TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [H] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain FREVILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TNC

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain FREVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0160

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TNC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2020, M. [C] [K] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2480 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines mois, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, M. [C] [K] a assigné M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] sous astreinte de 63 euros par jour de retard dans la libération des lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4415,22 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi que des frais de justice, 883,04 euros au titre de la clause pénale,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 septembre 2024, M. [C] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

M. [C] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par le bailleur pour la période du mois de septembre 2023 au mois de juillet 2024 que si M. [H] [J] a effectué des virements à la suite du commandement de payer, leur montant cumulé est insuffisant à régler la somme réclamée. Par ailleurs le loyer est resté impayé du mois d’avril au mois de juillet 2024. Ainsi la dette de loyer et de charges est de 4270,08 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse, déduction faite du coût du commandement de payer lequel relève en l’espèce des frais irrépétibles.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [H] [J] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [H] [J] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [C] [K] tendant à son application seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, M. [C] [K] n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne justifie aucunement avoir été contraint de différer la rénovation de sa ferme et ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [H] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [C] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 avril 2020 entre M. [C] [K], d’une part, et M. [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2],

ORDONNE à M. [H] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [J] à payer à M. [C] [K] la somme de 4270,08 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juillet 2024 incluse,

DIT que la clause pénale insérée au contrat de bail est réputée non écrite,

DÉBOUTE M. [C] [K] de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE M. [C] [K] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [H] [J] aux dépens,

CONDAMNE M. [H] [J] à payer à M. [C] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LA JUGE