TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Eric [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Madame [L] [G] divorcée [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/07203 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SVO

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic le CABINET N&H IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDERESSE

Madame [L] [G] divorcée [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/07203 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SVO

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [G] épouse [E] est propriétaire de deux lots n°50 et 110 dépendants de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75016), représenté par son syndic le cabinet N&H IMMOBILIER (S.A.R.L.), a fait assigner Mme [L] [G] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— condamner Mme [L] [G] épouse [E] à lui payer la somme de 4852,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 ;

— condamner la même au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la même au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriété à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties, afin de leur permettre de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2024, Mme [L] [G] épouse [E] a formé une nouvelle demande de renvoi au motif qu’elle sollicitait la justification de diverses écritures par le syndic, non obtenue à ce jour, et demeurait dans l’attente de diverses pièces. Compte-tenu du délai dont l’intéressée avait déjà disposé depuis l’assignation pour préparer sa défense, des deux renvois précédemment ordonnés et du fait que les parties avaient été averties qu’il s’agissait à chaque fois d’un dernier renvoi, et de ce que la partie adverse souhaitait que l’affaire soit jugée au fond, l’affaire a été retenue.

En demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic le cabinet N&H IMMOBILIER (S.A.R.L.), représenté par son conseil, actualise sa demande principale en paiement à la somme de 4441,83 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er trimestre 2024 et le 3ème trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, et sollicite en sus le rejet des demandes reconventionnelles formées à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur précise qu’il a abandonné ses demandes relatives aux charges échues avant 2024 et ne réclame plus que les charges échues postérieurement au 1er janvier 2024, à défaut d’être en mesure de justifier d’une reprise de solde intervenue par le passé, et qu’il ne sollicite par ailleurs le paiement d’aucun frais. Il ajoute que ne pas être en mesure d’apporter une réponse aux demandes d’éclaircissements de la défenderesse pour la période antérieure. Pour l’exposé du surplus de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation qu’il a soutenue oralement, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, Mme [L] [G] épouse [E], comparante en personne, sollicite du tribunal :

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 1456,09 euros en principal, la somme de 299 euros au titre des frais de relance, la somme de 3446,52 euros au titre des frais de procédure, débitées à tort de son compte ;

— qu’il constate après compensation qu’elle est créancière à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 759,78 euros ;

— qu’il rejette en conséquence l’ensemble des demandes formées à son encontre.

La défenderesse fait valoir qu’à la suite d’un changement de syndic une erreur a été commise dans le montant d’une régularisation qui lui a été facturée le 9 mai 2014, et qu’en conséquence de multiples frais de relance et de procédure qui lui ont par la suite été facturés le sont également à tort. Elle indique n’avoir obtenu aucune réponse à ses demandes d’explications malgré ses courriers et ses demandes de rendez-vous. Elle insiste enfin sur la non-prescription de ses demandes compte-tenu de l’application dans le temps de la loi du la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9] et du fait que l’assignation se trouve avoir été délivrée le 30 août 2023.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale, la réponse apportée le 23 janvier 2023 par le service de la publicité foncière à sa demande de renseignements hypothécaires, l’acte de vente du 27 août 2013 par lequel Mme [L] [G] épouse [E] est devenue propriétaire des lots litigieux ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 27 juin 2023 et 18 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés annuels de répartition des charges de l’exercice et les états des dépenses joints,

— le décompte actualisé de la créance réclamée à Mme [L] [G] épouse [E], arrêté au 17 septembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 4441,83 impayées euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2024 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [G] épouse [E].

L’examen des pièces par lui produites permet néanmoins d’établir qu’il convient de déduire de la créance dont il réclame le paiement au titre des charges de copropriété :

— la somme de 81,54 euros correspondant au montant de la reprise de solde figurant à la première ligne du décompte produit, à la date du 1er janvier 2024, dont le bien-fondé ne se trouve justifié par aucun élément;

— la somme de 792 euros figurant à la date du 24 janvier 2024 sous l’intitulé « [C] / FACT 24/01 AFF [X] » sur ce même décompte, qui ne correspond pas à des charges de copropriété mais à des honoraires d’avocats.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété s’élève donc à la somme de 4441,83 – 81,54 – 792 soit 3568,29 euros.

Par conséquent, Mme [L] [G] épouse [E] apparaît redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], de la somme de 3568,29 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2024 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 17 septembre 2024.

2. Sur la demande reconventionnelle en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 2247 du code civil dispose que les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.

En l’espèce, Mme [L] [G] épouse [E] sollicite le remboursement des sommes de :

—  1456,09 euros en principal : ce montant correspondant à la différence entre la somme de 1565,29 euros qui figure au débit de son compte à la date du 09/05/2014 sous l’intitulé « AN LIONCEAU/ 09/05/2014 » sur un ancien décompte du cabinet N&H IMMOBILIER en date du 8 juin 2015 qu’elle produit, et la somme de 109,20 euros qui correspond au solde de la régularisation des charges de l’exercice 2013 figurant sur un décompte du cabinet LIONCEAU IMMOBILIER en date du 09/05/2014 ;

—  299 euros au titre des frais de relance qui lui ont été facturés entre le 12 septembre 2014 et le 3 novembre 2022 ;

—  3446,52 euros au titre des frais de procédure qui lui ont été facturés entre le 9 novembre 2022 et le 24 janvier 2024,

soit un total de 5201,61 euros.

Il sera observé que le syndicat des copropriétaires n’a invoqué lors de l’audience aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formées à son encontre, et que le juge ne peut relever d’office ce moyen de défense.

Sur le fond, il résulte des pièces produites par la défenderesse que le précédent syndic le cabinet LIONCEAU IMMOBILIER lui avait adressé, en date du 9 mai 2014, un décompte au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2013, faisant apparaître un solde débiteur de 109,20 euros à ce titre.

Pourtant, les appels de fonds qui lui ont par la suite été adressés par le syndic qui lui a succédé et actuel syndic en exercice, le cabinet N&H IMMOBILIER, et notamment l’appel de fonds en date du 8 juin 2015, lui ont facturé une somme de 1565,29 euros à ce titre à la date du 09/05/2014 sous l’intitulé « AN LIONCEAU/ 09/05/14 ».

Le syndicat des copropriétaires n’apporte, dans la présente instance, aucun justificatif à cette différence de montant, alors que c’est à lui qu’il incombe de justifier que les sommes dont il a réclamé le paiement à Mme [L] [G] épouse [E] au titre des charges de copropriété sont justifiées.

S’agissant des frais de relance et de procédure qui ont été facturés par la suite à Mme [L] [G] épouse [E] par le syndicat des copropriétaires dans les différents appels et décomptes qu’il lui a adressés, celui-ci ne produit pas davantage d’explications ni de justificatifs dans la présente instance afin de justifier de leur bien-fondé.

Il n’est pas contesté, par ailleurs, que Mme [L] [G] épouse [E] a bien procédé au règlement de l’ensemble de ces sommes qu’elle conteste dans la présente instance, soit la somme de 1456,09 euros (correspondant à la différence entre 1565,29, montant facturé par le cabinet N&H IMMOBILIER, et 109,20 euros, montant qui avait été réclamé par le le cabinet LIONCEAU IMMOBILIER), outre la somme totale de 3745,52 au titre de l’ensemble des frais, à l’exception de la somme de 792 euros correspondant aux honoraires de Me [R] qui lui ont été facturés le 24 janvier 2024. La défenderesse produit en effet la position de son compte tirée de l’espace copropriétaire disponible sur le site internet du syndic arrêtée au 15 mai 2024 (pièce 17 de la défenderesse), qui fait apparaître qu’elle a procédé les 4 et 5 décembre 2023 à des règlements de 4000 et 3000 euros, qui ont ramené le solde débiteur de son compte à la somme de 81,54 euros au 5 décembre 2023. Seule la somme de 792 euros, qui apparaît sur le décompte à la date du 24 janvier 2024 et qui correspond aux honoraires de Me [R] ne se trouve donc pas réglée à ce jour, et elle a par ailleurs été déduite du montant dont la défenderesse a été reconnue débitrice au titre des développements qui précèdent.

L’examen de ce décompte permet d’ailleurs de comprendre que, contrairement à ce qu’il a indiqué lors de l’audience du 18 novembre 2024, ce n’est pas au motif qu’il n’était pas en mesure de justifier d’une reprise de solde que le syndicat des copropriétaires a abandonné ses demandes au titre des charges échues antérieurement au 1er janvier 2024, mais simplement parce que la défenderesse avait réglé celles-ci en cours d’instance, la preuve en étant que le demandeur a imputé lesdites paiements sur l’ensemble des sommes échues antérieurement dont, précisément, la reprise de solde et les frais contestés.

Il appartient dès lors au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de ces sommes, puisqu’il lui en a réclamé puis obtenu le paiement de la part de la copropriétaire.

Or le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif à ce titre dans la présente instance.

Il doit en être déduit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] est redevable à l’égard de Mme [L] [G] épouse [E] de la somme totale de 5201,61 – 792 soit 4409,61 en remboursement des sommes (charges et frais) qui lui ont été facturées et dont elle s’est acquittée sans que le créancier ne soit en mesure de justifier de leur bien-fondé dans la présente instance.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi de Mme [L] [G] épouse [E], alors que celle-ci justifie au travers des pièces qu’elle produit avoir sollicité des explications du syndic sur les montants qui lui avaient été facturés, sans obtenir de réponse en retour, et que les développements qui précèdent ont abouti faire droit à sa demande reconventionnelle.

La demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

4. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété

Selon l’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne formule dans la présente instance aucune demande de paiement au titre des frais exposés par la copropriété sur le fondement de l’article 10-1 susvisé.

Il sollicite en revanche la condamnation de Mme [L] [G] épouse [E] aux dépens et, simultanément, « aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriété à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration ».

Il appartenait cependant au syndicat des copropriétaires d’élever, le cas échéant, une demande précise et déterminée à ce titre, en produisant les justificatifs utiles, afin de permettre à la présente juridiction d’effectuer le contrôle de la nécessité de ceux-ci et de condamner le cas échéant la copropriétaire à un montant précis à ce titre.

Il n’est pas possible, en revanche, de condamner de manière générale Mme [L] [G] épouse [E] au paiement des frais exposés par le syndicat des copropriétaires en laissant celui-ci seule maître du contrôle de leur nécessité.

La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] sera donc rejetée.

5. Sur la demande de compensation

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, Mme [L] [G] épouse [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], se trouvent au terme de la présente décision simultanément et réciproquement créanciers et débiteurs d’obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il convient par suite d’ordonner leur compensation, et de condamner par suite le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [L] [G] épouse [E] la somme de 4409,61 – 3568,29 la somme de 841,32 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, date à laquelle la compensation se trouve opérée.

6. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sa demande formée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

JUGE que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— Mme [L] [G] épouse [E] est débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 8]), pris en la personne de son syndic, de la somme de 3568,29 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2024 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 17 septembre 2024 ;

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 8]), pris en la personne de son syndic, est débiteur à l’égard de Mme [L] [G] épouse [E] de la somme de 4409,61 en remboursement des sommes (charges et frais) qui lui ont été facturées et dont elle s’est acquittée sans que le créancier ne soit en mesure de justifier de leur bien-fondé dans la présente instance ;

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes ;

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [L] [G] épouse [E] la somme de 841,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [L] [G] épouse [E], au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [L] [G] épouse [E], au titre des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [L] [G] épouse [E], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE