TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/08511

N° Portalis 352J-W-B7F-CUVZ4

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

17 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 16 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AJP 94

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #R098,

et par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, avocat au barreau d’Avignon, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.N.C. KLEPIERRE MANAGEMENT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Raffaella CACCINI MCLEAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1854

Décision du 16 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/08511 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUVZ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 16 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2015, la SARL Comi-Ge aux droits de laquelle vient la SCI AJP 94 (désignée ci-après la société AJP 94), a donné à bail commercial à la SNC Klepierre Management (désignée ci-après la société Klepierre Management) des locaux dépendant d’un immeuble à destination de bureaux commerciaux sis [Adresse 6] et [Adresse 2], pour une durée de dix ans du 1er juillet 2015 au 30 juin 2025, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 792.500 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux ».

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 décembre 2017, la société Klepierre Management a donné congé à la société AJP 94 pour le 30 juin 2018, date d’expiration d’une période triennale, l’avisant qu’elle restituera les clés au bailleur, à charge pour ce dernier de définir les conditions de restitution des lieux et de procéder à l’établissement de l’état des lieux contradictoire et du compte locatif, et à la restitution du dépôt de garantie.

Un pré-état des lieux de sortie a été dressé le 8 décembre 2017 par la société Siena Ingienerie, mandatée à cet effet par la société AJP 94, mentionnant que les locaux loués n’étaient pas dans le parfait état requis par les stipulations du contrat de bail résilié du 5 février 2015 mais pour l’essentiel en « bon état » ou en « état d’usage ». Le même jour, la société Siena Ingienerie a procédé à l’estimation et au chiffrage du prix des travaux de remise en état des locaux, à hauteur de la somme de 82.962 euros hors taxes en retenant l’hypothèse d’un décloisonnement des locaux et à celle de 52.622 euros hors taxes en l’absence de décloisonnement desdits locaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2017, le pré-état des lieux de sortie ainsi que le devis de remise en état des lieux loués ont été notifiés à la société Klepierre Management, à charge pour elle de les retourner à la société AJP 94 après les avoir préalablement approuvés et paraphés ou, à l’inverse, de faire réaliser elle-même et à ses frais si elle le souhaitait les travaux de remise en état desdits locaux.

La société Klepierre Management a fait connaître son accord de principe pour s’acquitter du prix des travaux de remise en état pour la somme de 82.692 euros hors taxes avec toutefois réduction du montant de cette somme à convenir dans son quantum en cas de relocation et de reprise des lieux en l’état par un nouveau locataire, ce que la société AJP 94 a accepté.

C’est dans ce contexte qu’un accord qualifié de « protocole d’accord transactionnel » a été conclu en juin 2018 entre la société Klepierre Management et la société AJP 94 portant notamment sur les modalités de restitution et de remise en état des locaux litigieux.

Par courrier du 1er juillet 2020, la société AJP 94, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, a adressé à la société Klepierre Management la facture de régularisation des charges pour l’année 2016 d’un montant de 31.117,93 euros.

Par courrier du 10 novembre 2020, la société AJP 94, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, a adressé à la société Klepierre Management la facture de régularisation des charges pour l’année 2017 d’un montant de 76.894,78 euros.

Par deux lettres recommandée avec avis de réception du 21 octobre 2020 et du 27 novembre 2020, la société Klepierre Management a contesté auprès de la société Crédit Agricole Immobilier, administrateur des biens de la société AJP 94, les factures de régularisations des charges pour les années 2016 et 2017 dont elle lui a réclamé le paiement aux motifs que le sort des redditions des charges a été réglé par l’effet du protocole transactionnel conclu entre les parties en juin 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 décembre 2020, la société Crédit Agricole Immobilier, pour le compte de la société AJP 94, a contesté les motifs invoqués par la société Klepierre Management concernant les régularisations de charges et lui a indiqué que le protocole transactionnel n’avait pas pour objet ces régularisations et ne déterminait pas de solde de tout compte définitif relatif à la régularisation des soldes de charges.

Par courrier du 4 février 2021, la société AJP 94, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, a adressé à la société Klepierre Management la facture de régularisation des charges pour l’année 2018 d’un montant de 5.328,50 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 avril 2021, la société AJP 94, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société Klepierre Management de lui régler, par un chèque de banque établi à l’ordre de la CARPA dans un délai de huit jours, la somme de 113.340,41 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mai 2021, la société Klepierre Management, par l’intermédiaire de son conseil, s’est opposée à ce règlement aux motifs que le protocole transactionnel conclu entre les parties en juin 2018 avait prévu un accord spécifique quant aux obligations du preneur au titre des charges relatives aux exercices écoulés ou en cours faisant notamment obligation à la société AJP 94 de lui communiquer les comptes de charges avant le 31 décembre 2019, ce qui n’a pas été respecté en l’espèce. Elle a indiqué que ce retard dans la communication des régularisations de charges non justifié était une inexécution contractuelle du protocole et était fautive dès lors qu’elle lui causait un préjudice.

C’est dans ce contexte de différend tenant à l’interprétation de l’accord conclu en juin 2018 relativement aux régularisations de charges, que par acte d’huissier de justice signifié le 17 juin 2021, la société AJP 94 a assigné la société Klepierre Management devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer la somme en principale de 113.340,41 euros, au visa des articles 1194 du code civil et L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, la société AJP 94 demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1188 à 1192, 1194, 2121, 1231-1, 1350 et 2044 du code civil, des articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, et de l’article 12 du code de procédure civile, de :

— condamner la société Klepierre Management à lui payer la somme de 113.340,41 euros,

— débouter la société Klepierre Management de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

— condamner la société Klepierre Management à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Klepierre Management aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître François-Genêt Kiener conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AJP 94 fait soutenir en substance que contrairement à ce que fait valoir la société Klepierre Management, l’accord conclu en juin 2018 n’est pas une transaction, en l’absence de concessions réciproques consenties entre les parties et en l’absence de l’existence d’un différend préalable ou à naître. Elle précise que la dénomination donnée par les parties à cet accord est sans effet, le juge devant restituer l’exacte qualification de cet acte juridique en fonction de son contenu réel et de la commune intention des parties. Elle indique que ledit accord doit être interprété dans le sens où les obligations des parties stipulées au contrat de bail résilié demeurent et que la société Klepierre Management est donc toujours obligée de lui payer l’intégralité des charges résultant du contrat de bail résilié. Elle précise que la clause n°4 dudit accord a simplement différé pour les charges des années 2017 et 2018 le délai de communication des redditions de charges au 31 décembre 2019, sans pour autant prévoir de sanction en cas de communication tardive de ces dernières, de sorte que les sommes appelées au titre des régularisations de charges des années 2017 et 2018 sont toujours dues sous réserve de la prescription quinquennale. Elle précise que le délai de communication de ces redditions de charges fixé par l’accord ne rend pas conditionnelle l’obligation de la locataire de paiement de l’intégralité des charges.

S’agissant des charges de l’année 2016 non prévues dans l’accord de juin 2018, elle indique que ledit accord n’emporte pas remise de dette dans la mesure où il ne ressort pas de l’intention des parties une volonté claire de libérer la société Klepierre Management de son obligation de paiement. Elle précise être uniquement tenue concernant ces charges de l’année 2016 à une régularisation annuelle dont la tardiveté n’est pas sanctionnée tant par le contrat de bail résilié que par la loi, de sorte que ces charges sont toujours dues, sous réserve de la prescription quinquennale.

La société AJP 94 conteste enfin l’existence d’un quelconque préjudice invoqué par la société Klepierre Management résultant de la communication tardive des régularisations de charges et de la disproportion alléguée entre le montant des sommes appelées et les provisions de charges payées. Elle expose que si ces sommes ont été régularisées tardivement, elles n’ont nullement été réclamées de façon brutale ou déloyale dans la mesure où chacune de ces sommes a fait l’objet de factures distinctes, dont les dates sont éloignées, et qui ont été communiquées bien avant la date de la prescription. Elle ajoute que la somme de 20.000 euros prévue dans la clause n°4 de l’accord conclu en juin 2018 ne constitue pas une provision de charges au titre des années 2017 et 2018 mais seulement une provision complémentaire qui s’ajoute aux provisions de charges versées par la locataire durant l’exécution du contrat de bail résilié. Elle fait valoir en outre que la société Klepierre Management n’établit pas la réalité du préjudice qu’elle invoque, ni son quantum.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la société Klepierre Management demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 2044 et suivants et 1231 et suivants du code civil, outre de faire divers constats sans valeur décisoire et qui ne font que reprendre ses moyens développés dans ses conclusions, de:

— débouter la société AJP 94 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la réclamation tardive de la société AJP 94, d’un montant supérieur à la provision appelée à ce titre en exécution du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties en juin 2018, lui a causé un préjudice dont la réparation représente une somme équivalente à ladite réclamation qui est ainsi dépourvue d’objet,

— condamner la société AJP 94 à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AJP 94 aux entiers dépens de l’instance.

La société Klepierre Management fait valoir en substance que l’accord conclu en juin 2018 est une transaction, en ce que les parties ont accepté de faire des concessions réciproques, relatives notamment aux conditions de la libération des locaux objets du contrat de bail résilié et au solde de leurs comptes respectifs à la suite de la rupture de leurs relations contractuelles. Elle indique ainsi que ses obligations sont la contrepartie de celles de la société AJP 94, plus spécifiquement de son obligation de communication des régularisations de charges des années 2017 et 2018 avant le 31 décembre 2019.

Elle expose que la clause n°4 de l’accord transactionnel conclu en juin 2018 doit être interprétée dans le sens où il est dérogé expressément au contrat de bail résilié et à la loi applicable s’agissant des charges relatives aux exercices écoulés ou en cours entendues comme les années 2017 et 2018, en permettant à la société AJP 94 de différer l’exécution de son obligation d’établissement des redditions de charges pour ces exercices jusqu’au 31 décembre 2019. Elle considère que son obligation de paiement des charges est conditionnée au fait que la société AJP 94 communique ces redditions de charges avant cette date du 31 décembre 2019, de sorte que leur communication tardive emporte extinction de son obligation en paiement des charges pour les années 2017 et 2018. Elle précise que l’intention des parties dans l’accord en litige a été de distinguer entre les charges relatives à la période s’écoulant entre la signature du protocole et la date de libération des locaux (en juillet 2018) demeurant soumises aux stipulations du bail, et les comptes de régularisation des charges 2017 et 2018 objet de la clause n°4 de l’accord.

Elle soutient enfin que la régularisation tardive des charges par la société AJP 94 est fautive dès lors que la provision complémentaire de 20.000 euros réglée par elle-même lors de la conclusion de l’accord est nettement inférieure au solde réclamé de charges et que la réclamation en paiement de ces charges est brutale et déloyale en raison de sa tardiveté. Elle ajoute que cette faute lui cause incontestablement un préjudice équivalent au montant des sommes réclamées en ce que cette régularisation fautive porte sur des sommes de charges d’un bail ayant pris fin il y a plus de trois ans.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées,en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la portée de l’accord conclu entre les parties quant à la détermination de leurs obligations respectives relatives aux charges et régularisations des charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1188 du même code énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Le premier alinéa de l’article 1189 du code civil précise que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1190 du même code ajoute que dans le doute, le contrat de gré à gré, entendu comme le contrat dont les stipulations sont négociables entre les parties, s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

Il résulte enfin de l’article 1304 du code civil qu’une obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

A titre liminaire, le tribunal relève que la question de la qualification donnée à l’accord conclu entre les parties en juin 2018 est sans effet en l’espèce, les parties ne tirant aucune conséquence juridique des arguments qu’elles soulèvent relatifs à l’éventuelle qualification d’une transaction; ledit accord demeure un contrat né de leurs volontés qui les oblige et qui tient lieu de loi entre elles.

La clause 4 de l’accord conclu entre les parties intitulée « Reddition des charges locatives des exercices écoulés ou en cours » stipule :

« Aux termes de l’article 15 des conditions générales du bail résilié du 5 février 2015 et 12 de ses conditions particulières, le bailleur doit arrêter et communiquer chaque année au preneur la reddition annuelle des charges locatives afférentes aux locaux loués.

Toutefois, compte tenu de la date mentionnée à l’article 1er des présentes [31 juillet 2018] à laquelle le preneur devra libérer les lieux, le bailleur sera dans l’incapacité d’établir et d’arrêter le compte définitif des charges locatives des années 2017 et 2018.

En conséquence, il est convenu d’un commun accord entre les parties que le bailleur procédera à une retenue sur le dépôt de garantie d’une provision complémentaire sur charges locatives d’un montant de 20 000 euros TTC qui lui sera adressée à cet effet par le bailleur.

Le bailleur s’engage à établir et à communiquer au preneur au plus tard le 31 décembre 2019 le compte définitif des charges de l’année 2017 ainsi que le prorata de celui de l’année 2018 que ce dernier devra régler, sauf si la provision complémentaire sur charges locatives d’un montant de 20 000 euros TTC susmentionnée suffit à cet effet et/ou contestation motivée de sa part, dans un délai de 15 jours à compter de sa réception et ce, sous peine d’application des intérêts de retard stipulés dans l’article 12 des conditions générales du bail résilié du 5 février 2015 ».

La clause 12 des conditions particulières du contrat de bail résilié du 5 février 2015, reprenant notamment les dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, met à la charge de la société AJP 94, bailleur, d’adresser au preneur, la société Klepierre Management, annuellement un état récapitulatif des charges dues. La même clause ainsi que la clause 15 des conditions générales de ce même bail obligent la société Klepierre Management de payer à la société AJP 94 l’ensemble des charges listées par ledit bail, notamment en payant une provision de charges ainsi que les sommes dues après réajustement de cette provision résultant des redditions des comptes de charges de l’exercice civil écoulé.

Il résulte de la clause 4 précitée de l’accord, du visa des clauses du contrat de bail relatives aux charges dans ladite clause 4 et de la commune intention des parties qu’elles ont entendu aménager les modalités de leurs obligations respectives et préexistantes résultant du contrat de bail résilié du 5 février 2015 concernant les charges des années 2017 et 2018 et leur régularisation, conformément à l’objectif général de l’accord de régler les modalités de restitution des locaux. Contrairement à l’affirmation de la société Klepierre Management, l’interprétation de l’accord en litige ne permet pas de dire que les parties ont entendu déroger et donc écarter l’application de l’ensemble des stipulations du contrat de bail ni des dispositions de droit commun relatives aux régularisations de charges. En conséquence les obligations pesant sur les parties relatives aux charges et à leur régularisation par l’effet du contrat de bail et de la loi demeurent, et sont seulement aménagées dans leurs modalités d’exécution concernant les régularisations de charge des années 2017 et 2018.

Plus spécifiquement, les parties ont entendu, d’une part, aménager l’obligation contractuelle pesant sur la société AJP 94 de communiquer annuellement au preneur les redditions des charges locatives en différant la date de cette communication au plus tard au 31 décembre 2019 s’agissant des redditions de charges pour les années 2017 et 2018; ceci sans que cette obligation ne soit sanctionnée ni par cet accord, ni par le contrat de bail résilié du 5 février 2015, ni par l’article L.145-40-2 du code de commerce, et sans que cette obligation ne soit entendue comme conditionnelle, son existence ne dépendant pas d’un événement futur et incertain. D’autre part, il ressort de la commune intention des parties qu’elles ont entendu aménager l’obligation contractuelle pesant sur la société Klepierre Management de payer à la société AJP 94 les charges afférentes aux locaux loués pour les années 2017 et 2018 ainsi que leur régularisation en prévoyant la retenue d’une provision de charges de 20.000 euros sur le dépôt de garantie.

Les parties sont également convenues que la société Klepierre Management n’aurait pas à régler ces sommes dans un délai de 15 jours à compter de la réception des redditions des charges si la provision de charges retenue sur le dépôt de garantie suffisait à les régler et/ou si elle contestait de façon motivée les sommes réclamées.

Par ailleurs, l’absence de précision concernant la régularisation des charges pour l’année 2016 dans l’accord n’emporte pas implicitement, contrairement à l’affirmation de la société Klepierre Management, renonciation par la société AJP 94 à exiger le paiement de celle-ci, de sorte que la défenderesse en reste débitrice, conformément aux dispositions du contrat de bail résilié du 15 février 2015, à condition que les charges y afférentes soient exigibles et justifiées.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments qu’en vertu de l’accord conclu en juin 2018 entre les parties et du contrat de bail résilié du 15 février 2015, la société Klepierre Management a l’obligation de payer les charges afférentes aux locaux qu’elle a loués au titre du contrat de bail résilié du 15 février 2015 ainsi que leur régularisation, à condition que la provision de charges de 20.000 euros retenue sur son dépôt de garantie ne couvre pas le sommes restant dues à ce titre.

La société AJP 94 s’est quant à elle engagée à communiquer les régularisations de charges des années 2017 et 2018 avant le 31 décembre 2019 et à communiquer annuellement la régularisation des charges pour l’année 2016 suivant l’exercice civil écoulé de cette même année.

A ce titre, il est établi que la société AJP 94 a communiqué tardivement à la société Klepierre Management les régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018 ; les régularisations de charges pour l’année 2016 ayant été communiquées par courrier avec avis de réception du 1er juillet 2020, celles pour l’année 2017 par courrier avec avis de réception du 10 novembre 2020 et enfin celles pour l’année 2018 par courrier avec avis de réception par courrier avec avis de réception du 4 février 2021.

Ainsi qu’énoncé supra, les charges restent néanmoins dues, ni le contrat, ni l’accord, ni la loi ne prévoyant d’inexigibilité en cas de communication tardive des régularisations de charges.

Sur le quantum des sommes restant dues par la société Klepierre Management au titre des charges

Il convient de rappeler qu’aux termes des clauses 14 des conditions particulières et 15 des conditions générales du contrat de bail résilié du 15 février 2015, la société Klepierre Management devait durant l’exécution du bail, désormais résilié, une provision de charges dont le montant était fixé à la somme annuelle de 146.019,55 euros, payable trimestriellement à hauteur de la somme de 36.504,87 euros hors taxes.

Contrairement aux affirmations de la société AJP 94, une provision de 20.000 euros sur les charges locatives restant dues a également été retenue sur le dépôt de garantie réglé par la société Klepierre Management, tel que cela résulte des termes clairs et sans ambiguïté sur ce point de l’accord conclu entre les parties en juin 2018.

Il convient donc de déduire ces sommes versées provisionnellement par la société Klepierre Management des charges justifiées par la société AJP 94.

S’agissant de l’année 2016, il résulte du décompte de régularisation des charges produit par la société AJP 94 que le montant des charges de copropriété imputables à la locataire a été arrêté à la somme globale de 171.950,46 euros, de laquelle il a été déduit la provision de charges versée par la société Klepierre Management à hauteur de la somme totale de 146.019,52 euros ; il reste donc un solde débiteur de charges 25.930,94 euros hors taxes.

S’agissant de l’année 2017, il résulte du détail de la régularisation que le montant des charges de copropriété imputables à la locataire a été arrêté à la somme globale de 210.098,50 euros, de laquelle il a été déduit la provision de charges versée par la société Klepierre Management à hauteur de la somme totale de 146.019,52 euros ; il reste donc un solde débiteur de charges de 64.078,98 euros hors taxes.

S’agissant de l’année 2018, il résulte du détail de la régularisation que le montant des charges de copropriété imputables à la locataire a été arrêté à la somme globale de 106.417,41 euros, de laquelle il a été déduit la provision de charges versée par la société Klepierre Management de 101.976,99 euros et retenue au prorata du temps d’occupation des locaux loués par la locataire durant l’année 2018, cette dernière ayant une obligation de restitution des locaux au plus tard le 31 juillet 2018 ; il reste donc un solde débiteur de charges 4.440,42 euros hors taxes pour l’année 2018.

L’ensemble des régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018 correspond à un total de 94.450,34 euros hors taxes soit 113.340,41 euros, taxes comprises, à laquelle il faut déduire la somme de 20.000 euros non prise en compte dans ces régularisations, correspondant à la provision sur charges supplémentaire retenue sur le dépôt de garantie versé par la société Klepierre Management à la société AJP 94.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la société Klepierre Management reste devoir à la société AJP 94 la somme de 93.340,41 euros TTC (113.340,41 – 20.000) au titre des régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Klepierre Management pour inexécution contractuelle

L’article 12 du code de procédure civile indique que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

A titre liminaire, il convient d’interpréter la demande de la société Klepierre Management visant à voir « constater que la réclamation tardive de la société AJP 94, d’un montant supérieur à la provision appelée à ce titre en exécution du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties en juin 2018, lui a causé un préjudice dont la réparation représente une somme équivalente à ladite réclamation qui est ainsi dépourvue d’objet » comme une demande de compensation de sa dette avec les dommages et intérêts dus par la société AJP 94.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, étant entendue comme un événement irrésistible, extérieur et imprévisible.

L’article 1231-2 de ce même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 de ce même code précise que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société AJP 94 a communiqué tardivement les régularisations de charges sur trois ans à la société Klepierre Management, ce qui n’est par ailleurs pas contesté ; si ces régularisations tardives sont susceptibles d’être qualifiées de fautives, pour autant la société Klepierre Management allègue mais ne caractérise par aucun élément objectif l’existence d’un quelconque préjudice. Etant entendu que l’obligation à paiement de cette dernière résulte de l’application des clauses contractuelles liant les parties et ne peut constituer, en tant que tel, un préjudice indemnisable.

La société Klepierre Management sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La société Klepierre Management qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la SCI AJP 94 la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamne la SNC Klepierre Management à payer à la SCI AJP 94 la somme de 93.340,41 euros TTC au titre des régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SNC Klepierre Management,

Condamne la SNC Klepierre Management à payer à la SCI AJP 94 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SNC Klepierre Management aux dépens de l’instance,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME