TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/10275

N° Portalis 352J-W-B7E-CTAU4

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 12 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. JOCAWEGA

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0026

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A. DAUCHEZ COPROPRIETES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 12 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/10275 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAU4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, au sein duquel la SCI JOCAWEGA est propriétaire des lots 79 et 83.

Les lots de la SCI JOCAWEGA ainsi que le lot 80 appartenant à un autre copropriétaire sont exploités à usage de crèche au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 19 juin 2020, s’est tenue une première assemblée générale au cours de laquelle ont été votés des devis pour des travaux de réfection des canalisations et d’injection de résine impliquant un passage en parties privatives, notamment dans les logements de M. [C] et M. [Z] ainsi que de détruire tous les sols et dallages ciment au niveau du bas d’une partie des lots de la SCI JOCAWEGA.

Ont également été adoptées des résolutions prévoyant une indemnisation au titre de frais qualifiés de « remise en état » ainsi que des « frais de relogement » au bénéfice de M. [C] et de M. [Z].

Une seconde assemblée générale du 16 juillet 2020 a annulé les résolutions votées le 19 juin et a adopté des travaux de réfection des canalisations et d’injection de résine pour un montant total de 664.888,64 euros, ainsi qu’une indemnisation à hauteur respectivement de 12.000 euros et de 9.000 euros pour les époux [C] et M. [Z].

L’exploitant de la crèche, la Fondation œuvre de la Croix Saint-Simon, locataire des lots de la SCI JOCAWEGA, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise aux fins que l’expert se prononce notamment sur l’urgence des travaux à effectuer.

Par acte d’huissier délivré le 17 septembre 2020, la SCI JOCAWEGA a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er octobre 2023, la SCI JOCAWEGA demande au tribunal de :

«  vu l’article 13 de l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020,

Vu l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

A TITRE PRINCIPAL

Annuler l’assemblée générale du 16 juillet 2020,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Annuler les résolutions n°8.6, 8.7 et 8 ?9 de cette assemblée.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la SCI JOCAWEGA la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts.

— Condamner également le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la SCI JOCAWEGA la somme de 4.800 euros TTC au titre de l’article 700 du CPC.

— Dispenser la SCI JOCAWEGA de toute participation aux charges résultant des condamnations prononcées par le jugement à intervenir ainsi qu’aux frais liés à la présente procédure,

— Condamner également le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi directement par Maitre Aude Bouruet-Aubertot, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. "

Au soutien de sa demande principale, la SCI JOCAWEGA soutient que la convocation pour l’assemblée générale du 16 juillet 2020 ne lui a été adressée que le 6 juillet de la même année, sans respecter le délai légal de 21 jours, et sans que le syndic ne parvienne à démontrer la réalité de l’urgence qui justifierait un délai de convocation raccourci.

Elle estime par ailleurs qu’en ne joignant pas à la convocation le bulletin de vote par correspondance, a été inobservée une formalité substantielle qui doit entraîner la nullité de l’assemblée. Elle excipe notamment que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la date indiquée sur la convocation correspond à la date d’envoi desdits bulletins.

Elle conteste enfin le contenu de la note d’information jointe à la convocation, obligeant selon elle les copropriétaires non membres du conseil syndical à ne pas venir à l’assemblée et à grouper leurs mandats, aboutissant ainsi à une violation au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale.

Au soutien de sa demande subsidiaire en annulation des résolutions 8.6 – 8.7 et 8.9, la SCI JOCAWEGA se prévaut du même moyen tenant à l’absence de respect du délai légal de convocation de l’assemblée générale de 21 jours et de l’absence de caractérisation d’une quelconque urgence à voter ces résolutions.

Elle excipe en outre de ce que l’adoption des indemnités provisionnelles au profit de certains copropriétaires ainsi que le vote des honoraires du syndic sont intervenus irrégulièrement en l’absence de communication de justificatifs des sommes allouées à ces titres.

La SCI JOCAWEGA forme enfin une demande de dommages-intérêts, estimant avoir subi un préjudice subséquent à la convocation et la tenue de l’assemblée générale querellée dans des conditions irrégulières, la privant de la possibilité de réunir des informations utiles aux échanges entre les copropriétaires, outre celui inhérent aux tracas de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14, 17-1 A, 18-1 A et 24,

Vu le décret du 17 mars 1967, notamment son article 9 alinéa 3,

— Juger les demandes le SCI JOCAWEGA mal fondée en toutes ses demandes,

En conséquence, l’en débouter purement et simplement,

— Condamner la SCI JOCAWEGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI JOCAWEGA aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme Chamard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

Le syndicat des copropriétaires conteste toute prétendue irrégularité de la convocation des copropriétaires à l’assemblée du 16 juin 2020, se prévalant de la circonstance de la situation d’urgence à mettre en œuvre des travaux indispensables pour justifier le non-respect du délai légal de convocation. Il précise en outre que ces travaux auraient dû être soumis au vote d’une assemblée convoquée pour le 30 mars 2020, qui a été ajournée en raison de la situation sanitaire.

Il s’oppose également au moyen tenant au non-respect de l’obligation de joindre à la convocation le formulaire de vote par correspondance, ladite obligation ayant été fixée par arrêté du 02 juillet 2020, postérieur à l’envoi des convocations et donc non-applicable.

Il répond à l’argument selon lequel les recommandations syndic quant au nombre de copropriétaires participant physiquement à l’assemblée générale seraient de nature à vicier l’assemblée générale, que 42 copropriétaires sur 57 ont participé à l’assemblée générale dont la SCI JOCAWEGA, qui a dès lors pu exprimer ses votes.

S’opposant également aux demandes subsidiaires d’annulation, le syndicat des copropriétaires soutient que le vote des trois résolutions querellées s’imposait également dans un contexte d’urgence, dès lors qu’elles étaient la conséquence direct des travaux à mener.

Il fait valoir que les sommes allouées à M. [C] et à M. [Z] constituent pour chacun une indemnité provisionnelle d’ordre public en raison de la privation temporaire de jouissance de leur lot, et qu’il n’est pas nécessaire pour celui qui en fait la demande de joindre un quelconque justificatif du quantum réclamé.

Il précise au sujet de la demande d’annulation subsidiaire de la résolution 8.9 concernant les honoraires du syndic, que les copropriétaires ont voté selon la grille d’honoraires en vigueur au sein du cabinet Dauchez, syndic actuel de l’immeuble.

Enfin le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par la SCI JOCAWEGA, soulignant l’absence de caractérisation des préjudices dont elle réclame réparation.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire et juger » et de « dire »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2020

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Une demande d’annulation d’une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l’inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d’entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n°10-18.312, 24 mars 2015, n°13-28.799, 14 mars 2019, n°18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Sur ce,

IL ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale querellée que la SCI JOCAWEGA a voté en faveur de certaines résolutions, notamment celles n°2 et 3.

Dans ces conditions elle n’est pas recevable à agir en annulation de ladite assemblée dans son intégralité, et ce sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs invoqués.

Sur la demande subsidiaire en annulation des résolutions 8.6, 8.7 et 8.9 de l’assemblée générale du 16 juin 2020

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

L’article 9 du même décret souligne que sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Pour caractériser l’urgence, le tribunal se doit de vérifier si le droit fondamental de chaque copropriétaire à participer à l’assemblée n’a pas été violé par une convocation précipitée sans urgence véritable (Cass, Chambre civile 3, du 30 mars 2005, 04-11.983).

Ainsi, l’urgence doit concerner la copropriété toute entière et ne pas s’apprécier au regard de la demande faite par un copropriétaire dans son intérêt particulier (CA Paris, 23e ch, 15 avril 1992). La preuve de l’urgence incombe au syndicat (CA Paris, 23e ch, 7 mars 1997).

L’article 9 loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa que « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive ».

L’article 18-1 A de la loi précitée édicte que " I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat.

(…)

II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

Le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.

III.-Les travaux mentionnés au II de l’article 14-1 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

IV.-Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type ".

Sur ce,

Les résolutions critiquées avaient pour objet :

— s’agissant de celle n°8.6 : l’octroi à M. [C] d’une avance de fonds d’un montant de 12.000 euros pour ses frais divers subséquents aux travaux devant être menés en urgence (déménagement, relogement, et travaux de remise en état de son appartement),

— s’agissant de celle n°8.7 l’octroi à M. [Z] d’une avance de fonds d’un montant de 9.000 euros au même titre,

— s’agissant de celle n°8.9 : la fixation d’une rémunération forfaitaire du syndic de 9.000 euros TTC pour le suivi des travaux.

Concernant le moyen tiré du défaut d’urgence, il ressort des éléments versés au débat que la convocation à l’assemblée générale du 16 juillet 2020 a été notifiée à la SCI JOCAWEGA le 6 juillet 2020 soit 10 jours avant l’assemblée, et que son objectif principal était de voter en urgence des travaux de sécurisation des personnes par la réfection du réseau d’eaux de l’immeuble.

Dans un rapport du 13 mars 2020, la société LAVILLAUGOUMET (société d’assainissement) soulignait déjà la présence d’un « risque important de désordre de l’immeuble », car il existait « une rupture d’écoulement totale entre les points 7 et 8 ».

Dans un courrier postérieur du 29 juin 2020, M. [I], architecte, alertait sur « l’urgence absolue à agir », sur l’existence « d’un risque sanitaire grave », et « la ruine du collecteur recevant les eaux vannes ».

Enfin, dans le cadre des opérations d’expertise décidées en référé, l’expert mandaté a fait appel à M. [Y], sapiteur géotechnicien, qui fait état du « caractère insalubre des lieux » et de « l’urgence pour la réalisation des travaux réparatoires ».

Il s’avère ainsi que plusieurs professionnels en la matière ont, à plusieurs reprises et dès le mois de mars 2020, préconisé le commencement des travaux litigieux en raison de la situation de l’immeuble, caractérisant ainsi une situation d’urgence justifiant une convocation de l’assemblée générale hors délai légal.

Le contexte de crise sanitaire lié à la pandémie de Covid 19 a en outre été un obstacle majeur à ce qu’une assemblée puisse être réunie sur ce sujet plus tôt, et dans des délais légaux.

En outre les résolutions contestées sont toutes subséquentes à la situation d’urgence caractérisée, puisque découlant chacune de l’exécution des travaux à mener au sein de l’immeuble et affectant des parties privatives.

Par conséquent le grief tenant au défaut de respect du délai légal de convocation ne saurait être retenu utilement.

Le grief tenant à l’absence de justificatif des sommes allouées à M. [C] et M. [Z], il ne sera pas davantage retenu dès lors qu’il s’agissait, comme cela ressort clairement du procès-verbal de l’assemblée et sans que cela soit contesté, d’une indemnité allouée pour chacun à titre provisionnel, d’une part, et que la disposition légale prévoyant cette possibilité, d’ordre public, ne conditionne pas cet octroi à la justification de son quantum, d’autre part.

Compte-tenu de ces développements et faute pour la demanderesse de se prévaloir d’un quelconque autre moyen, sa demande d’annulation des résolutions 8.6 et 8.7 sera rejetée.

S’agissant enfin de la dernière résolution querellée, portant sur les honoraires du syndic, elle était libellée en ces termes selon le procès-verbal versé aux débats : « Selon la grille d’honoraires en vigueur au sein du cabinet Dauchez assemblée générale décide que les honoraires de Dauchez copropriétés dans le cadre de sa mission pour l’exécution des travaux précédemment votés s’élève à un montant forfaitaire de 9.000 euros TTC ».

Il est ainsi manifeste que ces honoraires n’ont pas été fixés selon les principes légaux précités, pourtant d’ordre public.

Si le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que le montant validé était moins important que celui correspondant au barème du syndic, cet argument ne saurait être retenu utilement dès lors qu’il n’est pas justifié que cette prétendue remise était nécessairement moindre que le taux susceptible d’être négocié contradictoirement à l’assemblée générale.

Enfin et au surplus le barème tarifaire évoqué est purement indicatif et ne saurait lier le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un vote en assemblée.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la SCI JOCAWEGA concernant la résolution 8.9 de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 et de prononcer son annulation.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Si elle le prétend, la SCI JOCAWEGA ne produit aux débats aucune pièce de nature à caractériser le préjudice de « perte de chance » dont elle sollicite l’indemnisation.

Elle ne justifie pas davantage du prétendu préjudice moral lié aux tracas de la procédure, étant en outre relevé qu’elle succombe partiellement en ses demandes.

Dans ces conditions, la SCI JOCAWEGA doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Succombant partiellement à la procédure, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Aude Bouruet – Aubertot.

La SCI JOCAWEGA sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche, compte tenu de la solution du litige, il convient en équité de rejeter les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE la SCI JOCAWEGA irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans son intégralité,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°8.9 de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

DEBOUTE la SCI JOCAWEGA du surplus de ses demandes,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Aude Bouruet – Aubertot,

DISPENSE la SCI JOCAWEGA de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente