actuelle depuis le mois de mars 2021 jusqu’à la réalisation des travaux à intervenir (sauf mémoire).

Décision du 15 novembre 2024

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—  71.000 euros de trouble de jouissance lié à la dévalorisation du bien.

—  45.672 euros de remise en état de l’appartement de Monsieur [L].

—  250 euros de frais de dossier pour la promesse de vente non réalisée

—  410 euros de constat d’huissier.

Dire que Monsieur [M] [L] sera dispensé de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et des frais d’expertise, ainsi qu’au coût des travaux de réfection et d’indemnisation de son préjudice, et qu’il sera remboursé des charges liées à la présente procédure qu’il a déjà exposées ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL à verser à Monsieur [L] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, y incluant le constat d’huissier en date du 28 septembre 2022. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Débouter Messieurs [L] et [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

Dire qu’aucune injonction d’exécuter les travaux prévus aux termes du rapport [A] ne saurait prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

Condamner, s’agissant des travaux sur le mur de refend, Madame [D] [D] et son assureur la compagnie GMF ainsi que la compagnie ZURICH INSURANCE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de Monsieur [K] et/ou de Monsieur [L]

Donner acte, s’agissant des travaux de reconstitution du plancher bas de l’appartement [D], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ce qu’il en demandera le moment venu le remboursement à Madame [D] [D] et que par conséquent les travaux ne seront engagés par le syndicat des copropriétaires qu’à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra

Donner acte, en conséquence au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ce qu’il demandera le remboursement de telles dépenses à Madame [D] [D] et à son assureur, la GMF, y compris dans l’hypothèse où il serait contraint de les exécuter par une décision du tribunal de céans

Et en tant que de besoin les y condamner

En tout état de cause

Condamner la société ZURICH INSURANCE, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de l’immeuble, à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre

Condamner in solidum entre eux, Messieurs [L] et [K], Madame [D] [D] et son assureur la compagnie GMF et la compagnie ZURICH INSURANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] une somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et les débouter dans le même temps de leur propre demande sur ce même fondement

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Condamner in solidum entre eux, Messieurs [L] et [K], Madame [D] [D] et son assureur la compagnie GMF et la compagnie ZURICH INSURANCE aux entiers dépens de la présente instance, y compris d’incidents et relatifs et y compris les frais d’expertise [A] dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans ses conclusions en défense n°2, notifiées par voie électronique le 08 novembre 2023, la société Zurich Insurance PLC demande au tribunal, au visa des articles articles L.112-6, L.113-1 et L.124-1-1 du code de procédure civile (sic), de :

« À titre principal

Juger que le fait générateur du sinistre est antérieur à la date de prise d’effet de la garantie souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc,

Juger que les seuls désordres pouvant éventuellement mis à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] résultent de défauts d’entretien,

Juger que la garantie de la société Zurich Insurance plc n’a pas vocation à s’appliquer notamment du fait de l’exclusion du défaut d’entretien et plus généralement en raison du défaut d’aléa,

En conséquence

Débouter Monsieur [K], Monsieur [L] et/ou toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Zurich Insurance plc,

Mettre hors de cause la société Zurich Insurance plc,

Condamner in solidum Monsieur [K] et Monsieur [L] à restituer à la société Zurich Insurance plc les sommes que cette dernière a dû régler en exécution des ordonnances du Juge de la Mise en Etat en date des 4 novembre 2022 et 14 avril 2023,

À titre subsidiaire

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est pas responsable des désordres constatés au niveau des solives de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que Madame [D] a commis une faute à l’origine des désordres subis par le mur de refend du fait de la dalle de béton coulée par l’ancien propriétaire de son appartement à l’origine d’importantes infiltrations au niveau du mur de refend,

Juger que la société [Z] a commis une faute contractuelle à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en ne l’alertant pas sur la présence de fissures sur la façade à l’origine d’infiltrations au niveau du mur de refend,

Juger que la garantie « Dégât des eaux » souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc suivant contrat n°7400027320-LAPO-14 ne couvre que la réparation des dommages matériels,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 12.006 €,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 5.521 €,

Juger que les travaux réparatoires concernant le mur de refend se chiffrent à hauteur de 52.184 €,

En conséquence

Condamner in solidum Madame [D], la société GMF et la société [Z] à relever et garantir indemne la société Zurich Insurance plc de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Mettre hors de cause la société Zurich Insurance plc,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Condamner in solidum Monsieur [K] et Monsieur [L] à restituer à la société Zurich Insurance plc les sommes que cette dernière a dû régler en exécution des ordonnances du Juge de la Mise en Etat en date des 4 novembre 2022 et 14 avril 2023,

À titre infiniment subsidiaire

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est responsable qu’à hauteur de 30 % des désordres constatés au niveau du mur de refend de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est pas responsable des désordres constatés au niveau des solives de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que la garantie « Dégât des eaux » souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc suivant contrat n°7400027320-LAPO-14 ne couvre que la réparation des dommages matériels,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 12.006 €,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 5.521 €,

Juger que les travaux réparatoires concernant le mur de refend se chiffrent à hauteur de 52.184 €,

En conséquence

Limiter à 3.601,80 € (30 % x 12.006 €) le préjudice de Monsieur [K] indemnisable par la société Zurich Insurance plc au titre des garanties souscrites dans le cadre du contrat n°7400027320-LAPO-14,

Limiter à 1.656,30 € (30 % x 5.521 €) le préjudice de Monsieur [L] indemnisable par la société Zurich Insurance plc au titre des garanties souscrites dans le cadre du contrat n°7400027320-LAPO-14,

Limiter à 15.665,20 € (30 % x 52.184 €) le montant des travaux pouvant être indemnisés par la société Zurich Insurance plc au titre des garanties souscrites dans le cadre du contrat n°7400027320-LAPO-14,

Condamner Monsieur [K] à restituer à la société Zurich Insurance plc la somme de 16.398,20 € correspondant à la différence entre le préjudice de Monsieur [K] pouvant être réparé par la société Zurich Insurance plc et la somme que cette dernière a dû régler à Monsieur [K] en exécution de l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 4 novembre 2022,

Condamner Monsieur [L] à restituer à la société Zurich Insurance plc la somme de 6.343,70 € correspondant à la différence entre le préjudice de Monsieur [K] pouvant être réparé par la société Zurich Insurance plc et la somme que cette dernière a dû régler à Monsieur [K] en exécution de l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 4 novembre 2022,

En tout état de cause

Condamner in solidum Monsieur [K], Monsieur [L] et/ou tout succombant à payer à la société Zurich Insurance plc la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [K], Monsieur [L] et/ou tout succombant aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître [R] Laurent conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 01 août 2024, Mme [E] [D] demande au tribunal de :

« DECLARER Madame [E] [D] [D] recevable et bien fondée en ses demandes,

DEBOUTER Monsieur [K] de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [D] [D],

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

DEBOUTER Monsieur [L] de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [D] [D],

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la GMF à garantir Madame [D] [D] de toute condamnation au financement de la remise en état des solives de son plancher bas et du mur de refend de l’immeuble, ainsi que de toutes condamnations pécuniaires ordonnées à son encontre en indemnisation des dommages causés par le sinistre survenu sur lesdites solives et le mur de refend,

CONDAMNER Monsieur [K] à payer à Madame [D] [D] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [K] aux dépens. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la société GMF Assurances demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants, 1240, 1134 du code civil et L 112-6 du code des assurances, de :

« Juger que la responsabilité de Madame [D] [D] n’est pas engagée,

Débouter Monsieur [K] et Monsieur [L] de leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de la société GMF ASSURANCES,

Prononcer la mise hors de cause de la société GMF ASSURANCES,

Juger que la société GMF ASSURANCES ne saurait être tenue à garantir Madame [D] [D] des éventuelles condamnations portées à son encontre,

Subsidiairement,

Juger que la société GMF ASSURANCES ne saurait être condamnée à effectuer des travaux de remise en état,

Juger que les demandes de Monsieur [L] et Monsieur [K] sont contestables en leurs principes et en leurs montants et les en débouter, à tout le mois les réduire à de plus justes proportions,

Juger que la part de responsabilité de Madame [D] [D] ne saurait dépasser 20%,

Juger que la société GMF ASSURANCES ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite,

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], son assureur ZURICH Insurance et la société [Z] SAGL à relever et garantir la Société GMF ASSURANCES de toutes condamnations en principal, frais et accessoires,

En toute hypothèse,

Condamner tous succombants à payer à la Société GMF ASSURANCES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC. »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, la SELARL [Z] SAGL demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1240 du code civil, de :

« Juger irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes de condamnation formées in solidum par Monsieur [K] et par Monsieur [L] à l’encontre de la société [Z] SAGL en ce qu’elles intègrent des demandes qui ne peuvent en toute hypothèse la concerner telles que par exemple celles afférentes aux dommages en plafond et à leurs conséquences,

Débouter l’ensemble des demandes dirigées contre la société [Z] SAGL se rapportant aux désordres affectant le plafond, au titre desquels seules les responsabilités de Madame [D] [D] et la copropriété sont susceptibles d’être retenues,

Juger que la responsabilité de la société [Z] SAGL n’est pas engagée, l’existence d’une faute commise par cette dernière en lien avec les dommages qu’elle n’a pas causés et les préjudices allégués n’étant pas établie,

Débouter Monsieur [K] et Monsieur [L] de leurs demandes, contestables dans leur principe et dans leurs montants,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société [Z] SAGL,

Prononcer la mise hors de cause de la société [Z] SAGL,

Subsidiairement, et pour le cas où par extraordinaire une condamnation quelconque serait prononcée à l’encontre de la société [Z] SAGL,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], son assureur ZURICH INSURANCE, Madame [E] [D] [D] et son assureur GMF ASSURANCES à l’en relever et garantir intégralement, et ce en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

En toute hypothèse,

Condamner tous succombants à payer à la société [Z] SAGL la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 septembre 2024.

A l’issue des plaidoiries, tenues le même jour, la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées par M. [K]

Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [K] demande au tribunal de :

« Condamner la compagnie GMF ASSURANCE à garantir Madame [D] [D] du paiement du coût de ces travaux »

Cependant, dans la mesure où M. [K] soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action, sa demande doit être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Sur les demandes de « juger » et « dire »

Le dispositif des conclusions des parties comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’ils formulent et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif des conclusions de :

— la société Zurich Insurance PLC

« Juger que le fait générateur du sinistre est antérieur à la date de prise d’effet de la garantie souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc »,

« Juger que les seuls désordres pouvant éventuellement mis à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] résultent de défauts d’entretien »,

« Juger que la garantie de la société Zurich Insurance plc n’a pas vocation à s’appliquer notamment du fait de l’exclusion du défaut d’entretien et plus généralement en raison du défaut d’aléa »,

« À titre subsidiaire

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est pas responsable des désordres constatés au niveau des solives de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que Madame [D] a commis une faute à l’origine des désordres subis par le mur de refend du fait de la dalle de béton coulée par l’ancien propriétaire de son appartement à l’origine d’importantes infiltrations au niveau du mur de refend,

Juger que la société [Z] a commis une faute contractuelle à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en ne l’alertant pas sur la présence de fissures sur la façade à l’origine d’infiltrations au niveau du mur de refend,

Juger que la garantie « Dégât des eaux » souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc suivant contrat n°7400027320-LAPO-14 ne couvre que la réparation des dommages matériels,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 12.006 €,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 5.521 €,

Juger que les travaux réparatoires concernant le mur de refend se chiffrent à hauteur de 52.184 €, »,

« À titre infiniment subsidiaire

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est responsable qu’à hauteur de 30 % des désordres constatés au niveau du mur de refend de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’est pas responsable des désordres constatés au niveau des solives de l’appartement de Monsieur [K],

Juger que la garantie « Dégât des eaux » souscrite auprès de la société Zurich Insurance plc suivant contrat n°7400027320-LAPO-14 ne couvre que la réparation des dommages matériels,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 12.006 €,

Juger que le préjudice matériel de Monsieur [K] en lien avec la problématique du mur de refend se limite à la somme de 5.521 €,

Juger que les travaux réparatoires concernant le mur de refend se chiffrent à hauteur de 52.184 € ».

— la société GMF Assurances

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

« Juger que la responsabilité de Madame [D] [D] n’est pas engagée »,

« Juger que la société GMF ASSURANCES ne saurait être condamnée à effectuer des travaux de remise en état »,

« Juger que les demandes de Monsieur [L] et Monsieur [K] sont contestables en leurs principes et en leurs montants et les en débouter, à tout le mois les réduire à de plus justes proportions »,

« Juger que la part de responsabilité de Madame [D] [D] ne saurait dépasser 20% ».

— la SELARL [Z] SAGL

« Juger que la responsabilité de la société [Z] SAGL n’est pas engagée, l’existence d’une faute commise par cette dernière en lien avec les dommages qu’elle n’a pas causés et les préjudices allégués n’étant pas établie ».

— le syndicat des copropriétaires

« Dire qu’aucune injonction d’exécuter les travaux prévus aux termes du rapport [A] ne saurait prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ».

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Donner acte, s’agissant des travaux de reconstitution du plancher bas de l’appartement [D] [D], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ce qu’il en demandera le moment venu le remboursement à Madame [D] [D] et que par conséquent les travaux ne seront engagés par le syndicat des copropriétaires qu’à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra

Donner acte, en conséquence au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ce qu’il demandera le remboursement de telles dépenses à Madame [D] [D] et à son assureur, la GMF, y compris dans l’hypothèse où il serait contraint de les exécuter par une décision du tribunal de céans

Et en tant que de besoin les y condamner ».

Ce faisant le syndicat des copropriétaires qui indique qu’il « demandera » le remboursement des travaux de reconstitution du plancher bas de l’appartement de Mme [D], « le moment venu », se contente d’exprimer une possibilité qui ne constitue pas une prétention dont le tribunal serait valablement saisi de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la SELARL [Z] SAGL

La SELARL [Z] SAGL indique que M. [K] et M. [L] demandent sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires, son assureur, Mme [D] et la GMF Assurances mais rappelle qu’une partie ne peut être condamnée in solidum avec d’autres à indemniser un dommage que si elle a concouru à le réaliser dans son entier.

Or, elle indique qu’elle ne peut être concernée par les réclamations afférentes au plafond du logement de M. [K] et qu’elle ne peut donc faire l’objet d’une demande globale et indissociée comprenant notamment les conséquences de ce désordre.

Elle sollicite par conséquent que soient déclarées irrecevables les demandes de condamnation in solidum formulées par M. [K] et M. [L].

Toutefois, le moyen ainsi développé par la SELARL [Z] SAGL n’est nullement constitutif d’une irrecevabilité, laquelle aurait au demeurant dû être soulevée devant le juge de la mise en état, mais uniquement susceptible de conduire à un débouté des demandes formulées à son encontre.

La SELARL [Z] SAGL est donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes formulées par M. [L]

Aux termes de son dispositif, M. [L] demande au tribunal de :

« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties privatives prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER réactualisé au 26 juin 2023 à hauteur de 45.672 euros TTC, LE RABOT ET L’HERMINNETTE sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ».

Il sollicite toutefois également la condamnation du « syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL » à lui régler la somme de 45 672 euros au titre de la remise en état de son appartement.

M. [L] ne peut ainsi solliciter deux fois l’indemnisation d’un même préjudice et dans la mesure où sa demande de travaux n’est mentionnée que dans le dispositif de ses conclusions sans être développée ni même évoquée dans le corps de ses conclusions, il convient de l’en débouter.

Sur les dommages

— sur les dommages affectant l’appartement de M. [K]

L’huissier de justice, mandaté par M. [K] le 06 février 2019, a ainsi décrit la configuration des lieux :

« Etant dans les lieux au rez-de-chaussée droite au fond de la cour, je constate qu’ils sont constitués d’une pièce principale accessible depuis la cour par une double porte simple battant vitrée formant un petit sas. Cette pièce principale donne librement sans porte dans une petite cuisine prenant le jour par une fenêtre double vantail donnant sur la cour précitée.

Cette petite cuisine donne elle-même sur une petite salle de douche comportant une cabine de douche, un petit lavabo et un WC à l’anglaise. »

Concernant tout d’abord l’état des murs, il a fait les constatations suivantes, photographies à l’appui :

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

« Les murs latéraux sont deux murs porteurs. Je constate que le mur porteur de droite en entrant est très abîmé : il forme un ventre important immédiatement à droite en entrant depuis la cour, le plâtre recouvrant ce mur présente un éclat important avec fissuration sur toute la hauteur du mur et tout le long du soubassement de ce mur. Cet éclat est formé par un trou important de 40 centimètres sur 20 centimètres laissant apparaître la structure même de ce mur porteur.

Je constate ensuite que la structure de ce mur porteur se désagrège de façon importante par simple contact avec mes doigts.

Le mur porteur de gauche en entrant présente d’importantes traces d’infiltrations d’eau sur toute sa longueur. Au fond à gauche, se trouve un placard encastré dans ce mur porteur. Tout autour de ce placard encastré, je constate que le mur se fissure.

Je constate ensuite que ce mur porteur présente une fissuration structurelle ouverte d’environ 2 millimètres en arc de cercle sur toute la hauteur du mur. Par ailleurs je constate un décrochement de 2 millimètres de ce mur porteur tout le long de cette fissure.

Le mur du fond qui est également un mur porteur présente des traces d’infiltrations d’eau côté gauche le long de la colonne de la chute d’eau.

Au moyen de mon testeur d’humidité, je relève un taux d’humidité de 100% dans la quasi totalité du soubassement des trois murs précités à l’exception du soubassement du mur porteur de droite sur une longueur de 2 mètres depuis le mur du fond où le taux d’humidité varie entre 0 et 30% et du soubassement du mur du fond sur une longueur d’environ 1,50 mètre depuis le mur porteur précité où le taux d’humidité varie de 0 à 45%.

Au-dessus de ces soubassements le taux d’humidité est variable de 0 à 100% de façon très irrégulière dans tous les murs. »

S’agissant ensuite du plancher haut, il a indiqué :

« le plancher haut est apparent, je peux voir les poutres et les solives ainsi que les aires de remplissage entre ces poutres et ces solives.

Je constate que la troisième aire de remplissage entre les solives depuis le mur du fond est effondrée laissant apparaître le lattis en bois sur une longueur d’environ 40 centimètres depuis le mur porteur de droite, au-delà, le lattis et la dalle posée sur ce lattis sont également effondrés. Je peux voir les débris au sol au droit de cet effondrement. Les parties subsistantes de la dalle reposant sur les solives se désagrègent par simple contact avec les doigts.

Par ailleurs, à cet endroit, je constate que les solives forment une flèche importante.

Je constate ensuite que deux solives présentent un important éclat de bois. Je constate que le bois se désagrège par simple grattage avec mes ongles.

Je constate ensuite que la poutre longitudinale enfichée dans les deux poutres porteuses transversales se déboîte de la poutre porteuse transversale côté mur du fond de la pièce.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

La poutre longitudinale et les deux poutres porteuses transversales précitées forment un chevêtre. L’aire à l’intérieur de ce chevêtre est comblée par une dalle de plâtre. Je constate que cette dalle de plâtre s’affaisse fortement et est totalement instable. Par ailleurs elle se fend de façon importante. »

Ces constatations sont corroborées par celles de l’expert judiciaire qui, aux termes de ses opérations, a relevé que le plafond d’origine est constitué de solives en bois très anciennes dont il a noté le très mauvais état.

Il a ainsi indiqué à cet égard que « les solives soutenant le plancher R+1 sont pourries, détériorées, « bricolées » et surtout totalement incapables de supporter la dalle en béton qui a été réalisée par les anciens propriétaires du logement au R+1 (Mme [D] [D]) » précisant que ces travaux ont été fait après le 14 juin 1999, date du journal retrouvé dans le plafond, et par les anciens propriétaires de l’appartement de Mme [D].

Il a précisé qu’ « on aperçoit du béton, des creux, des bourrages avec papier journal ! Il n’y a pas de polyane. C’est un « travail » rarement vu ! » ajoutant en effet qu’il « s’agit d’un mauvais « bricolage » d’amateurs avec comblement de trous avec des journaux » et que « cette situation est extrêmement dangereuse car ce plafond a été surchargé avec « du béton » pour faire le plancher du R+1, y compris une partie commune comprenant un bout de couloir (avec continuité des solives). »

Il a également fait état de nombreux dégâts des eaux ayant entraîné une humidité jusqu’à 100% dans les murs.

S’agissant du mur de refend, il a tout d’abord expliqué que vue de l’extérieur, la porte d’entrée de l’appartement de M. [K] est située sur la droite contre le mur mitoyen, séparant son appartement de celui de M. [L].

Il a constaté que ce mur, en pan de bois et se continuant jusqu’au 3ème étage, était fortement délabré et présentait une déformation importante et des bois pourris.

Il n’a en revanche relevé aucun désordre affectant le sol qu’il a qualifié de très solide, précisant que se trouvaient, en dessous, des caves dont le plafond a été restauré en 2009 mais il a en revanche constaté que le plafond de la cuisine avait été endommagé lors de la recherche des désordres.

— sur les dommages affectant l’appartement de M. [L]

L’expert judicaire, après avoir inspecté le logement de M. [L], a observé un plafond très bas d’origine et non pan avec des moulures en « staf » mais n’a pas relevé les mêmes désordres que ceux affectant le logement de M. [K].

Il a en effet expliqué que des essais destructifs avaient été réalisés le long du mur de refend afin de savoir si l’appartement connaissait le même problème de solivage que celui affectant le logement de M. Couillabin mais qu’il n’en était rien.

Il a ainsi indiqué que « le résultat est totalement différent avec présence d’un solivage en bois globalement en bon état et plus gros + calage précis en bois + béton pour soutenir des panneaux de bois et finition carrelage au-dessus », précisant que ces éléments avaient été confirmés lors de la visite du logement de Mme [D], et concluant que « la structure du plancher du R+1 est saine et construite avec les habitudes de l’époque mais sur des solives saines pour plupart et (de) sections plus importantes. »

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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Les photographies annexées à son rapport attestent de la présence de quelques microfissures au-dessus de la porte d’entrée et au plafond.

Concernant le mur de refend, séparatif avec l’appartement de M. [K], l’expert a précisé que les désordres constatés avaient été occultés par le doublage en BA 13 présent dans le logement de M. [L] et considéré, au titre des mesures à entreprendre, que ce mur devait être « refait entièrement sur la longueur de l’appartement de M. Couillabin (et bien entendu M. [L]). »

Sur l’origine des désordres

— s’agissant du mur de refend

L’expert judiciaire a indiqué qu’il y avait « eu de l’eau 1 fois lors de la coulée de la dalle chez Mme [D] » et qu’il avait en outre été fortement humidifié par des fuites en provenance des fissures de la façade et également endommagé par la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores, ayant entraîné une pourriture du mur, ces désordres ayant été occultés par les tentures en tissus présentes dans l’appartement de M. [K] et par le doublage en BA 13 chez M. [L].

La présence de ces insectes et champignons a également été relevée par la société Pharmabois dans son rapport en date du 27 février 2019.

L’expert judiciaire a en effet expliqué que l’eau a pu pénétrer par la façade en raison d’un manque d’entretien, cette dernière apparaissant fissurée sur toute la hauteur du bâtiment.

M. [V], architecte mandaté par M. [K], indique également dans son rapport du 01 avril 2019 que « les désordres sont très probablement liées à des infiltrations depuis la façade » précisant à ce sujet : « je me permets de vous alerter sur l’état de vétusté des façades donnant sur la cour. L’enduit ciment et les nombreuses fissures laissent présager d’importants désordres structurels sur les pans de bois des murs de façades. Un ravalement avec renforcement des pans de bois est à prévoir. »

La SELARL [Z] SAGL relève en revanche que si les désordres proviennent de manière certaine de différents dégâts des eaux et de la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores, pour autant l’expert a retenu le fait que les infiltrations s’étaient produites en particulier lors du coulage de la dalle, cette cause lui étant ainsi totalement étrangère.

Concernant les infiltrations sur la façade, elle soutient qu’elles n’ont jamais été constatées et que l’expert n’a pas tenu compte des contestations émises sur ce point par le syndicat des copropriétaires dans plusieurs de ses dires, relevant par ailleurs qu’il n’est pas crédible que le mur de refend ait pu être touché par des infiltrations de la façade alors que cette dernière est perpendiculaire à ce mur.

Elle considère en revanche que la présence d’insectes et de champignons résulte bien d’infiltrations, en lien avec le coulage de la dalle, mais sans doute également de l’humidité ambiante d’un appartement non ventilé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que tant l’expert judiciaire que M. [H], architecte consulté par M. [K], font état de cette humidification lors de la coulée de la dalle en béton.

L’expert judiciaire indique ainsi qu’il y a « eu de l’eau 1 fois lors de la coulée de la dalle chez Mme [D] » et M. [H] émet l’hypothèse, dans son rapport technique en date du 08 mai 2019, d’ « une forte présence d’humidité suite à la réalisation d’une dalle en béton armé pour la rénovation des sols de l’appartement du 1er étage ».

Toutefois, le rôle causal de la dalle en béton s’agissant de l’humidité présente dans le mur, ne ressort ainsi que des seules déclarations de l’expert judiciaire ou de simples hypothèses émises par M. [H], non étayées, alors qu’aucune des pièces produites ne permet de l’établir, étant relevé que la dalle litigieuse aurait été coulée entre 1999, date du journal retrouvé dans la dalle, et 2002, date d’acquisition du bien par Mme [D] et que l’expert n’est intervenu qu’en 2020.

S’agissant ensuite des infiltrations en raison des fissures sur la façade de l’immeuble, l’existence de ces infiltrations ne ressort également que des seules déclarations de l’expert judiciaire ou d’hypothèses émises par les architectes consultés par M. [K] sans qu’elles ne soient, sur ce point, étayées par aucune pièce ni vérifications.

En effet, quand bien même l’existence de fissures n’apparaît pas contestable, pour avoir été constatée, leur lien de causalité avec la dégradation du mur de refend n’apparaît pas établi.

Aucune des pièces produites ne démontre ainsi la réalité d’infiltrations d’eau en provenance de ces fissures, alors que la SELARL [Z] SAGL conteste cette hypothèse en expliquant que la façade est perpendiculaire au mur de refend de telle sorte qu’elle considère qu’il n’est pas crédible que des infiltrations en façade ait pu toucher ce mur et que le syndicat des copropriétaires ne fait état, dans son dire précité, que de « possibilités d’entrées d’eau par la façade fissurée ».

Au contraire, le rapport technique en date du 08 mai 2019, établi à la demande de M. [K] par M. [H], architecte, émet, s’agissant de l’humidité constatée tant dans le mur de refend que dans les solives du plancher bas du R +1, l’hypothèse de fuite en provenance de l’étage supérieur et indique :

« une recherche de fuite devrait être réalisée par un expert pour définir les causes d’une présence d’humidité au plafond et aux murs périphériques de l’appartement. Même s’il paraît compliqué de définir avec certitude la cause, il ne faut pas écarter diverses hypothèses comme :

— une fuite antérieure provenant d’une pièce humide de l’appartement du 1er étage,

— une forte présence d’humidité suite à la réalisation d’une dalle en béton armé pour la rénovation des sols de l’appartement du 1er étage. »

Or, il ressort d’un échange de courriels, intervenus en novembre 2012 entre la locataire qui occupait alors le bien ensuite acquis par M. [K] et le syndic, que cette dernière lui a indiqué, s’agissant de la fuite alors dénoncée que « lors d’une dernière visite, la fuite venait d’un joint de la canalisation qui est dans mon appartement, pas celui du dessus. »

Dans un autre courriel adressé le 22 mars 2016, elle a de nouveau signalé au syndic l’existence d’un dégât des eaux, indiquant à ce propos :

« je vous contacte pour vous signaler un dégât des eaux entre mon appartement au rez-de-chaussée et celui de Mr [S] au premier étage. Le dégât des eaux se situe sous les toilettes de Mr [S] et mon plafond est trempé à ce niveau, de l’eau goutte. »

Dans un courriel en date du 24 mars 2016, elle a informé le syndic que le plombier avait identifié l’origine du sinistre et qu’il « s’agissait d’un joint sur les toilettes du premier étage qu’il a changé. »

Les éléments ainsi analysés ne permettent donc pas de relier l’humidité affectant le mur de refend avec des infiltrations en provenance de fissures de la façade.

Par conséquent, s’il est établi que le mur de refend a été endommagé par une forte humidité, ayant entraîné la présence d’insectes à larve xylophages et de champignons lignivores, pour autant il n’est pas possible d’établir l’origine de ces infiltrations.

— s’agissant des solives du plancher R +1

Tant la société Pharmabois dans son rapport en date du 27 février 2019, que M. [H] et M. [V], architectes mandatés par M. [K], dans leurs rapports du 08 mai 2019 et 01 avril 2019, ont constaté la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores dans les éléments du solivage haut de l’appartement de M. [K].

L’expert judiciaire a toutefois indiqué, dans une réponse à un dire du 08 juillet 2021 (page 201 du rapport que « l’humidité et les insectes à larves xylophages ne sont que des phénomènes aggravants qui n’ont pas à être pris en compte devant le poids de la dalle) » précisant que « rien que le poids de la dalle suffit pour détruire les solives. »

Il a en effet expliqué que « les désordres ont été causés par la dalle en béton coulée directement sur le solivage en bois du plancher R+1 qui était en place depuis l’origine du bâtiment.

En effet, cette structure de petites solives était suffisante à l’époque pour porter un plancher bois et une surcharge de 80 à 100 daN/m. Ces solives ne font que porter un plancher de l’étage supérieur sans aucun lien avec le reste du bâtiment (…)

En revanche, cette dalle de béton pesant entre 250 et 400 daN/m² est catastrophique pour ces solives bois qui ne sont absolument pas aptes à supporter un tel poids ».

Dans sa note aux parties n°2 (page 79 du rapport d’expertise), il a en effet précisé que si la capacité portante d’origine de ces solives était de 80 kg/m², elle était désormais plutôt proche de 20 ou 30 kg/m² et que « le béton a été coulé directement sur les petits bois entre les solives sans même placer un polyane (feuille de plastique solide retenant l’eau). »

Il a également précisé que « les solives ont été abondamment mouillées à ce moment-là. Elles ont été aussi fragilisées car si la dalle béton mesure 10 cm d’épaisseur, son poids propre est alors de 250 kg/m².

La surcharge d’exploitation pour l’habitat est de 150 kg/m². On arrive donc à 400 da N/m². »

L’expert précise ainsi que « ces solives auraient pu casser entraînant une catastrophe humaine et matérielle », que « l’entreprise ou les personnes qui ont réalisé cette dalle mettent, encore aujourd’hui, en danger l’immeuble complet » et qu’il était heureux que le syndic ait fait installer en urgence des étais.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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Il a ajouté que « la partie couloir au R+1 située au-dessus de l’appartement de M. Couillabin est commune à la copropriété mais elle a été refaite à l’identique par les anciens propriétaires du R+1 en même temps que toute la dalle y compris au-dessus de chez M. [L]. Les solives de cette partie couloir sont le prolongement de celle visibles chez M. Couillabin. »

Aux termes de ses opérations, il a donc conclu que le solivage de l’appartement a été endommagé et quasiment détruit lors de la coulée de la dalle au R+1 chez Mme [D], précisant que les solives sont incapables de reprendre un tel poids et que le manque de précautions pendant la coulée a saturé d’eau, momentanément, les solives et les murs, surtout le mur de refend.

S’agissant de ces infiltrations durant la coulée de la dalle de béton, comme indiqué précédemment, elles ne ressortent que des seules déclarations de l’expert, sans être étayées par aucune pièce, étant relevé qu’il a été précédemment établi que l’appartement avait déjà subi, en 2012 et 2016 des dégâts des eaux, pour l’un en provenance de l’étage supérieur.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments analysés, que le solivage du plancher haut de l’appartement de M. [K] a été endommagé par la réalisation d’une dalle en béton au R+1 ainsi que par l’apparition d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores, par suite d’infiltrations dont l’origine n’a pu cependant être établie.

Sur la qualification commune ou privative du solivage du plancher haut de l’appartement de M. [K]

Mme [D], tout comme son assureur, contestent le caractère privatif des poutres et solives situées sous son plancher en faisant valoir qu’aux termes du règlement de copropriété, les planchers, poutres et solives qui les soutiennent sont des parties privatives mais qu’il indique également que sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires.

Or, elle fait valoir qu’il ressort du rapport de la société [Z] SAGL du 12 février 2019 que les poutres et solives litigieuses auraient un rôle porteur indispensable pour les descentes de charges des trois étages et seraient par conséquent affectées également à l’usage des autres copropriétaires, ce que soutient également son assureur qui indique par ailleurs que ce caractère privatif constituerait une exception aux règles usuelles.

Mme [D] relève également que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments.

Elle soutient donc que compte tenu de leur caractère porteur et des contradictions du règlement de copropriété, les poutres et solives litigieuses doivent être considérées comme constitutives de parties communes dont le remplacement incombe donc au syndicat des copropriétaires.

Ni M. [K] ni M. [L] ne disent mot sur cette contestation du caractère privatif de ces poutres et solives.

Les parties communes et les parties privatives d’un immeuble sont, en principe, définies dans le règlement de copropriété, auquel il convient, en cas de litige, de se référer.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Ce n’est que si ce dernier ne contient aucune indication sur la nature d’une partie de l’immeuble, qu’il convient alors de se reporter aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, définissant les parties privées et communes, ces dispositions n’étant en effet que supplétives et n’ayant vocation à s’appliquer que dans le silence du règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble, en date du 29 septembre 1952, prévoit, dans un paragraphe consacré aux parties privées, que « chaque copropriétaire de lot aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans son acquisition.

Cette propriété comprendra :

les planchers, les poutres et les solives qui les soutiennent (…)

le plafond attaché aux poutres des planchers de l’étage supérieur, en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux et affecté à leur usage exclusif. »

Le règlement de copropriété n’est donc pas muet sur la qualification des « planchers, poutres et solives qui le soutiennent », qu’il qualifie expressément et sans ambiguïté de parties privatives.

Mme [D] soutient qu’il présente sur ce point une contradiction tenant au rôle porteur indispensable pour les descentes de charges des trois étages supérieurs que joueraient ces planchers, poutres et solives, lequel devrait ainsi entraîner une qualification commune, puisque le règlement de copropriété indique en effet que sont parties communes « d’une façon générale toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires » ou celles « qui sont communes par la loi et l’usage ».

Toutefois, cette analyse ne découle que de l’interprétation que fait Mme [D] du règlement de copropriété alors que ce dernier indique clairement que les solives soutenant les planchers et poutres constituent des parties privatives, quand bien même la société GMF Assurances considère qu’il s’agit-là d’une exception aux règles usuelles.

Certes, il est exact que ce rôle porteur est évoqué par la SELARL [Z] SAGL dans son rapport du 12 février 2019, qui considère que le bâtiment comporte trois niveaux rajoutés dans le temps et que le solivage existant n’est donc plus adapté pour supporter les descentes de charges des étages supérieurs.

Toutefois, il ressort de l’acte de vente établi au profit de M. [K] qu’il a acquis le lot n°15 situé « dans le bâtiment côté [Adresse 23], côté escalier 3 sur cour ».

Or, la description de l’immeuble faite au règlement de copropriété mentionne qu’il est composé de deux corps de bâtiments contigus, celui figurant en façade sur la [Adresse 23], étant décrit comme « élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et trois étages (sauf sur la partie centrale sur rue élevée d’un simple rez-de-chaussée (…) »

Il est également fait état, dans le cadre de l’historique de propriété de l’immeuble, du jugement d''adjudication du 23 mars 1843 aux termes duquel M. [G] [Y], propriétaire originaire, est devenu propriétaire de « la partie dudit immeuble constituée actuellement par le bâtiment en façade sur la [Adresse 23] et anciennement par une petite maison élevée sur terre plein d’un rez-de-chaussée et de deux étages avec terrain (…) ».

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Il est ainsi établi que l’immeuble était composé dès l’origine de trois niveaux, ce que confirme l’expert judiciaire qui indique dans son rapport que le mur de refend « est en pan de bois qui continue ainsi jusqu’au 3ème étage (depuis l’origine de la construction contrairement à ce que dit M. [Z]) », et que « la « surélévation » de l’immeuble de 3 étages qu’il évoque « est à oublier » ».

Il précise en effet que le solivage en bois du plancher R+1 était en place depuis l’origine du bâtiment et que « ces solives ne font que porter un plancher de l’étage supérieur sans aucun lien avec le reste du bâtiment contrairement à ce que dit M. [Z] ».

Il a réaffirmé cette position dans une réponse à un dire récapitulatif du 08 juillet 2021, en indiquant que « les solives n’ont pas de rôle structurel, à l’exception d’entretoisement des murs et n’ont qu’un rôle ponctuel de portage d’un plancher ».

Enfin, s’agissant de la mention selon laquelle « d’une façon générale toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires » ou celles « qui sont communes par la loi et l’usage » figurant après l’énumération de toutes les parties de l’immeuble considérées comme communes, il ne s’agit toutefois là que d’une clause permettant de qualifier de communes des parties non explicitement listées et définies comme telles dans le règlement de copropriété alors qu’elles le sont par application de la loi ou de l’usage et non de remettre en cause la classification établie au paragraphe portant sur les parties privées, qui liste précisément ce qui doit être considéré comme parties privatives.

Le solivage endommagé du R+1, cause des désordres subis par M. [K], est donc une partie privative au lot de Mme [D] dont la réfection lui incombe.

Sur les responsabilités

— du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, indique que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

En l’espèce, M. [K] explique que les dégâts des eaux, la présence d’insectes xylophages et la vétusté du mur de refend, qualifié de partie commune aux termes du règlement de copropriété, résultent d’un défaut d’entretien permettant la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [L] demande notamment au tribunal de :

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« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER, LE RABOT ET L’HERMINNETTE. »

Il indique en effet, après avoir énoncé les constatations de l’expert judiciaire, que le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme responsable en application de l’article 14 précité, et précise que « contrairement à ce qui est opposé au concluant, M. [L] ne plaide pas par procureur mais est bien concerné par la réfection du mur de refend qui est séparatif mais également la remise en état dudit mur et du plafond dans sa partie privative(…)

M. [L] a donc bien un intérêt à demander lui aussi ces travaux. »

Il se déduit ainsi de ces explications qu’il recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison des désordres affectant le mur de refend, sans toutefois énoncer les conditions de mise en jeu de ce régime de responsabilité ni démontrer qu’elles sont en l’espèce réunies.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il n’a jamais contesté devoir faire procéder aux travaux de remise en état du mur séparatif entre les appartements de M. [K] et M. [L], partie commune, mais que les parties se sont retrouvées dans une situation de blocage, M. [K] et M. [L] s’étant en effet opposés à la réalisation de travaux alternatifs à ceux de l’expert, qui permettaient de faire réaliser à la charge du syndicat des copropriétaires les travaux sur le mur de refend, partie commune, sans les embellissements constitutifs de parties privatives, et d’assurer le préfinancement des travaux de remise en état du plancher bas de l’appartement de Mme [D], partie privative.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste donc pas sa responsabilité qui se trouve engagée, vis-à-vis de M. [K] et de M. [L], en application des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, une partie des désordres subis par ces derniers trouvant en effet leur origine dans le mur de refend, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une partie commune et dont les opérations d’expertise ont démontré qu’il a été détérioré par la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores.

— de Mme [D]

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 expose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Aux termes de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

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A la différence du régime de responsabilité pour faute posée par l’article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle du fait des choses ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose puisqu’il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage.

Le gardien engage ainsi sa responsabilité, dès lors que la chose qu’il avait sous sa garde a concouru à la production du dommage et il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère dont la survenance a rompu le lien de causalité entre le dommage et le fait de la chose ou en démontrant que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du fait des choses ne sont pas réunies.

M. [K] recherche la responsabilité de Mme [D] sur le fondement de l’article 1242 du code civil et considère qu’elle ne peut se dédouaner en considérant que la responsabilité de la dalle défectueuse incombe aux anciens propriétaires de l’appartement dans la mesure où elle est devenue, du fait de son acquisition, gardienne de la chose, et qu’elle doit donc en assurer l’entretien et la conservation, notamment afin d’assurer la sécurité des occupants de l’immeuble.

Il recherche également sa responsabilité sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en raison du défaut de conformité aux règles de l’art du plancher de son appartement et d’une infiltration d’eau en provenance de ce dernier.

Il indique en effet que la mise en place d’une dalle béton sur le plancher bas de l’appartement de Mme [D] a dégradé les solives bois, inaptes à supporter son poids et que cette dernière est responsable du mauvais état de son plancher bas, partie privative aux termes du règlement de copropriété.

Concernant le mur de refend, il considère que « les torts sont partagés entre le syndicat des copropriétaires et Mme [D] car il y a eu des infiltrations d’eau lors de la coulée de la dalle ».

Il soutient toutefois que le partage de responsabilité opéré par l’expert entre le syndicat des copropriétaires et Mme [D] ne lui est pas opposable et qu’il est fondé à obtenir la condamnation in solidum des personnes responsables en tout ou parties des dommages affectant son appartement.

M. [L] se contente de reprendre les constatations de l’expert et indique simplement que Mme [D] doit être considérée comme responsable en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « en raison du plancher non conforme existant », sans démontrer cependant que le régime de responsabilité invoqué est en l’espèce applicable.

Mme [D] soutient pour sa part que dans la mesure où la dalle litigieuse a été installée par les anciens propriétaires, la responsabilité de cette pose leur incombe.

Elle relève de plus que l’expert a fait état de dégâts des eaux et d’infiltrations dues aux fissures sur la façade de l’immeuble, ayant provoqué une humidité jusqu’à 100% sur les murs de l’appartement de M. [K], et que les pièces produites aux débats attestent également d’un défaut de ventilation de la salle d’eau ayant créé de la condensation qui s’est infiltrée dans les murs.

Elle indique qu’alors que la dalle a été posée sur la totalité du sol de son appartement, soit au-dessus de ceux de M. [K] et de M. [L], pour autant l’expert a constaté que les solives situées dans le logement de M. [L] ne présentaient aucun désordre et étaient saines et suffisantes.

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Elle en tire ainsi comme conclusion que si la charge provoquée par la dalle était la cause exclusive des désordres sur les solives situées dans l’appartement de M. [K], elle aurait nécessairement entraîné les mêmes désordres chez celui de M. [L].

Elle conteste par conséquent que lui soit imputée l’entière responsabilité des désordres.

Son assureur, la GMF Assurances soutient également qu’alors que la dalle a été posée sur tout l’étage, seuls les solives situées au-dessus de l’appartement de M. [K] ont été endommagées, contrairement à celles situées dans l’appartement de M. [L].

Elle considère donc que la réalisation de cette dalle, même mal réalisée, ne peut donc être à l’origine du pourrissement des solives, qui résulte des dégâts des eaux subis et de l’humidité ambiante des lieux en raison des infiltrations dues aux multiples fissures sur la façade de l’immeuble.

Concernant le mur de refend, elle indique que l’expert n’a mis en évidence aucune infiltration en provenance de l’appartement de son assurée et a exclu tout rôle causal du coulage de la dalle.

Elle soutient donc que la responsabilité de son assurée ne peut être retenue ou, dans le cas contraire, qu’elle ne saurait dépasser 20%.

Il a été précédemment établi que les solives sont parties privatives du lot de Mme [D] et qu’elles ont été endommagées par la réalisation d’une dalle béton ainsi que par des infiltrations, dont l’origine est incertaine, ayant entraîné la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivore.

S’agissant du défaut de ventilation de l’appartement de M. [K], dont il est fait état, la SELARL [Z] SAGL a indiqué, dans son rapport du 12 février 2019, qu’ « il est vraisemblable que l’appartement ne soit pas assez ventilé et que les pièces humides sur cour (cuisine et salle de bains) bien que ventilées sur l’extérieur, aient créé de la condensation dans la pièce principale, qui s’est infiltrée dans les enduits plâtres. »

Toutefois, il ne s’agit que d’une simple hypothèse, qui n’a fait l’objet d’aucune vérification et qui n’est étayée par aucune pièce.

Le fait que Mme [D] ne soit pas à l’origine de l’installation de la dalle litigieuse est en l’espèce inopérant dans la mesure où, en sa qualité de propriétaire de l’appartement, elle est nécessairement, comme l’indique M. [K], gardienne de cette dalle, dont il est établi qu’elle est la cause réelle du dommage subi par ce dernier.

Mme [D] ne démontre donc pas que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du fait des choses ne sont pas réunies pas plus que la survenance d’une cause étrangère ayant rompu le lien de causalité entre le dommage et le fait de la chose, seules causes exonératoires de responsabilité.

Il importe donc peu que d’autres causes soient également responsables du désordre, cette circonstance permettant simplement à M. [K] de solliciter la condamnation in solidum des responsables et à Mme [D] de formuler des appels en garantie.

S’agissant enfin de l’absence de tout désordre concernant les solives situées chez M. [L], l’expert judiciaire en a bien expliqué les raisons, dans ses notes aux parties n°31et n°36.

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Il a ainsi indiqué, dans sa note n°31 (page 183 du rapport d’expertise), que :

« la constitution du plancher au-dessus de l’appartement de M. [L] n’est pas du tout la même que celle de M. Couillabin.

En effet les solives mises en évidence laissent un vide important (environ 20 cm) sous le plancher bois du R + 1.

Les panneaux en bois sont parfaitement réglés en altitude sur les solives par calages bois. C’est un travail très bien réalisé certainement par un professionnel.

C’est totalement différent de chez M. Couillabin où un béton a été déversé quasiment sur les solives en bois avec des bourrages de plastique et journaux ! Travail de mauvais bricoleur sans aucune précaution et surtout beaucoup trop lourd. »

et que

« on pourrait s’attendre à retrouver la même construction du plancher avec du béton comme chez M. Couillabin.

Heureusement pour M. [L] il n’en est rien et il n’y a pas de risque d’effondrement de cette partie de plancher. »

Dans sa note n°36 (page 201 du rapport d’expertise), il a précisé, en réponse à un dire, que « si vous avez suivi l’expertise chez M. [L], vous avez remarqué les dimensions des solives qui sont 3 à 4 fois plus grosses donc pas de problème même si certaines sont attaquées par les insectes xylophages

(…) si le poids de la dalle béton + carrelage est identique chez M. Couillabin et chez M. [L], les solives chez M. [L] sont capables de reprendre cette charge. Donc pas de problème chez M. [L]. »

La responsabilité de Mme [D] est donc engagée tant sur le fondement de l’article 1242 du code civil, s’agissant des dommages causés à M. [K] en raison de la réalisation d’une dalle de béton, dont elle est réputée gardienne et qui a endommagé les solives, que sur celui de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire ne pouvant user et jouir librement notamment de ses parties privatives qu’à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

S’agissant en revanche de M. [L], les opérations d’expertise, et notamment les sondages effectués, n’ont pas révélé de désordres en lien avec la réalisation même de cette dalle.

Néanmoins, son plafond a été endommagé par suite de la réalisation de sondages destructifs, effectués à la demande de l’expert, tel que cela ressort de sa note aux parties n°27 (page 175 du rapport d’expertise) dans laquelle il indique que « le plafond chez M. [L] est déformé. La suspicion est élevée et par principe de précaution, il faut faire ce sondage au plus vite », sa note aux parties n°31 (page 183 du rapport d’expertise) précisant ainsi que « le plafond en plâtre de M. [L] a été déposé partiellement le 08/03/2021 par l’entreprise De Stijl constructions. »

De plus, au titre des travaux à réaliser, l’expert a indiqué que « lors du renforcement du mur mitoyen, le plafond de l’appartement de M. [L] sera ouvert sur 1m jusqu’au bout. » (p 184)

Cette atteinte aux droits de M. [L], du fait de l’existence de la dalle en béton, engage par conséquent la responsabilité de Mme [D], vis-à-vis de M. [L], sur le fondement de l’article 9 précité, chaque copropriétaire ne pouvant user et jouir librement notamment de ses parties privatives qu’à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

— de la SELARL [Z] SAGL

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [K] reproche à l’architecte un manquement à son devoir de conseil et recherche ainsi sa responsabilité délictuelle, fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil.

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

M. [K] explique à cet égard que le cabinet d’architecte est mandaté depuis une dizaine d’années par le syndicat des copropriétaires pour superviser les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, s’agissant notamment de la réfection des sols et des planchers des caves ainsi que des canalisations, mais qu’il ne l’a pas alerté, ni les copropriétaires concernés, sur l’état de vétusté des planchers et murs du logement, ce que l’expert judiciaire a relevé.

Il fait également état d’une erreur de diagnostic technique commise par l’architecte dans son rapport d’avis et de conseil du 12 janvier 2017, s’agissant du phénomène d’aggravation des fissures affectant l’immeuble mis en évidence en septembre 2015 par la société Soler conseils, relevant ainsi qu’il indiquait ne pas être inquiet au sujet de la stabilité à court terme de l’immeuble alors qu’il a toutefois été obligé de se dédire dans son rapport du 12 février 2019.

Il indique de plus que l’expert judiciaire a reproché à l’architecte son inaction, s’agissant des fissures, considérant qu’il aurait dû demander des travaux d’étanchéité de la façade, car l’eau a ainsi pénétré des années durant dans le bâtiment.

M. [L] indique simplement que la SELARL [Z] SAGL doit être considérée comme responsable en application de l’article 1240 du code civil, en raison de sa qualité de professionnelle, tenue d’une obligation de conseil, sans pour autant démontrer la faute qui lui serait ainsi reprochée, l’intervention de l’architecte n’étant même pas mentionnée dans le paragraphe de ses écritures consacré aux responsabilités.

La SELARL [Z] SAGL conteste pour sa part toute responsabilité.

S’agissant du plancher haut, elle indique que seule Mme [D] est responsable des désordres, sans que la copropriété ne puisse être engagée, le règlement de copropriété énonçant que les planchers, poutres et solives qui les soutiennent sont des parties privatives.

L’argumentation développée par la SELARL [Z] SAGL s’agissant des désordres causés au mur de refend et des infiltrations en façade a été précédemment exposée.

Elle fait de plus valoir que l’expert a improprement apprécié sa prestation dans la mesure où elle n’a jamais été en charge de la gestion et de l’entretien de la copropriété mais qu’elle est simplement intervenue ponctuellement, à la demande du syndicat des copropriétaires, et qu’il est donc faux d’alléguer, comme le fait M. [K] qu’elle aurait été mandatée depuis dix ans pour superviser les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, cette affirmation ne reposant sur aucune pièce.

Enfin, elle indique que si elle a bien été mandatée en 2019 pour examiner des dommages et émettre un avis, elle n’en est pour autant bien évidemment pas à l’origine, n’ayant été que le témoin d’une situation ancienne connue de tous, et qui n’avait jusqu’alors pas été portée à sa connaissance.

Elle relève de plus que ces désordres n’étaient pas visibles, le mur litigieux étant recouvert d’habillages muraux et la précédente propriétaire n’ayant jamais signalé aucun problème, de telle sorte que la copropriété n’avait aucune raison de la saisir d’un problème qu’elle ignorait.

Concernant les fissures en façade, elle indique qu’elle n’en est pas plus à l’origine et qu’elles étaient connues de la copropriété, puisque visibles de l’extérieur, raison pour laquelle elle a été sollicitée pour donner son avis et qu’il ne peut lui être reproché l’absence de ravalement, de tels travaux ne pouvant intervenir que sur décision de l’assemblée générale.

Elle considère n’avoir donc commis aucune faute en lien avec les préjudices allégués et avoir au contraire rempli son devoir de conseil en proposant des investigations à réaliser en vue de déterminer l’origine précise des dommages et déterminer les réfections nécessaires, sans qu’il ne lui ait été donné mandat d’aller plus avant dans sa mission.

Il est exact que tant M. [K] que l’expert judiciaire prêtent à la SELARL [Z] SAGL un rôle de gestion et d’entretien de l’immeuble.

M. [K] indique ainsi que « le cabinet d’architecte [Z], mandaté depuis une dizaine d’années (souligné dans le texte) par le syndicat des copropriétaires pour superviser les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble (…) ».

L’expert judiciaire mentionne, pour sa part, que « M. [Z] avait une mission en 2015 pour l’analyse et le suivi de ces fissures de façade. Il n’a rien fait depuis 2015 et la façade s’est dégradée en laissant les eaux de pluie rentrer dans le mur de refend entre M. Couillabin et M. [L] mais aussi dans les étages », que « la réfection du mur de refend à cause des poutres pourries par l’eau de façade est due à une négligence de M. [Z] » et que « l’eau a pu pénétrer par la façade à cause d’un manque d’entretien de celle-ci (M. [Z] n’a pas demandé de réparation des fissures de façade et n’a contrôlé qu’en 2015 pas après). Elle est fissurée sur toute la hauteur du bâtiment. »

Toutefois, ce rôle n’est attesté par aucune des pièces versées aux débats.

En effet seul est produit le rapport d’avis et de conseil établi le 12 février 2019, après découverte par M. [K] des désordres affectant le logement qu’il venait d’acquérir.

Il est exact que la société mentionne des travaux de réfection des planchers hauts, des sols et des cloisons de caves, ainsi que la réfection des collecteurs de raccordement à l’égout, réalisés sous sa maîtrise d’oeuvre, pour certains il y a une dizaine d’années.

Toutefois, il ne s’agit là que d’interventions ponctuelles dont il ne peut être considéré qu’elles traduisent une mission permanente de gestion et d’entretien de l’immeuble et ce d’autant, qu’aucune de ces interventions n’était en lien avec la façade de l’immeuble.

A cet égard, l’intervention qui aurait été réalisée en 2015, et dont fait état l’expert judiciaire, n’est corroborée par aucune pièce ni mentionnée dans le rapport de la SELARL [Z] SAGL qui évoque pourtant celle qui a été la sienne au titre de la réfection des caves et des collecteurs de raccordement à l’égout.

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De plus le rapport d’avis et de conseil du 12 janvier 2017, dans lequel l’architecte se serait prononcée sur ces fissures, n’est pas produit, la pièce 14 du syndicat des copropriétaires à laquelle M. [K] se réfère à ce propos se rapportant en réalité à un courrier adressé le 06 octobre 2022 par le conseil du syndicat à l’expert judiciaire.

Par conséquent, il n’est pas possible d’apprécier le contenu de ce rapport au vu de la faute reprochée à l’architecte.

Enfin, il a été précédemment établi que le lien de causalité entre les fissures de l’immeuble et les infiltrations subies par le mur de refend n’était pas suffisamment caractérisé.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments exposés qu’aucun manquement à son devoir de conseil, constitutif d’une faute, ne peut être reproché à la SELARL [Z] SAGL.

M. [K], M. [L], la société Zurich Insurance PLC et la société GMF Assurances sont donc déboutés de l’intégralité des demandes formulées à son encontre.

Sur la réparation des préjudices subis par M. [K]

— sur les travaux de remise en état à la charge du syndicat des copropriétaires

M. [K] réclame la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état des parties communes, prescrits par l’expert, à savoir le mur moellon et le mur de refend mitoyen, comprenant la finition en bois, sous bénéfice d’une assurance dommage-ouvrage et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, sur la base des devis de la société Métallier et de la société Le rabot et l’herminette retenus dans son rapport.

Il explique en effet qu’il est fondé à solliciter que le mur soit remis dans l’état qui était le sien avant dégradation, afin de retrouver son aspect d’origine, lequel se composait de solives en bois.

Il indique toutefois que la conception en bois ne peut être conservée, l’expert ayant fait valoir qu’elle devait être remplacée par une maçonnerie neuve en béton ou parpaings de 20 centimètres d’épaisseur.

Or, il précise que la société Le rabot et l’herminette a préconisé, dans son devis réalisé le 31 mai 2021, la fixation d’un décor en faux pan de bois, conforme à l’esthétique préexistante du mur de refend et rappelle qu’il avait l’intention de piocher les murs pour retrouver ces pans de bois, voués à disparaître lors de la réfection du mur de refend.

Il considère ainsi que ces travaux ne relèvent pas de travaux d’amélioration de l’esthétique du mur d’origine mais sont bien destinés à le remettre en état conformément à l’esthétique préexistante.

Il fait ainsi valoir que la tenture couvrant le mur n’est qu’un simple élément de décoration installé par l’ancien propriétaire et qu’une fois cette dernière enlevée, il ne peut lui être reproché de vouloir remettre le mur dans sa configuration esthétique d’origine.

Il sollicite donc la somme de 6930 euros HT, au titre de ces travaux de finition qu’il se chargera d’entreprendre, selon le montant fixé au devis établi le 31 mai 2021 par la société Le rabot et l’herminette.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à la réalisation des travaux sur le mur de refend mais uniquement au prononcé d’une astreinte.

Il explique en effet que ces travaux, qui devaient être entrepris dès leur vote en assemblée générale, n’ont toutefois pas pu être réalisés en raison de l’opposition farouche de M. [K] et de M. [L].

Il considère donc qu’il n’y a pas lieu d’assortir le prononcé d’une éventuelle injonction de les effectuer d’une astreinte, puisqu’il a fait toutes les diligences pour qu’ils soient entrepris dans les meilleurs délais.

Aux termes de ses opérations d’expertise, l’expert a indiqué que ce mur de refend devait être refait entièrement sur toute la longueur de l’appartement de M. [K] et donc de celui de M. [L], le mur étant séparatif.

Il a précisé que « M. [K] voulait retrouver le mur de refend avec son colombage bois d’origine. Le nouveau mur sera fait en structures métalliques et parpaings. Il faudra donc rapporter un colombage factice en bois. »

Il a ainsi retenu la nature et le chiffrage des travaux mentionnés dans le devis établi le 31 mai 2021 par la société Métallier, s’agissant du « mur moellon mitoyen » (9290 euros) et du « mur colombage bois » (47 440 euros), ainsi décrits :

— pour le « mur moellon mitoyen » :

« mur de pierre recouvert d’un revêtement empêchant le mur de respirer

dégarnir la totalité

nettoyage et reprise des joints à la chaux

plinthe à peindre » ;

— pour le « mur colombage bois » :

« mur colombage bois non conforme

protection au sol zone chantier

protection au sol voisin

étaiement des deux côtés du mur

dépose en partie du colombage bois

reprise des sccincelles béton (à définir)

fourniture et pose d’un portique métallique type encadrement compris emplacement porte

mise en charge

remplissage au moyen de parpaings pleins de 20 cm

habillage faux colombage bois (en attente)

enduit sur parpaing

1 couche peinture après ».

Il a également retenu le devis établi le 31 mai 2021 par la société Le rabot et l’herminette, d’un montant de 6930 euros HT et 7623 euros TTC pour la fourniture et pose de pan de bois en chêne à fixer contre le mur de refend.

Comme le relève la société Zurich Insurance PLC, M. [K] ne peut donc solliciter tout à la fois la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état des parties communes, selon les devis retenus par l’expert, incluant celui de la société Le rabot et l’herminette qui ne traite que de la finition en bois du mur de refend, et la somme de 6930 euros, au vu de ce même devis, au titre de ces mêmes travaux dont il dit qu’il se chargera de les entreprendre.

M. [K] est par conséquent débouté de sa demande en paiement de la somme de 6930 euros HT au titre des travaux de finition du mur de refend.

Décision du 15 novembre 2024

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Il est en revanche fait droit à sa demande concernant les travaux à réaliser et par conséquent le syndicat des copropriétaires est condamné à réaliser les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’expert judicaire, sur la base des devis établis le 31 mai 2021 par les sociétés Métallier et Le rabot et l’herminette, et portant sur le mur de refend (« mur moellon mitoyen » » et « mur colombage bois » selon devis de la société Métallier et fourniture et pose de pan de bois selon devis de la société Le rabot et l’herminette), sous le contrôle d’un maître d’œuvre et avec souscription d’une assurance dommage-ouvrage au vu de la nature des travaux à entreprendre.

Au vu de l’urgence à entreprendre ces travaux, afin de garantir la sécurité de l’immeuble, il convient d’ordonner au syndicat des copropriétaires de les réaliser dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué par le juge de l’exécution.

— sur les travaux de remise en état à la charge de Mme [D]

M. [K] réclame également la condamnation, sous astreinte, de Mme [D] à réaliser les travaux de remise en état de ses parties privatives, prescrits par l’expert, à savoir le plancher bas de son appartement, sous bénéfice d’une assurance dommage-ouvrage et sous le contrôle d’un maître d’oeuvre, sur la base du devis de la société Métallier retenu par l’expert dans son rapport.

Il a été précédemment établi que le plancher bas de l’appartement de Mme [D], cause des désordres subis par M. [K], est une partie privative du lot de cette dernière et que sa réfection lui incombe donc.

L’expert judiciaire a indiqué qu’il fallait porter cette dalle avec un solivage résistant et « indéformable » dans le temps, avec un pas serré d’environ 40 à 50 centimètres et que la seule solution consistait donc à mettre en place des solives métalliques car la hauteur sous plafonds est insuffisante pour des solives en bois, qui de plus, se déformeraient avec le temps.

Il a précisé que « le nouveau solivage sera composé de poutrelles métalliques (à calculer selon EUROCODE et au même pas que les solives bois) peintes avec une peinture intumescente (spéciale pour protéger du feu) et calées sous la dalle béton. Entre les solives seront disposées des plaques en BA 15 pare-feu, collées au MAP et peintes. »

Il a ajouté qu’il n’était pas envisageable, pour des raisons économiques, de démolir la dalle en béton et de refaire un solivage en bois.

Il a retenu la nature et le chiffrage des travaux mentionnés dans le devis établi le 31 mai 2021 par la société Métallier, s’agissant du « plafond salon » (31 281 euros HT), ainsi décrits :

« reprise de l’ensemble du plafond en sous face

étayage

dépose des poutres bois

empochement dans les murs

mise en place de solive HEA

barrette de soutien soudée en sous face

finition place BA 15 contre solive

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enduit peinture mat blanc

peinture CF intumescente

1h sur solive et barette visible ».

Il convient par conséquent de condamner Mme [D] à réaliser les travaux de remise en état de ses parties privatives, prescrits par l’expert judicaire, sur la base du devis établi le 31 mai 2021 par la société Métallier et portant sur le plancher bas de son appartement, sous le contrôle d’un maître d’œuvre et avec souscription d’une assurance dommage-ouvrage au vu de la nature des travaux à entreprendre.

Au vu de l’urgence à entreprendre ces travaux, afin de garantir la sécurité de l’immeuble, il convient d’ordonner à Mme [D] de les réaliser dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.par le juge de l’exécution.

— sur le préjudice matériel

— sur le coût des travaux

M. [K] indique qu’il se chargera de procéder aux travaux de remise en état des parties privatives de son appartement, dégradées par la société [T] lors des travaux de purge des murs et du plancher haut.

Il réclame ainsi, au vu du devis établi par la société Métallier le 26 juin 2023, la somme de 7950 euros HT pour les désordres affectant la cuisine, celle de 5619 euros HT pour l’électricité et celle de 4730 euros HT pour la porte d’entrée, soit un total de 17 570 euros HT et sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de Mme [D], de la société Zurich Insurance PLC, de la société GMF Assurances et de la société [Z] SAGL à lui régler cette somme.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur cette demande, se contentant de solliciter dans son dispositif le débouté des demandes formulées par M. [K] tout comme Mme [D], cette dernière estimant que sa responsabilité ne peut être retenue.

La société GMF Assurances fait pour sa part valoir que l’expert a retenu la somme de 14 980 euros TTC au titre des travaux de réfection et qu’il convient par conséquent de débouter M. [K] du surplus de sa demande.

La société Zurich Insurance PLC relève que les travaux de remise en état de la cuisine, les postes « luminaire plafond cuisine » et « luminaire plafond salon » relèvent des conséquences des désordres affectant le solivage et ne peuvent donc être imputés à son assuré.

Enfin, s’agissant de la réfection de la porte d’entrée, elle considère qu’en l’absence d’éléments complémentaires, son coût doit être imputé à parts égales entre la problématique des solives et celle du mur de refend.

Les prestations dont M. [K] demande paiement sont ainsi décrites dans les devis de la société Métallier établis le 31 mai 2021 et 26 juin 2023, ces deux devis faisant état des mêmes prestations et des mêmes coûts :

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« plafond cuisine

dépose des plafonds BA 13

traitement passivation des IAO face visible

fourniture et pose d’un plafond BA 13

enduit bando

enduit placo

1 couche peinture après blanc mat » l’ensemble étant chiffré à la somme de 7950 euros HT,

« Electricité

prise salon 740,00€ (4 prises à 185 euros l’unité)

prise TV 280,00€ (1 prise)

luminaire plafond cuisine 729,00€

luminaire plafond salon 1950,00€

1 convecteur électrique

1500 w type Applimo

euro plus compris arrivée électrique 1920,00€ »

« Porte d’entrée

fourniture et pose d’une porte d’entrée métallique en RP technique vitré

fermeture à 3 points cylindré européen

béquille noire

finition RAL » l’ensemble étant chiffré à la somme de 4730 euros HT.

L’expert judiciaire a retenu la nature et le chiffrage des travaux mentionnés dans les devis établis le 31 mai 2021 et le 26 juin 2023 par la société Métallier, s’agissant de l’électricité (5619 euros HT) mais a ramené le montant du poste « plafond cuisine » à 5000 euros HT au lieu des 7950 euros HT mentionnés aux devis, et celui du poste de la porte d’entrée à 3000 euros HT au lieu des 4730 euros HT mentionnés aux devis, soit une somme totale de 13 619 euros HT.

Il ressort toutefois des explications de M. [K] qu’il réclame paiement uniquement des travaux de remise en état des parties privatives de son appartement, dégradées par la société [T] lors des travaux de purge des murs et du plancher haut.

Or, il ressort d’un courriel adressé par M. [K] au syndic, le 13 février 2019, soit le lendemain du passage de la société Da Fundo mandatée pour réaliser la purge des murs détériorés qu’il lui a indiqué avoir constaté, après son intervention, les dégâts suivants :

« 3 prises électriques arrachées (deux sur le mur de gauche et une sur le mur de droite)

— les plinthes ont été arrachées sur les murs de gauche et de droite

— le radiateur du mur de gauche arraché

— l’étagère encastrée dans le mur de droite arrachée

— la porte d’entrée ne ferme plus depuis leur passage

-5 tomettes de cassées autour de la canalisation de tout à l’égout

— l’abat-jour de la lampe a été cassé. »

Dans son courrier de relance en date du 13 avril 2019, il a ainsi indiqué au syndic : « je vous rappelle que vous avez vous-même mandaté la société Da Fundo afin d’effectuer une purge sur les murs, la découpe d’une partie du faux plafond dans la cuisine et la pose des étais dans la pièce principale.

(…)

Suite à cette visite du 13 février, je vous ai bien signalé le jour même par email (voir en pièce jointe 2). Pour rappel, je vous informais que la moitié du mur de droite et l’intégralité de celui de gauche en rentrant dans l’appartement avait été purgé, cette purge occasionnant des dommages conséquents (…) ».

Par conséquent, il ne peut réclamer paiement que des prestations en lien direct avec l’intervention de la société Da Fundo soit :

— la prestation de remise en état du plafond de la cuisine, une partie du faux plafond ayant en effet été découpée, chiffrée 7950 euros HT ; l’expert indique toutefois, dans sa note aux parties n°36 (page 201 du rapport) que le prix lui paraît exagéré et que 3500 euros TTC lui paraissent suffisant, puis dans sa note aux parties n°37 (page 204 du rapport) qu’il retient la somme de 3000 euros TTC, pour, in fine, évaluer ce poste à la somme de 5000 euros TTC sans explication,

— le remboursement des trois prises électriques arrachées, soit à raison de 185 euros HT l’unité, la somme de 555 euros HT,

— le remplacement du radiateur arraché, chiffré 1920 euros HT,

— la remise en état de la porte d’entrée, chiffrée 4730 euros HT, l’expert indique toutefois, dans ses notes aux parties n°36 et 37 (pages 201 et 204 du rapport) qu’il est d’accord pour exclure cette prestation qui constituerait un enrichissement mais retient pour autant, in fine, la somme de 3000 euros HT sans expliquer pour quelles raisons.

Aucune réclamation n’ayant été formée après l’intervention de la société Da Fundo concernant la prise télé, le luminaire de la cuisine ou le luminaire du salon, il n’est donc pas justifié que ces éléments aient été dégradés par la société lors des travaux de purge des murs et du plancher haut.

Le préjudice matériel de M. [K] est par conséquent fixé à la somme de 15 155 euros HT assortis de la TVA applicable au jour du présent jugement, avec revalorisation du coût des travaux selon les variations de l’indice BT 01 depuis le mois de juin 2023, date d’actualisation des devis, jusqu’à la date du jugement à intervenir.

— sur le coût d’un maître d’œuvre

M. [K] explique que compte tenu de l’ampleur des travaux touchant notamment à la structure de l’immeuble, il convient de prévoir le coût de l’intervention d’un maître d’œuvre, chargé notamment de réaliser un relevé métrique des surfaces et hauteur disponibles et d’assurer le pilotage et la coordination lot par lot.

Il indique que rapportés aux seuls travaux qu’il exécutera sur ses parties privatives, le montant de ses honoraires doit être fixé à 10% du coût de ces travaux et réclame par conséquent la somme de 1470 euros HT.

Le syndicat des copropriétaires pas plus que Mme [D] ne disent mot sur cette demande, se contentant de solliciter, dans le dispositif de leurs conclusions, le débouté des demandes formulées par M. [K].

La société Zurich Insurance PLC fait pour sa part valoir que le coût de cette intervention doit être imputée à parts égales entre la problématique liée aux solives et celle concernant le mur de refend, en l’absence d’éléments complémentaires versés aux débats.

Décision du 15 novembre 2024

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Toutefois, comme le relèvent à juste titre la société GMF Assurances et la SELARL [Z] SAGL, les travaux de réfection des parties privatives de M. [K], précédemment décrites, ne présentent aucune difficulté ou technicité particulière justifiant l’intervention d’un maître d’œuvre.

Il convient par conséquent de le débouter de cette demande.

— sur le remboursement des frais d’architecte

M. [K] réclame paiement de la somme de 480 euros TTC au titre du remboursement des frais exposés afin de rechercher l’origine des désordres en mandatant à cet effet M. [H] et précise que l’expert judiciaire admis le bien-fondé de ce préjudice.

Le syndicat des copropriétaires pas plus que Mme [D] ou la société Zurich Insurance PLC ne disent mot sur cette demande, se contentant de solliciter, dans le dispositif de leurs conclusions, le débouté des demandes formulées par M. [K].

La société GMF Assurances fait pour sa part valoir que cette intervention ne se justifiait pas dans la mesure où la SELARL [Z] SAGL, architecte de l’immeuble, était déjà mandaté.

Ce poste de dépenses ne constitue cependant pas un préjudice en soi mais relève des frais irrépétibles, fondement sur lequel il sera examiné ci-après.

— sur le remboursement des charges de copropriété

M. [K] explique qu’il a réglé ses charges de copropriété sans aucune contrepartie puisqu’il ne peut pas occuper son bien, et ce depuis son acquisition.

Il réclame par conséquent la somme de 7448,04 euros au titre du remboursement des charges de copropriété.

Il conteste l’analyse des parties en défense selon laquelle ces charges sont dues que le bien soit occupé ou non en considérant qu’elles constituent la contrepartie de l’utilisation d’un service collectif, tel que le prévoit l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, il soutient qu’il a réglé des charges pour des services et équipements collectifs qui n’ont présenté aucune utilité pour lui en raison de l’indisponibilité de son logement.

Il conteste la position du syndicat des copropriétaires selon laquelle il doit participer aux charges d’administration de l’immeuble, sans préciser ni leur nature ni leur montant.

Le syndicat des copropriétaires, tout comme la SELARL [Z] SAGL, fait en effet valoir que M. [K] doit participer aux charges d’administration de l’immeuble qui sont exclusivement attachées à la propriété du lot de telle sorte qu’il ne peut réclamer le remboursement des sommes réglées au titre des charges de copropriété.

Mme [D] tout comme son assureur, la GMF Assurances, relèvent que le paiement de ces charges est indépendant du sinistre et de l’occupation du bien et sollicitent le débouté des demandes formulées par M. [K].

Décision du 15 novembre 2024

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La société Zurich Insurance PLC considère qu’il s’agit de dommages immatériels qui ne rentrent pas dans le cadre de sa garantie.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 cité par M. [K] prévoit que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi le critère de l’utilité objective, dont fait état M. [K], n’est pris en compte que dans le cas des « charges spéciales » par opposition aux « charges générales » qui s’imposent à l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, conformément aux dispositions de ce même article.

Le paiement des charges de copropriété est ainsi la contrepartie de la propriété du bien et elles sont dues que ce dernier soit ou non occupé.

M. [K] est par conséquent débouté de sa demande.

— sur la perte de jouissance

M. [K] explique en effet être dans l’impossibilité d’occuper son logement depuis le départ de la locataire en janvier 2019 et avoir, pour les besoins de cette acquisition, contracté un prêt dont la mensualité s’élève à 819 euros.

Il considère donc que son préjudice s’apprécie au regard du montant du crédit réglé et qu’il convient donc de chiffrer sa perte de jouissance sur la base des mensualités de crédit acquittées sans pouvoir disposer de son bien, soit la somme de 58 970,30 euros, depuis janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2024, date prévisible de la décision à intervenir.

Il conteste ainsi l’analyse de la SELARL [Z] SAGL selon laquelle la perte de jouissance ne peut s’apprécier que sur la base de la valeur locative du bien considérant que le règlement des mensualités de crédit sans pouvoir occuper le bien constitue un préjudice direct, immédiat et certain.

Toutefois, il indique que si le tribunal devait apprécier cette perte de jouissance sur la base de la valeur locative de son bien, il est fondé à voir son préjudice indemnisé sur la base d’une valeur locative minimale de 826 euros par mois, depuis janvier 2019, et précise qu’une nouvelle estimation en ligne réalisée par la société Foncia en juillet 2024 permet de fixer la valeur locative du bien à la somme de 881 euros par mois.

Il sollicite par ailleurs une indemnisation jusqu’à ce qu’il soit mis un terme à son préjudice immatériel, soit la somme de 819 euros par mois à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date d’achèvement des travaux suivant procès-verbal de réception.

Décision du 15 novembre 2024

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Enfin, il indique que la durée prévisible des travaux de réhabilitation complète de l’appartement ne sera pas inférieure à trois mois, période complémentaire durant laquelle il ne pourra pas occuper son bien.

Il sollicite donc, sur la base de l’échéancier de remboursement de son prêt immobilier, fixant les échéances mensuelles à la somme de 819 euros par mois la somme de 2457 euros (819 x 3) au titre de la perte de jouissance pendant la période des travaux de remise en état de son appartement.

Le syndicat des copropriétaires se contente de contester la demande de condamnation in solidum formée par M. [K] et considère que le tribunal doit imputer la charge du préjudice au prorata de ce qui sera décidé s’agissant des parties tenues de supporter les travaux réparatoires, selon qu’il s’agisse de parties privatives ou communes, et selon les recours qui seront accordés en considération des imputabilités de responsabilité qui seront déterminées.

Il convient à cet égard d’indiquer qu’en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Or, le syndicat des copropriétaires qui rejette, dans le corps de ses écritures, le principe d’une condamnation in solidum, ne formule aucune demande dans le dispositif de ses conclusions.

Le tribunal n’est donc pas valablement saisi.

En tout état de cause, il convient de rappeler que tout auteur ayant concouru à la réalisation du dommage subi par la victime peut être tenu in solidum avec les autres à réparer l’intégralité des préjudices qu’elle subit de ce fait, une condamnation in solidum permettant ainsi à la victime de ne pas scinder ses demandes, chaque auteur pouvant exercer ensuite ses appels en garantie à l’encontre des autres responsables.

Mme [D] sollicite le débouté des demandes formulées par M. [K] considère le montant sollicité excessif, conduisant en effet à une indemnisation mensuelle de près de 850 euros soit supérieure à la valeur locative de son appartement.

Elle estime donc que l’évaluation de la perte de jouissance, incluant la durée des travaux, doit être ramenée à une somme mensuelle plus proche de 500 euros.

La société Zurich Insurance PLC fait valoir qu’il s’agit d’un préjudice immatériel qu’elle ne garantit pas.

Enfin, la société GMF Assurances considère que cette demande est contestable car basée sur des mensualités d’emprunt du bien immobilier, sans rapport avec la réalité du préjudice subi et qui ne peuvent servir de référentiel, et qu’elle ne peut se fonder que sur la valeur locative du bien dont le demandeur ne justifie pas.

Elle soutient, au vu de la superficie du bien et de sa location, qu’elle ne saurait dépasser la somme de 500 euros par mois.

Elle sollicite donc le débouté de cette demande ou à tout le moins qu’elle soit réduite à de plus juste proportion, cette dernière prétention n’étant toutefois pas reprise dans le dispositif de ses conclusions dans lequel elle sollicite uniquement le débouté, de telle sorte que le tribunal, pour les raisons exposées précédemment n’est pas valablement saisi.

Décision du 15 novembre 2024

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Il convient tout d’abord de relever que M. [K] sollicite tout à la fois une indemnisation à compter du jugement à intervenir jusqu’à ce qu’il soit mis un terme à son préjudice immatériel et une indemnisation au titre de la perte de jouissance pendant la période des travaux de remise en état de son appartement alors que cette dernière période est nécessairement incluse dans la précédente de telle sorte qu’il sollicite une double indemnisation, au titre du même préjudice.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 2457 euros.

Ensuite, comme relevé à juste titre par la société GMF Assurances, la perte de jouissance ne peut s’apprécier que sur la base de la valeur locative du bien, le montant des mensualités de crédit réglées devant nécessairement être acquittées par l’acquéreur, indépendamment de l’occupation ou non du bien, et elles sont donc sans rapport avec la réalité du préjudice subi.

M. [K] verse aux débats une annonce de mise en location d’un studio de 24 mètres carrés situé [Adresse 24], au prix de 1100 euros par mois.

Cependant, dans la mesure où il s’agit d’une location meublée, ce comparatif ne peut être retenu.

Il produit également une estimation en ligne réalisée par l’agence Foncia au vu de l’adresse et de la superficie du bien, pour une valeur comprise entre 814 et 947 euros par mois, l’estimation retenue s’élevant à la somme de 881 euros par mois, montant qu’il convient par conséquent de prendre en compte.

Il n’est pas contestable que son logement est complètement inhabitable, l’expert ayant relevé son état de dangerosité et précisé que sans l’étaiement mis en place par le syndic, le plancher du R+1 pouvait s’effondrer à tout moment.

En l’absence de pièce justifiant de la présence d’un locataire dans les lieux et de son départ en janvier 2019, il convient de retenir comme point de départ de l’indemnisation le mois de février 2019, les échanges intervenus à cette date entre M. [K] et le syndic attestant de la pose des étais dans le logement, l’indemnisation devant se poursuivre jusqu’à production d’un procès-verbal de réception attestant du complet achèvement des travaux de remise en état des parties communes et des parties privatives de Mme [D].

Son préjudice est donc chiffré à la somme de 60 348,50 euros pour la période de février 2019 à la date du jugement à intervenir (68,5 x 881).

Le tribunal étant cependant tenu par les prétentions émises par les parties, il convient donc de retenir le montant de 58 970,30 euros sollicité par M. [K].

Pour la période à compter du présent jugement jusqu’à la date d’achèvement des travaux de réfection du mur de refend et du plancher haut, attesté par la production d’un procès-verbal de réception, le préjudice est chiffré à la somme de 881 euros par mois.

— sur le préjudice moral

M. [K] explique qu’il subit un préjudice moral en raison du prolongement de la situation dramatique dans laquelle il se trouve depuis son acquisition immobilière, s’agissant d’un premier achat, réalisé pour y vivre et non pour le louer, dans lequel il a investi toutes ses économies.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Il indique ainsi que l’état de son appartement lui a créé de grosses difficultés financières qui se sont ajoutées, au fil du temps, à la souffrance morale de se savoir dans l’impossibilité de fonder une famille dans un environnement digne.

Il fait ainsi état de l’impossibilité de se projeter dans l’avenir malgré son jeune âge et de l’angoisse que génère cette situation qui dure depuis plus de cinq ans et précise avoir été hébergé pendant plusieurs années chez des membres de sa famille ou chez des proches en raison de l’impossibilité qui est la sienne de financer deux logements.

Il réclame par conséquent la somme de 6000 euros en indemnisation du préjudice subi.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en considérant que la demande ainsi formée manque de sérieux, M. [K] ne pouvant réellement avoir l’intention de s’installer avec sa future famille dans un appartement de 20 mètres carrés et prétendre que l’inhabitabilité des lieux l’aurait empêché de fonder une famille.

Il soutient que le but réellement poursuivi lors de cette acquisition était purement spéculatif.

La société GMF Assurances fait pour sa part valoir que M. [K] n’apporte aucun justificatif à la souffrance morale évoquée et qu’une telle prétention, qui n’est énoncée que pour les besoins de la cause, ne pourra qu’être rejetée.

Mme [D], la société Zurich Insurance PLC et la SELARL [Z] SAGL ne disent mot sur cette demande.

Il ne peut toutefois raisonnablement être contesté que la situation subie par M. [K] est de nature à générer un préjudice moral.

Ce dernier se trouve en effet privé, depuis février 2019, soit très peu de temps après son acquisition en octobre 2018, de l’usage complet de son logement, en raison de son état de dangerosité.

M. [K] s’est ainsi trouvé contraint d’être hébergé par son entourage, tel que cela ressort des attestations produites, et privé de la possibilité de disposer d’un domicile fixe et sécurisé, cette impossibilité d’habiter les lieux perdurant encore à ce jour, soit plus de cinq ans après son acquisition.

Il n’apparaît donc pas déraisonnable que M. [K] indique être dans l’impossibilité de se projeter dans l’avenir et être angoissé par cette situation qui perdure, ce dernier devant en outre assumer tous les mois le remboursement d’un crédit immobilier sans pouvoir pour autant disposer de son logement, l’intention spéculative évoquée par le syndicat des copropriétaires n’étant étayée par aucune pièce alors que le jeune âge de M. [K] lors de son achat et la configuration du bien acquis, un studio, apparaissent tout à fait compatible avec le projet de ce dernier d’en faire sa résidence principale.

Le préjudice moral est par conséquent caractérisé et au vu de nature et de la durée de la situation ainsi vécue, qui va encore perdurer le temps que les travaux nécessaires soient réalisés, il convient de l’indemniser à hauteur de 6000 euros.

— sur le préjudice esthétique

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

M. [K] explique avoir attaché une attention toute particulière, lors de l’achat de son studio, aux poutres en bois apparentes du plafond dans la pièce principale, élément structurel et non simple décor, conférant à l’appartement le cachet de l’ancien.

Or, il indique que le remplacement de ces poutres en bois par des poutrelles métalliques aura pour conséquence de supprimer l’une des caractéristiques principales du logement qui contribuait à son charme et à sa valeur pour l’acquéreur, l’appartement perdant de ce fait sa principale caractéristique esthétique.

Il chiffre donc ce préjudice à la somme de 16 700 euros, telle que retenue par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il ne saurait se voir pénalisé du fait de la dégradation du caractère esthétique de l’appartement alors que cela n’est pas de son fait et que rien ne justifie que M. [K] ait acquis l’appartement en considération du cachet apporté par les poutres apparentes en bois.

Mme [D] sollicite, dans son dispositif, le débouté des demandes formulées par M. [K] et fait valoir, dans ses écritures, que les solives en profilé métallique pourront être peintes de telle sorte que le préjudice apparaît minime et que son évaluation doit être fortement réduite.

La société Zurich Insurance PLC sollicite le débouté de M. [K] de toute demande formée à ce titre à son encontre en relevant, tout comme la SELARL [Z] SAGL, qu’il s’agit d’un préjudice étranger à la problématique du mur de refend, de telle sorte qu’il ne peut être indemnisé par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, la société GMF Assurances considère que cette réclamation n’est fondée ni en son principe ni en son quantum.

Il est établi que les lieux ne pourront être remis dans leur état d’origine et que les poutres en bois apparentes au plafond du logement devront être remplacés par des profilés métalliques, M. [K] ne souhaitant pas qu’ils soient encastrés dans un coffrage en plâtre qui aurait pour conséquence d’abaisser le plafond, mesuré à 2,20 mètres.

Or, ces poutres en bois apparentes permettaient incontestablement au bien de se démarquer d’un logement standard et constituaient ainsi une caractéristique esthétique certaine au vu du charme et du cachet de l’ancien conférés par la configuration des lieux.

Il convient par conséquent de retenir un préjudice esthétique raisonnablement estimé à 5000 euros.

Sur la réparation des préjudices subis par M. [L]

— sur la demande de réalisation de travaux

M. [L] demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions, de :

« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER, LE RABOT ET L’HERMINNETTE ; »

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Il explique en effet que « contrairement à ce qui est opposé au concluant, M. [L] ne plaide pas par procureur mais est bien concerné par la réfection du mur de refend qui est séparatif mais également la remise en état dudit mur et du plafond dans sa partie privative (…)

M. [L] a donc bien un intérêt à demander lui aussi ces travaux. »

L’expert judiciaire a indiqué que le mur de refend doit « être refait entièrement sur la longueur de l’appartement de M. Couillabin (et bien entendu M. [L]) » et précisé s’agissant des travaux à prévoir chez M. [L] :

« le plafond sera refait avec les mêmes moulures qu’à l’origine. Peinture complète du plafond

Le mur de refend sera fini avec plaques de BA 13 et électricité refaite + finitions. »

Le devis établi le 31 mai 2021 par la société Métallier, et validé par l’expert, prévoit ainsi les prestations suivantes :

« mise en place d’une cloison BA 13 provisoire

protection des locaux

empreinte des moulures au plafond

reprise des murs et plafonds après renforcement

créations des moulures au plafond

5 prises électriques à conserver

2 lampes murales à conserver. »

Ces travaux apparaissant nécessaires pour mettre fin au préjudice subi par M. [L], il convient par conséquent de faire droit à sa demande, formulée également par M. [K] et à laquelle il a été précédemment fait droit.

— sur les frais de déménagement

M. [L] explique qu’il ne pourra plus résider dans son studio lors des travaux de remise en état du mur de refend, séparatif d’avec l’appartement de M. [K].

Il sollicite donc, au vu des devis établis, la somme de 2600 euros pour les frais de déménagement, de 321 euros pour les frais de garde-meuble durant trois mois et, au vu des simulations effectuées sur le site Air Bnb pour des logements comparables, de 2135 euros par mois durant trois mois pour les frais de relogement.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot à ce sujet se contentant de solliciter, dans son dispositif, le débouté des demandes formulées par M. [L].

Mme [D] soutient que M. [L] ne subit aucun désordre l’empêchant d’occuper son appartement et considère qu’il ne justifie dès lors nullement des frais de déménagement, garde-meuble et relogement qu’il réclame en raison de la réfection du mur de refend, les solives situées dans son appartement n’étant pas défectueuses.

La société Zurich Insurance PLC sollicite à titre principal le débouté des demandes formées par M. [L] mais à titre subsidiaire demande qu’elles soient limitées, en faisant valoir qu’elles apparaissent justifiées puisqu’il n’est pas contestable que M. [L] devra quitter son appartement le temps des travaux à réaliser sur le mur de refend.

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Elle demande toutefois qu’elles soient revues à la baisse à hauteur de 5521 euros, soit 500 euros pour les frais de déménagement, 1400 euros par mois durant trois mois pour les frais de relogement, outre la somme de 107 euros par mois durant trois mois pour les frais de garde-meuble.

La société GMF Assurances considère en revanche que M. [L] ne justifie pas de la nécessité d’un déménagement dans le cadre de la réfection du mur de refend, que la nécessité d’un garde meuble n’apparaît pas démontrée, étant précisé que les travaux ne doivent pas excéder un mois et enfin que M. [L] ne justifie pas que l’appartement constitue son domicile, la production d’une attestation d’assurance n’apparaissant pas à cet égard suffisante.

En tout état de cause, elle relève la valeur locative excessive fixée à 1400 euros, qu’elle juge disproportionnée pour une surface d’environ 20 mètres carrés.

Enfin la SELARL [Z] SAGL conteste elle aussi ces demandes en relevant, outre que le caractère habitable de l’appartement n’est pas altéré, que M. [L] ne justifie toujours pas que cet appartement constitue son domicile effectif.

Elle relève ainsi que les appels de fonds produits, en cours d’expertise, par le syndicat des copropriétaires mentionne une adresse au [Adresse 10] à [Localité 21] et que M. [L] proposerait en réalité son logement pour de la location saisonnière, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires durant l’expertise.

Elle constate que bien qu’il indique avoir résilié le bail du logement qu’il occupait à [Localité 21], il n’en justifie toutefois nullement et que le fait d’être domicilié pour le service des impôts à l’adresse [Adresse 24] ou de produire une attestation d’assurance copropriétaire occupant ne suffit pas à attester d’une occupation personnelle des lieux, comme pourrait le faire une facture d’eau ou d’électricité.

Elle relève en tout état de cause le caractère excessif de la somme réclamée au titre du relogement outre que la nécessité d’un déménagement et d’un garde-meuble n’est pas établie, les travaux réparatoires ne devant pas durer plus d’un mois.

Il est exact qu’est versé aux débats un appel de fonds émis pour le mois d’octobre 2020, pour le logement de M. [L] situé [Adresse 24] dans le [Localité 5], qui lui est cependant adressé au [Adresse 10] dans le [Localité 6].

M. [L] indique que cet appartement du [Localité 21] arrondissement constituait son ancien logement mais qu’il a résilié le bail et qu’il vit bien désormais [Adresse 24].

Il est toutefois indiqué à ce propos, dans le dire récapitulatif n°2, adressé le 19 juillet 2021 par le conseil de M. [L] à l’expert judiciaire, que « il n’est pas contesté que Monsieur [L] a bien vécu [Adresse 22] à [Localité 21] puisqu’il s’agissait de son ancien domicile partagé avec son ex-compagne, Madame [U], cette dernière y résidant encore du reste.

Toutefois après leur séparation, il s’est installé dans ce studio [Adresse 24] au cours de l’été 2018, ce que confirme d’ailleurs spontanément Madame [U] dans l’attestation versée aux débats.

Le fait que les appels de fonds de charges de copropriété soient encore à l’adresse de son ex-compagne s’explique par le fait que Monsieur [L] a omis de faire sa mise à jour auprès du syndic.

Il s’agit bien de sa résidence principale, et vous trouverez en annexe la taxe d’habitation qu’il règle et son avis d’imposition qui ne fait apparaître aucun revenu locatif.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Ce bien n’est pas mis en location Airbnb à ce jour, contrairement à ce qu’avance le syndic qui n’a d’ailleurs aucun élément probant pour démontrer ses dires.

Vous pourez constater que l’annonce Airbnb mentionnée n’est pas active et il est impossible d’en conclure que Monsieur [L] louerait son bien à ce jour.

Un simple échange d’emails entre deux salariés de Foncia ne saurait prouver la réalité d’une telle location saisonnière. »

La taxe d’habitation, mentionnée dans ce dire, n’est pas produite mais est versée aux débats l’attestation de Mme [U], résidant au [Adresse 10], tel que cela ressort des mentions portées sur sa carte d’identité établie en 2013, qui indique que « [M] [L] a quitté le domicile conjugal en été 2018. Il est parti vivre dans son appartement au [Adresse 8] en septembre 2019 ».

Sont également produits des avis d’imposition (taxe foncière et avis sur le revenu) mentionnant l’adresse dans le 18ème arrondissement ainsi que des attestations d’assurances, portant notamment sur la période de 2018 à 2024, mentionnant que ce logement constitue sa résidence principale.

Il convient toutefois de relever que l’attestation d’assurance établie le 04 avril 2017 mentionne également le domicile du 18ème arrondissement comme constituant la résidence principale de M. [L] alors que selon l’attestation établie par Mme [U] il résidait, à cette époque, au [Adresse 10], puisqu’elle indique qu’il a quitté le domicile conjugal à l’été 2018, soit un an plus tard.

La mention de l’adresse du [Localité 5] arrondissement portée sur les attestations d’assurances n’apparaît dès lors pas suffisante pour justifier de l’occupation effective de ce logement par M. [L].

Il en va de même s’agissant de celle portée sur les avis d’imposition, le fait d’être domicilié à l’adresse [Adresse 24] ne suffisant pas à attester d’une occupation personnelle des lieux, étant au surplus relevé que M. [L] indique avoir résilié le bail du logement auparavant occupé dans le 20ème arrondissement mais ne produit ni le contrat de bail ni le justificatif de sa résiliation.

Pour autant, il ressort de la note aux parties n°24 que la réalité de l’occupation effective des lieux par M. [L] n’a pas été remise en cause par l’expert, lequel a réalisé de nombreuses réunions sur les lieux.

Il a ainsi indiqué :

« dans un premier temps afin que M. [L] ne quitte pas son appartement, je demande un sondage dans la zone repérée (A), sans empiéter sur la partie chambre

dans la même journée, l’entreprise retenue viendra :

— ouvrir la zone A

— évacuer les gravats en décharge

— refermer le plafond avec un polyane épais

— nettoyer le chantier.

M. [L] pourra continuer à habiter sans aucune gêne son appartement. »

Il convient par conséquent de considérer cette occupation des lieux comme acquise.

L’expert judiciaire a expliqué, s’agissant des travaux à prévoir chez M. [L] :

« le plafond sera refait avec les mêmes moulures qu’à l’origine. Peinture complète du plafond

Le mur de refend sera fini avec plaques de BA 13 et électricité refaite + finitions. »

Dans la mesure où le mur de refend doit, selon les préconisations de l’expert, « être refait entièrement sur la longueur de l’appartement de M. Couillabin (et bien entendu M. [L]) », ce mur étant séparatif des deux appartements, que le plafond doit être remis en état et peint dans sa totalité, il n’apparaît pas contestable, au vu de la nature des travaux à réaliser et de la petite superficie du bien de M. [L], qu’il devra quitter son logement et que ce dernier devra être vidé pour permettre la réalisation de ces travaux dont la consistance a été précédemment décrite.

Le préjudice tenant aux frais de relogement, de déménagement et de garde-meuble sont par conséquent justifiés.

S’agissant de la durée, le devis retenu par l’expert ne mentionne pas le temps nécessaire pour la réfection du mur, mais ceux produits par M. [L], établis le 31 mai 2021 et le 20 juin 2022 par la société Métallier, mentionnent une durée de trois mois.

Toutefois, il convient de relever que sont prévus, outre la pose de plaque BA 13 sur le mur mitoyen et la création de moulure staff, tels que retenus par l’expert, également la dépose et pose du parquet, ou encore la pose de plinthes, soit des prestations étrangères à celles retenues par l’expert.

Par conséquent, au vu de la nature des travaux à réaliser, retenus par l’expert, il peut raisonnablement être retenu une durée d’un mois, la durée de trois mois sollicitée par M. [L] apparaissant excessive.

M. [L] produit trois offres de réservation pour le mois de janvier 2021, extraits du site AirBnb, pour des studios meublés situés dans le quartier, pour des tarifs de 1426 euros, 1472,43 euros et 1334 euros ainsi que deux offres pour la période de mai à fin juillet 2024 pour un tarif de 7148,78 euros et 5999,62 euros.

Toutefois, il convient de relever que ces offres intègrent pour partie la période estivale, étant relevé de plus que cette dernière correspondait au début de la tenue des Jeux Olympiques à Paris, période durant laquelle les prix ont pu connaître une augmentation, sans lien avec la réelle valeur du marché.

Il convient par conséquent de retenir une valeur de 1400 euros pour une location meublée d’un mois.

Concernant les frais de garde-meuble, M. [L] produit un devis établi le 09 décembre 2020 par la société Youstock d’un montant de 107 euros TTC pour le stockage de 9 mètres cubes, qu’il convient de retenir.

S’agissant enfin des frais de déménagement, M. [L] produit une estimation, comprise entre 1120 et 1322 euros TTC, qui ne mentionne toutefois que la date (« 20/01/2021-27/01/2021 ») et l’adresse de chargement (« [Adresse 24] ») sans indication du volume ainsi déménagé ni de la distance parcourue.

Décision du 15 novembre 2024

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Par conséquent, au vu de la superficie des lieux, de la capacité de stockage de 9 mètres cubes indiqué sur le devis de garde-meuble, et de la distance géographique, ce dernier étant nécessairement situé en région parisienne, il convient de ramener ce montant à la somme de 1000 euros pour le transport vers le garde-meuble puis le réacheminement des meubles vers l’appartement.

— sur le trouble de jouissance

M. [L] fait état d’un trouble de jouissance en raison des travaux de sondage destructif liés à l’expertise et en raison des travaux de réfection.

Il explique en effet qu’il n’a pas décidé de la réalisation de sondages destructifs, contrairement à ce qui est soutenu, mais qu’ils ont été sollicités par l’expert.

Il précise qu’il subit donc un éventrement du plafond, entraînant la chute de gravats et poussières dans son logement et qu’il convient par conséquent de l’indemniser à hauteur de 100 euros par mois à compter de mars 2021, en raison de l’atteinte esthétique ainsi subie.

Il réclame par ailleurs la somme de 1837 euros au titre du coût de réalisation de ces sondages.

S’agissant des travaux à réaliser, il indique qu’il subira un trouble de jouissance certain puisqu’il sera privé de son bien pendant trois mois minimum et sollicite ainsi la somme de 3000 euros, soit 1000 euros par mois durant trois mois, en réparation de la gêne occasionnée par ces travaux et déménagement.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est mal fondée, M. [L] n’occupant pas personnellement son studio.

Il indique de plus que la « tranchée » réalisée en bordure du plafond de son appartement a été réalisé à sa demande, tel que cela ressort du dire n°2 de son conseil, sollicitant l’accord de l’expert pour qu’elle intervienne au plus vite.

Mme [D] considère pour sa part que l’appartement n’est touché par aucun désordre de telle sorte que le trouble de jouissance n’est pas caractérisé.

La société Zurich Insurance PLC fait valoir que son contrat ne couvre que les dommages matériels de telle sorte que M. [L] doit être débouté de ses demandes.

Elle relève de plus que la réalisation du sondage avait pour but de faire apparaître les solives situées au droit de son appartement, et qu’il relève par conséquent de la problématique des solives, pour laquelle la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue, outre qu’il a été réalisé à la demande de M. [L] et qu’il ne peut donc être indemnisé.

Enfin, elle indique que M. [L] participe de son propre préjudice puisque l’expert a acté que les travaux de reprise, a minima temporaires, pouvaient être engagés sur le plafond de l’appartement de M. [L] pour éviter un éventrement du plafond et la chute de poussières ou gravats mais que les différentes parties concernées n’ont pas jugé bon de les réaliser, ce qui ne peut donc lui être reproché.

La SELARL [Z] SAGL soutient que cette demande se heurte à l’absence de preuve d’occupation effective du bien et qu’elle apparaît disproportionnée, la gêne ne pouvant concerner qu’une période d’un mois.

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Enfin, la société GMF Assurances fait valoir que cette demande liée à un trouble de jouissance, non justifiée, fait au demeurant double emploi avec celle formée au titre du relogement et que la durée de trois mois ne repose sur aucun fondement, les travaux ne devant durer qu’un mois.

S’agissant du sondage destructif, elle soutient également, tout comme la SELARL [Z] SAGL, qu’elle est le résultat d’une demande de M. [L] alors que la mission de l’expert ne comprenait pas l’examen de désordres à son domicile et qu’elle n’a ainsi pas été étendue au regard de l’absence de ces derniers.

Il convient tout d’abord de relever, comme le soutient à juste titre la société GMF Assurances, que dans la mesure où M. [L] a été indemnisé des frais de relogement qu’il devra exposer pendant la durée des travaux, il ne justifie donc pas d’un préjudice distinct.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande formulée à hauteur de 3000 euros en réparation d’un trouble de jouissance subi pendant les travaux de remise en état.

S’agissant ensuite du sondage destructif, l’ordonnance de référé du 30 juillet 2020 a rendu les opérations d’expertise communes à M. [L], l’expert ayant indiqué dans sa note aux parties n°9 que « il faut mettre aussi dans la cause le voisin de M. Couillabin, M. [L] [M]. Cela est nécessaire pour effectuer le remplacement du mur », et dans son rapport que « pendant le cours de l’expertise, le voisin direct de M. Couillabin, M. [L] s’est inquiété de la possibilité de rencontrer les mêmes problèmes que M. Couillabin, à savoir un plafond avec solivage endommagé. »

Il a ainsi indiqué, dans sa note aux parties n°17, s’agissant de l’appartement de M. [L], au sujet duquel un doute avait été émis s’agissant de la solidité du plancher situé juste au-dessus : « je propose de faire un sondage significatif faisant apparaître au moins 2 ou 3 solives chez M. [L].

Pour cela, faire une ouverture de longueur 1m (environ perpendiculaire aux solives) sur 0,5m environ dans la zone la plus basse vers la porte. »

Il est donc établi que ce sondage a été réalisé à la demande de l’expert, afin de vérifier la solidité des solives dans la mesure où le plancher bas du R+1, identifié comme défectueux chez M. [K], couvre également la superficie de l’appartement de M. [L].

Le procès-verbal, réalisé le 28 septembre 2022, photographies à l’appui, mentionne ainsi la présence d’une bâche scotchée sur la partie gauche du plafond ainsi qu’à l’intérieur des petits gravillons s’apparentant à du sable, se retrouvant également au sol et sur les meubles.

L’huissier a constaté au-dessus du plafond et en dessous des solives, la présence en remblai du même gravillon, stigmate de granulés d’isolation retrouvés au sol.

Il a indiqué que « le plafond présente une découpe d’environ trois mètres sur cinquante centimètres laissant apparaître les solives et plaques d’aggloméré du plancher supérieur ainsi qu’une partie de goulottes électriques » précisant que « des fils électriques sont apparents, le fourreau ayant été retiré pour partie, l’autre étant présent. »

Le préjudice subi du fait de ce sondage est par conséquent caractérisé, et ce depuis le mois de mars 2021, le rapport d’expertise mentionnant que les photographies de ce sondage, qui y sont annexées, ont été réalisées le 11 mars 2021.

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Au vu de l’éventrement du plafond, dans un studio, entraînant la chute de gravats et de poussière, l’indemnisation sollicitée par M. [L], de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux à intervenir apparaît raisonnable et il convient d’y faire droit.

S’agissant en revanche de la date de fin de cette indemnisation, qui est sollicitée, dans le dispositif des conclusions jusqu’à « la réalisation des travaux à intervenir », sans plus de précision, dans la mesure où la cessation de ce trouble est liée à la remise en état du plafond de M. [L], dont la date de réalisation ne dépend que de son bon vouloir, et dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est condamné à faire réaliser les travaux de réfection du mur de refend dans un délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance, il convient de faire cesser à cette date cette indemnisation.

Son préjudice est donc chiffré à la somme de 4350 euros pour la période de mars 2021 à la date du jugement à intervenir (43,5 x 100).

Pour la période postérieure, courant du présent jugement jusqu’au 4ème mois après la signification du présent jugement, le préjudice est chiffré à la somme de 100 euros par mois.

S’agissant en revanche du coût de ces sondages, M. [L] indique, en réponse aux contestations opposées, que « les frais de sondages destructifs ont bien été financés en l’espèce puisqu’à défaut l’entreprise De Stijl n’aurait pas exécuté sa prestation. Il conviendra en conséquence de faire droit à la demande de Monsieur [L] qui se doit de rembourser son assureur des frais exposés et avancés par la MAIF son assurance multirisques habitation. »

Il produit en effet la facture acquittée émise le 08 mars 2021 par l’entreprise portant la mention suivante « facture acquittée par le chèque de la MAAF Assurances SA n°7715594 remis en mains propres à Enes Muftic le 8 mars 2021. »

Cette somme ayant été réglée par l’assureur de M. [L], ce dernier ne peut donc en demander le remboursement et il convient par conséquent de le débouter de sa demande.

— sur la perte de valeur vénale de l’appartement

M. [L] explique qu’il était sur le point de vendre son appartement, ayant signé un mandat de vente le 03 mars 2020, objet de plusieurs avenants, et qu’il avait reçu le 10 juin 2020 une offre, qu’il avait acceptée, au prix de 265 000 euros et 249 000 euros nets vendeur.

Il indique que ce n’est toutefois que le 02 juillet 2020, à réception de l’assignation, puis à la lecture des notes aux parties de l’expert, qu’il a pris connaissances des conséquences potentielles de l’expertise sur la vente en cours.

Il précise que l’acquéreur a finalement abandonné son projet en raison de la communication au notaire de l’assignation et de la révélation de l’état de l’immeuble, outre l’aléa du résultat de l’expertise.

Il soutient que tant que les travaux de réfection n’auront pas lieu, il ne pourra vendre son studio et que son projet de vente, afin de pouvoir acquérir un logement plus grand pour pouvoir accueillir son fils, doit être reporté le temps que la procédure aboutisse et que les travaux soient réalisés.

Il indique avoir fait réaliser trois nouvelles attestations, en 2021 et 2023, dont il ressort que la valeur de son bien a diminué.

Il sollicite par conséquent l’indemnisation de « la perte de revente du bien durant ces trois années », soit la somme de 71 000 euros, correspondant au manque à gagner, outre la somme de 250 euros facturée par Foncia pour la promesse de vente non réalisée.

Le syndicat des copropriétaires considère que cette demande n’est formulée que pour les besoins de la cause.

Il fait en effet valoir que le mandat de vente, non produit, aurait été donné en mars 2020 mais relève que même si M. [L] n’a été assigné que le 02 juillet 2020, il avait pour autant déjà connaissance de l’expertise en cours et surtout des désordres affectant le logement de son voisin, déjà inhabité depuis un an, ce que soutient également la SELARL [Z] SAGL.

Mme [D] ne dit mot sur cette demande.

La société Zurich Insurance PLC considère que M. [L] doit être débouté s’agissant d’un dommage immatériel.

Elle considère qu’il est en tout état de cause mal fondé à formuler une telle demande.

Elle explique en effet tout d’abord que la « dévalorisation » du bien ne peut être associée à un trouble de jouissance, ensuite qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique, les attestations de valeur produites démontrant une évolution constante du prix en trois ans.

Or, elle indique que le marché immobilier suit des cycles économiques de récession puis d’expansion laissant ainsi penser que le niveau des prix sera plus élevé en 2026 qu’en 2020, les explications de M. [L] laissant penser qu’il pourra vendre son bien dans trois ans.

Enfin, la société GMF Assurances relève que ce préjudice n’a pas été retenu par l’expert judiciaire et que les travaux de réfection auront pour conséquence de remettre l’appartement dans un état a minima identique à celui qui était le sien lors de son achat, ce que retient également la SELARL [Z] SAGL.

Elle relève de plus, comme la société Zurich Insurance PLC, que cette réclamation a fait l’objet d’une réévaluation de près de 50%, sans justification probante.

Tout comme la SELARL [Z] SAGL, elle indique, s’agissant des frais de dossier pour promesse de vente non réalisée, que cette demande n’est fondée ni dans son principe ni dans son quantum.

Les pièces produites attestent de la signature d’un mandat de vente semi-exclusif le 03 mars 2020 pour la mise en vente du bien de M. [L] au prix de 300 000 euros, l’avenant signé le 19 mai 2020 mentionnant désormais un prix de 285 000 euros dont une commission pour l’agence de 17 000 euros et celui signé le 11 juin 2020, un prix de 265 000 euros dont 16 000 euros de commission.

L’offre d’achat présentée le 10 juin 2020 au prix de 265 000 euros a été acceptée par M.[L] le 11 juin 2020.

Il ressort de l’attestation notariée établie le 07 décembre 2020 qu’une date de signature pour la promesse de vente avait été fixée pour le 08 juillet 2020 mais qu’après réception, le 07 juillet 2020, d’informations de la part de la société Foncia concernant des problèmes de structure et de l’assignation en référé de M. [L], le dossier a été mis en suspens et l’acquéreur n’a pas donné suite.

Il est donc établi que la vente n’a pu avoir lieu en raison des problématiques rencontrées dans l’immeuble.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Il est certes établi que le bien de M. [L] avait trouvé preneur en 2020 au prix de 249 0000 euros nets vendeur.

Toutefois, M. [L] indique lui-même, ce qui n’est pas contestable, qu’il ne pourra être remis en vente avant la réalisation des travaux réparatoires soit, au vu des condamnations prononcées et de la nature à des travaux à réaliser, au mieux courant 2025.

Or, par définition le niveau des prix de l’immobilier à cette date ne peut être connu et demeure imprévisible, le marché connaissant des cycles de baisse puis de hausse, et il ne peut être considéré comme acquis que le bien de M. [L] se vendra à un prix inférieur que celui qui lui avait été proposé en 2020.

En tout état de cause, le fait qu’un bien soit estimé à un certain prix ne signifie pas qu’il sera nécessairement vendu à ce même prix, une vente pour un montant supérieur ne pouvant être exclue.

Le préjudice lié à la « perte de valeur vénale » de l’appartement n’est donc pas justifié et il convient de débouter M. [L] de sa demande.

Concernant la somme de 250 euros, il ressort de l’appel de fonds produits qu’elle lui a été facturée au titre du « dossier promesse de vente ».

Il n’y a donc pas lieu de considérer ce poste comme un préjudice dans la mesure où elle correspond à la rémunération du syndic pour ses diligences pour la préparation du dossier de la vente, peu important in fine que cette dernière n’ait pas eu lieu.

M. [L] est donc débouté de sa demande.

— sur les frais de remise en état de l’appartement

M. [L] indique que la somme prévue, pour ces travaux de remise en état, par la société Métallier dans son devis du 31 mai 2021, d’un montant de 39 996 euros TTC, a été réévaluée dans le devis du 24 juin 2022, à la somme de 45 672 euros TTC, en raison de la hausse du coût des matières premières et de la main d’œuvre, montant maintenu dans le devis établi le 26 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires considère que cette somme est particulièrement élevée pour un studio d’environ 20 mètres carrés et qu’elle n’est en aucune façon justifiée puisqu’il n’a jamais été inhabitable, qu’il ne l’est toujours pas et qu’il ne le sera que durant la réalisation des travaux de remise en état du mur de refend.

Il relève de plus que cette demande n’a pas été retenue par l’expert.

Il considère donc qu’il est mal fondé à solliciter ces travaux de remise en état, hormis les embellissements du mur de refend.

Mme [D] ne dit mot sur cette demande.

La société Zurich Insurance PLC fait valoir que les seuls travaux devant être envisagés chez M. [L] sont ceux portant sur le mur de refend, qui ont été chiffrés par la société Métallier et repris dans le rapport de l’expert judiciaire ou encore par M. [K], et qui ne peuvent donc faire l’objet d’une double indemnisation.

La société GMF Assurances, tout comme la SELARL [Z] SAGL, considère que cette demande qui n’a jamais été avalisée par l’expert judiciaire, doit être rejetée, la nécessité de tels travaux n’ayant jamais été démontrée.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

L’expert judiciaire a indiqué, s’agissant des travaux à prévoir chez M. [L] :

« le plafond sera refait avec les mêmes moulures qu’à l’origine. Peinture complète du plafond

Le mur de refend sera fini avec plaques de BA 13 et électricité refaite + finitions. »

Par conséquent, l’indemnisation ne devant avoir pour but que de remettre la victime dans l’état qui était le sien avant sinistre, sans enrichissement, il ne peut être tenu compte que de ces seuls travaux.

Or, la demande formée par M. [L], à hauteur de 45 672 euros, selon le devis établi par la société Métallier le 26 juin 2023 intègre des prestations étrangères au sinistre tels que la démolition « des placos et parquet » et la fourniture d’un parquet similaire à l’existant.

Il n’est donc fait droit qu’à l’indemnisation des prestations validées par l’expert et correspondant aux prestations suivantes :

— mise en place de protection : 1580 euros

— pose de BA 13 et isolation sur mur mitoyen avec bande et enduit : 3920 euros

— pose du BA 13 et isolation plafond sur bande de 1,5 m avec bande et enduit : 3530 euros

— création de moulure Staff : 4675 euros

— repose des deux luminaires existants : 855 euros

— création de prise électrique Q5 sur le mur mitoyen : 2750 euros

— peinture : 4800 euros

ce poste bien qu’il concerne la « reprise des peintures de l’ensemble de l’appartement » alors que l’expert n’a préconisé que la peinture du plafond doit toutefois être conservé dans son intégralité, afin de préserver l’harmonie de l’ensemble, les murs et le plafond formant un tout et la mise en peinture du plafond nécessitant ainsi également celle des murs.

Sont donc retranchées les prestations relatives à la dépose des placos et parquet (2120 euros), la pose de plinthe (1350 euros) et la fourniture d’un parquet similaire à l’existant (6950 euros), prestations non évoquées par l’expert.

Le préjudice est donc chiffré à la somme de 22 110 euros à laquelle il convient d’appliquer une réactualisation des prix par suite de « l’augmentation des fournisseurs (17%) » mentionnée au devis, soit la somme de 25 868,70 euros (22 110 + 3758,70).

— sur le remboursement des frais liés à l’expertise

M. [L] demande à être dispensé de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et des frais d’expertise, ainsi qu’au coût des travaux de réfection et d’indemnisation de son préjudice.

Il demande également le remboursement des frais de procédure réclamés par Foncia.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la dispense de participation aux charges communes relatives aux frais de procédure ne peut intervenir que sur décision du tribunal, précisément à l’issue de la présente instance et qu’avant toute décision le syndic ne peut d’autorité dispenser un copropriétaire de sa participation aux charges.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Il indique que quand bien même M. [L] avait obtenu une provision à valoir sur son préjudice immatériel, cela ne le dispensait pas d’une participation aux charges communes régulièrement appelées par le syndic.

Les autres parties ne disent mot sur cette demande.

Comme indiqué à juste titre par le syndicat des copropriétaires, la dispense de participation aux charges de procédure ne peut intervenir qu’une fois la décision rendue par le tribunal, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant en effet que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Cette demande sera donc examinée ci-après au même titre que les dépens et les frais irrépétibles.

— sur les frais de constat d’huissier

M. [L] indique avoir été contraint de faire dresser, le 28 septembre 2022, un constat d’huissier, d’un montant de 410 euros dont il demande remboursement.

La société Zurich Insurance PLC considère qu’il ne démontre nullement avoir assumé le coût de cette intervention, aucune preuve du paiement n’étant produite, et qu’il n’a pas été contraint d’avoir recours à cette mesure, le principe de l’expertise judiciaire étant justement d’éviter la réalisation de constats d’huissiers du fait de leur caractère unilatéral et non contradictoire.

Il convient à cet égard de relever d’une part que M. [L] formule également cette demande au titre des dépens.

Toutefois, comme le relève à juste titre la société GMF Assurances, cette demande relève des frais irrépétibles, fondement sur lequel elle sera examinée ci-après.

Sur la garantie des assureurs

— sur la garantie de la société Zurich Insurance PLC, assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur et rappelle qu’en matière de dégât des eaux, elle est déclenchée par le fait dommageable, lequel est en l’espèce constitué par la demande de désignation d’un expert judiciaire formulée par M. [K] en 2019.

Il soutient que l’assureur ne démontre pas qu’elle serait déclenchée par le fait prétendument dommageable, ce qui écarte son argumentation selon laquelle il ne pourrait garantir un sinistre survenu avant la date de prise d’effet de sa police en 2017.

L’assureur soutient tout d’abord, pour sa part, que les désordres affectant le mur de refend, seuls désordres pour lesquels la responsabilité de son assuré peut être retenue, résultent d’un défaut d’entretien, tenant aux infiltrations en provenance des fissures dans la façade et à la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Or, elle fait valoir que les conventions spéciales du contrat d’assurance excluent les dommages résultant de la vétusté ou du mauvais entretien du bâtiment, relevant à ce propos qu’il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une clause qui n’est ni formelle ni limitée en ce qu’elle ne vise pas un défaut d’entretien « permanent », mention ayant parfois pu conduire certaines juridictions à écarter une clause d’exclusion rédigée de la sorte.

En application des dispositions de l’article L112-6 du code des assurances, elle fait valoir que cette clause est opposable non seulement au syndicat des copropriétaires mais également aux autres parties à l’instance recherchant l’application de sa garantie.

La société Zurich Insurance PLC indique ensuite que la manifestation des désordres constatée en février 2019 est la conséquence des infiltrations répétées dans la façade de l’immeuble, dont les premiers désordres s’étaient manifestés en 2012 et 2016, tels que constatés par M. [K].

Or, si cet événement est bien garanti, la police exige qu’il s’agisse réellement de la première infiltration au travers des murs à cet endroit.

Enfin, elle relève que les phénomènes à l’origine des désordres constatés sur le mur de refend sont antérieurs à la date de prise d’effet de sa garantie puisqu’elle n’est l’assureur du syndicat des copropriétaires que depuis le 01 janvier 2017 et que les dégâts des eaux successifs dans l’appartement de M. [K] datent de la coulée de la dalle chez Mme [D], soit avant 2017.

Elle conteste en effet la position du syndicat des copropriétaires selon laquelle une demande de désignation d’un expert judiciaire constitue la cause génératrice du dommage.

Elle soutient donc que sa garantie n’est pas mobilisable du fait de l’antériorité du fait générateur du sinistre à la date de prise d’effet de sa garantie.

Elle relève de plus, qu’il ressort des dispositions de l’article L124-1 du code des assurances, que les faits dommageables ayant une même cause technique constituent un sinistre unique et qu’en l’espèce, les infiltrations survenues en 2012, 2016 et 2019 ont toutes pour origine un défaut d’étanchéité de la façade, de telle sorte qu’elles ne forment qu’un seul et même sinistre datant de 2012, soit un fait générateur antérieur à la date de prise d’effet de sa garantie, en 2017.

Elle soutient également l’absence d’aléa, considérant que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du problème d’étanchéité de la façade avant même la souscription du contrat, raison pour laquelle il avait mandaté la SELARL [Z] SAGL en 2015, mais qu’il n’a pris aucune mesure réparatoire si bien que ce défaut d’entretien a généré les dégâts des eaux ayant endommagé le mur de refend.

Elle considère qu’il en va de même s’agissant de la présence des insectes, la mairie de Paris ayant pris en 2003 un arrêté à ce sujet précisant qu’une zone de surveillance et de lutte contre les termites était créée sur l’ensemble du département de Paris mais que le syndicat des copropriétaires n’a pour autant entrepris aucune action permettant de confirmer ou non leur présence.

Au vu de l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires aux moyens tenant à cette absence d’aléa et à la clause d’exclusion, elle considère qu’un tel silence ne peut que constituer un acquiescement tacite à son argumentation.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Pour mémoire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a été retenue que pour les dommages causés au mur de refend et il a été établi qu’il a été très endommagé par la pourriture due à la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores, traduisant ainsi une forte humidification du mur.

Toutefois, il a été jugé qu’aucune des pièces produites ne démontrait la réalité d’infiltrations d’eau en provenance des fissures de l’immeuble.

Par conséquent, sans qu’il ne soit besoin d’entrer dans le détail des contestations émises par l’assureur, dans la mesure où l’origine de cette humidification n’a pas été démontrée, il n’est pas possible de mobiliser sa garantie au titre de cet événement, les dégâts des eaux pouvant avoir une origine privative, relever d’un événement non garanti ou d’une clause d’exclusion prévue dans la police.

Dans la mesure où la police ne garantit pas les désordres causés par la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores, la garantie de la société Zurich Insurance PLC ne peut être mobilisée et aucune demande ne peut prospérer à son encontre.

Il convient par conséquent de débouter M. [K], M. [L], le syndicat des copropriétaires et la GMF Assurances de l’intégralité des demandes formées à son encontre.

— sur la garantie de la société GMF Assurances

Mme [D] indique que le contrat couvre la garantie de tous les dommages matériels et immatériels causés sur son bien immobilier.

Elle sollicite par conséquent la garantie de son assureur pour toute condamnation au financement de la remise en état des solives de son plancher bas et du mur de refend ainsi que de toute condamnation pécuniaire ordonnée à son encontre en indemnisation des dommages causés par le sinistre survenu sur les solives et le mur de refend.

Elle s’oppose à la demande de mise hors de cause formulée par son assureur qui fait valoir que la cause des désordres proviennent de travaux qu’elle aurait réalisés et qui ne seraient pas couverts par la garantie.

Elle soutient en effet qu’elle n’est pas à l’origine de la pose de la dalle, que cette dernière ne peut être considérée comme cause exclusive des désordres survenus sur les solives ni sur le mur de refend, qui sont dus à la présence d’une humidité excessive dans l’appartement de M. [K] du fait d’infiltrations en façade et d’une condensation excessive en raison de l’absence de ventilation de la salle d’eau et à la présence d’insectes xylophages.

Elle soutient que l’assureur ne rapporte pas la preuve que le fait générateur du dommage serait antérieur à la prise d’effet de sa police, le 17 décembre 2018, le sinistre ayant été découvert en 2019.

La société GMF Assurances indique que s’il n’existe pas de certitude s’agissant de la date exacte de la pose de la dalle, l’expert ayant cependant relevé qu’elle était postérieure au 14 juin 1999, elle est en tout état de cause antérieure à la date d’effet du contrat, la police ayant été souscrite à effet du 17 décembre 2018.

Elle considère donc que le fait générateur est antérieur à la date de prise d’effet du contrat et qu’elle doit donc être mise hors de cause.

Elle soutient de plus que le contrat ne garantit pas les dommages sur son plancher qui résultent de travaux immobiliers, relevant d’une responsabilité décennale ou d’une assurance dommage-ouvrage.

A titre subsidiaire, s’il devait être considéré qu’elle doit sa garantie, elle rappelle qu’elle ne saurait être condamnée à effectuer des travaux de remise en état et qu’elle n’est tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, prévoyant des franchises et plafonds, opposables à l’assurée et aux tiers.

Il convient d’abord de relever que les développements de l’assureur sur l’antériorité du fait dommageable sont inopérants puisqu’il indique lui-même que la police a été souscrite le 17 décembre 2018 et que la pose de la dalle est intervenue après le 14 juin 1999, soit durant la période couverte par le contrat.

Toutefois, l’article 3-2 des conditions générales mentionnent, au titre des exclusions à la garantie offerte à l’assuré en tant que propriétaire des biens situés à l’adresse mentionnée sur les conditions particulières, que n’est pas garantie la responsabilité de l’assuré du fait des dommages « résultant de travaux immobiliers (construction, réparation, rénovation) réalisés par l’assuré ou non, relevant d’une responsabilité décennale ou d’une assurance dommages-ouvrage. »

En l’espèce, il n’apparaît pas contestable que la réalisation d’une dalle de béton ayant vocation à servir de plancher au R+1 de l’immeuble constitue des travaux de rénovation relevant d’une responsabilité décennale.

La garantie de la GMF Assurances ne peut donc être mobilisée et aucune demande formée à son encontre ne peut prospérer.

Il convient par conséquent de débouter Mme [D], M. [K], M. [L], le syndicat des copropriétaires et la société Zurich Insurance PLC de l’intégralité des demandes formulées à son encontre.

Sur les condamnations

— prononcées au bénéfice de M. [K]

L’indemnisation des préjudices retenus, s’agissant de M. [K], s’élève à :

-15 155 euros HT, assortis de la TVA applicable au jour du présent jugement, avec revalorisation du coût des travaux selon les variations de l’indice BT 01 depuis le mois de juin 2023, date d’actualisation des devis, jusqu’à la date du jugement à intervenir, pour les dégradations subies par son logement après l’intervention de la société Da Fundo pour la purge des murs et du solivage haut de son logement,

cette intervention ayant été rendue nécessaire du fait de l’état de délabrement de son appartement, en raison des désordres affectant le mur de refend, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et du solivage haut, relevant de la responsabilité de Mme [D] ;

-58 970,30 euros et 881 euros par mois à compter du présent jugement jusqu’à la date d’achèvement des travaux de réfection du mur de refend et du solivage haut, attestés par la production d’un procès-verbal de réception, au titre du préjudice de jouissance subi,

ce dernier étant en lien direct avec l’état de délabrement de son appartement, en raison des désordres affectant le mur de refend, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et du solivage haut, relevant de la responsabilité de Mme [D] ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

-6000 euros au titre du préjudice moral,

ce dernier étant en lien direct avec l’état de délabrement de son appartement, en raison des désordres affectant le mur de refend, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et du solivage haut, relevant de la responsabilité de Mme [D].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires et Mme [D] sont condamnés in solidum à lui régler ces sommes.

S’agissant en revanche de la somme de 5000 euros allouée en réparation du préjudice esthétique, dans la mesure où ce dernier n’est en lien direct qu’avec les désordres affectant le solivage haut, relevant de la seule responsabilité de Mme [D], il ne peut être fait droit à la demande de condamnation in solidum sollicitée par M. [K] et par conséquent seule Mme [D] est condamnée à l’indemniser.

— prononcées au bénéfice de M. [L]

L’indemnisation des préjudices retenus, s’agissant de M. [L], s’élève à :

-1400 euros au titre des frais de relogement,

-107 euros au titre des frais de garde-meuble,

-1000 euros au titre des frais de déménagement,

-4350 euros outre 100 euros par mois à compter du présent jugement jusqu’au 4ème mois suivant la signification dudit jugement, au titre du préjudice de jouissance,

-25 868,70 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement.

Le logement de M. [L] n’est pas concerné par la problématique du solivage mais uniquement par celle du mur de refend, qui ne relève que de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, seul ce dernier est condamné à lui régler ces sommes.

Sur la demande de restitution des sommes versées à titre de provision formulée par la société Zurich Insurance PLC

Aux termes du dispositif de ses écritures, la société Zurich Insurance PLC sollicite de :

« Condamner in solidum Monsieur [K] et Monsieur [L] à restituer à la société Zurich Insurance plc les sommes que cette dernière a dû régler en exécution des ordonnances du Juge de la Mise en Etat en date des 4 novembre 2022 et 14 avril 2023 ».

La société Zurich Insurance PLC a en effet, par ordonnance du juge de la mise en état du 04 novembre 2022, été condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à régler, à titre de provision, à M. [K] la somme de 20 000 euros et à M. [L] celle de 8000 euros.

Cette ordonnance a cependant été infirmée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt rendu le 28 février 2024, aux termes duquel elle a débouté M. [K] et M. [L] de leur demande de provision formée contre l’assureur.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

Dans la mesure où, à l’issue de la présente instance, la garantie de la société Zurich Insurance PLC n’est pas retenue et que seul le syndicat des copropriétaires est condamné à indemniser M. [K] et M. [L], il convient par conséquent de faire droit à cette demande, sous réserve que ces sommes aient effectivement été réglées par l’assureur à M. [K] et à M. [L].

Il n’y a pas lieu en revanche de condamner in solidum M. [K] et M. [L] à cette restitution, chacun n’étant tenu de restituer à l’assureur que le montant effectivement perçu.

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires formule, s’agissant des travaux sur le mur de refend, un appel en garantie à l’encontre de Mme [D] et de son assureur la société GMF Assurances, et de la société Zurich Insurance PLC au titre de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. [K] et/ou de M. [L].

Toutefois, dans la mesure où il a été établi d’une part, qu’aucune demande ne pouvait prospérer à l’encontre des sociétés GMF Assurances et Zurich Insurance PLC et, d’autre part, que les désordres affectant le mur de refend ne relèvent que de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, il convient par conséquent de le débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires et Mme [D] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens liés à l’ordonnance de référé du 30 août 2019, mis à la charge de M. [K] et à ceux liés aux ordonnances du juge de la mise en état rendues le 04 novembre 2022 et le 14 avril 2023.

Maître [R] Laurent et Maître [Localité 18], avocats qui en font la demande, sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler à M. [K] la somme de 6000 euros, celle de 6000 euros à M. [L], cette somme incluant le coût du constat d’huissier réalisé le 28 septembre 2022, et enfin celle de 6000 euros à la SELARL [Z] SAGL au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

En équité la société GMF Assurances et la société Zurich Insurance PLC sont déboutées de leur demande formulée à ce titre.

M. [K] demande à être « dispensé de participer aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires pour le suivi des procédures judiciaires et de l’expertise judicaire, ainsi que tout ou partie du coût des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble dans son appartement ».

M. [L] demande également à être dispensé « de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et des frais d’expertise, ainsi qu’au coût des travaux de réfection et d’indemnisation de son préjudice » et demande à être « remboursé des charges liées à la présente procédure qu’il a déjà exposées ».

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] et M. [L] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il n’y a pas lieu en revanche de dispenser ni M. [K], comme il le sollicite, de « tout ou partie du coût des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble dans son appartement » ni M. [L] de sa demande de dispense de participation aux « travaux de réfection », en ce qu’ils viseraient la réfection des parties communes de l’immeuble, l’article 10-1 précité ne voyant cette dispense que pour la dépense commune des frais de procédure, dans le cadre de l’instance judiciaire dans laquelle le copropriétaire triomphe.

Le coût des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble, qu’elles se situent dans ou hors son appartement incombe ainsi à tous les copropriétaires au prorata des tantièmes qu’ils détiennent.

En revanche, la demande de M. [L] de ne pas participer au coût d’indemnisation de son préjudice est fondée et il convient d’y faire droit.

Il n’y a pas lieu, comme le sollicite M. [K], de « dire et juger que le jugement sera opposable à Monsieur [M] [L] en raison de l’accès nécessaire à son appartement pour les besoins des travaux de réfection », cette demande apparaissant sans objet puisque M. [L] est partie à la présente instance et que, de ce fait, le jugement lui est nécessairement opposable.

Il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [K] tendant à « condamner la compagnie GMF ASSURANCE à garantir Madame [D] [D] du paiement du coût de ces travaux » ;

DÉBOUTE la SELARL [Z] SAGL de sa demande d’irrecevabilité ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] Paris [Localité 4] à réaliser les travaux de remise en état des parties communes prescrits par l’expert judicaire, sur la base des devis établis le 31 mai 2021 par les sociétés Métallier et Le rabot et l’herminette, et portant sur le mur de refend (« mur moellon mitoyen » » et « mur colombage bois » selon devis de la société Métallier et fourniture et pose de pan de bois selon devis de la société Le rabot et l’herminette), sous le contrôle d’un maître d’œuvre et avec souscription d’une assurance dommage-ouvrage au vu de la nature des travaux à entreprendre, le tout dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à réaliser les travaux de remise en état de ses parties privatives, prescrits par l’expert judiciaire, sur la base du devis établi le 31 mai 2021 par la société Métallier et portant sur le plancher bas de son appartement, sous le contrôle d’un maître d’œuvre et avec souscription d’une assurance dommage-ouvrage au vu de la nature des travaux à entreprendre, et ce dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué, par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] et Mme [E] [D] à régler à M. [F] [K] les sommes suivantes :

—  15 155 euros HT, assortis de la TVA applicable au jour du présent jugement, avec revalorisation du coût des travaux selon les variations de l’indice BT 01 depuis le mois de juin 2023, date d’actualisation des devis, au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

—  58 970,30 euros et 881 euros par mois à compter du présent jugement jusqu’à la date d’achèvement des travaux de réfection du mur de refend et du plancher haut, attesté par la production d’un procès-verbal de réception, au titre du préjudice de jouissance subi ;

—  6000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [E] [D] à régler à M. [F] [K] la somme de 5000 euros au titre du préjudice esthétique ;

DÉBOUTE M. [K] de sa demande de paiement de la somme de 6930 euros HT au titre des travaux de finition du mur de refend, de la somme de 1470 euros HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, de la somme de 7448,04 euros au titre du remboursement des charges de copropriété, de la somme de 2457 euros au titre de la perte de jouissance pendant la période des travaux ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à régler à M. [M] [L] les sommes de :

—  1400 euros au titre des frais de relogement ;

—  107 euros au titre des frais de garde-meuble ;

—  1000 euros au titre des frais de déménagement ;

—  4350 euros outre 100 euros par mois à compter du présent jugement jusqu’au 4ème mois suivant la signification dudit jugement, au titre du préjudice de jouissance ;

—  25 868,70 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

DÉBOUTE M. [M] [L] de sa demande ainsi formulée :

« Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société ZURICH ASSURANCE in solidum, Madame [E] [D] [D] et GMF ASSURANCE in solidum et solidairement avec la société [Z] SAGL, à effectuer à leurs frais les travaux de remise en état des parties privatives prescrits par l’Expert judiciaire sur la base des devis de la société METTALIER réactualisé au 26 juin 2023 à hauteur de 45.672 euros TTC, LE RABOT ET L’HERMINNETTE sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir » ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12928 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGH

DÉBOUTE M. [M] [L] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 3000 euros pour trouble de jouissance pendant la durée des travaux, pour la « perte de valeur vénale de l’appartement », pour les frais de dossier pour la promesse de vente, pour le coût des sondage destructifs ;

DÉBOUTE M. [F] [K], M. [M] [L], la société Zurich Insurance PLC et la société GMF Assurances de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SELARL [Z] SAGL ;

DÉBOUTE M. [F] [K], M. [M] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] et la GMF Assurances de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société Zurich Insurance LPC ;

DÉBOUTE Mme [E] [D], M. [F] [K], M. [M] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] et la société Zurich Insurance PLC de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société GMF Assurances ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Adresse 19] [Localité 5] de son appel en garantie formé à l’encontre de Mme [E] [D] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] et Mme [E] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens liés à l’ordonnance de référé du 30 août 2019 et à ceux liés aux ordonnances du juge de la mise en état rendues le 04 novembre 2022 et le 14 avril 2023 ;

AUTORISE Maître [R] Laurent et Maître [Localité 18] à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20] et Mme [E] [D] à régler la somme de 6000 euros à M. [F] [K], la somme de 6000 euros à M. [M] [L], cette somme incluant le coût du constat d’huissier réalisé le 28 septembre 2022, et celle de 6000 euros à la SELARL [Z] SAGL au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [F] [K] à restituer à la société Zurich Insurance PLC le montant de la provision réglée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 04 novembre 2022 ;

CONDAMNE M. [M] [L] à restituer à la société Zurich Insurance PLC le montant de la provision réglée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 04 novembre 2022 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 20], Mme [E] [D], les sociétés GMF Assurances et Zurich Insurance PLC de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE M. [F] [K] et M. [M] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance ;

DÉBOUTE M. [F] [K] de sa demande tendant à être dispensé de « tout ou partie du coût des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble dans son appartement » ;

DÉBOUTE M. [M] [L] de sa demande de dispense de participation aux « travaux de réfection » en ce qu’ils viseraient les parties communes de l’immeuble ;

FAIT droit à la demande de M. [M] [L] de ne pas participer au coût d’indemnisation de son préjudice ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 15 novembre 2024

La greffière La présidente