TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

— Maître Elie SULTAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15686

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHB

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, S.A

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [I], [L], [V] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Elie SULTAN de la SELARLU ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1129

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15686 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°9, 28, 36, 37, 38 et 52 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) de lui payer la somme de 4 751,70 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter purement et simplement Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 15 363,08 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024,

— dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 15 février 2021, date de la lettre de mise en demeure adressée,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 591 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— dire que cette somme portera intérêts de droit aux taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Subsidiairement, si par impossible, le Tribunal entendait accorder des délais de paiement à Monsieur et Madame [Y],

— débouter Monsieur et Madame [Y] de leur demande de délai de 24 mois au regard des sommes dues, et limiter le délai à deux mois,

— dire qu’à défaut de paiement à bonne date, d’une seule des échéances, de la non reprise du paiement courant des appels charges et appels travaux, et en cas de vente du bien, il n’y aura plus lieu à délai, et ce sans autre formalité,

En tout de cause,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] aux dépens qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’assignation, les frais de signification des conclusions, dès lors que les consorts [Y] n’avaient pas constitué avocat, et qui seront recouvrés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 17 janvier 2024 par voie électronique, et au visa des articles 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1343-5 du code civil, M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) demandent au tribunal de :

— accorder à Monsieur et Madame [Y] un délai de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter de leur dette accusée d’un montant total de 3 537,44 euros, dues au titre des appels de charges et de travaux arrêtées au 1er juillet 2023 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande formée au titre des frais nécessaires d’un montant total de 591 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande formée au titre de dommages et intérêts d’un montant de 3 500 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du Code de procédure formées à l’encontre de Monsieur et Madame [Y] ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) est propriétaire des lots 9, 28, 36, 37, 38 et 52 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 avril 2019, 23 septembre 2020, 7 avril 2021 et 5 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont disposent les défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15 363,08 euros.

M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) ne contestent pas ne pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaire, et forment uniquement des contestations relatives aux frais de recouvrement et aux dommages et intérêts réclamés. Ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 17 février 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 591,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 1er septembre 2020, le 28 octobre 2020, le 19 novembre 2020 et le 15 février 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 400,00 euros, au titre de « frais de désarchivage de pièces ».

A ce titre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais correspondant à des démarches effectuées par le syndic ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 191,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15686 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHB

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de juin 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) ont d’ores et déjà été condamnés, par des jugements du tribunal judiciaire de Paris du 15 mai 2006, 9 mars 2009, 26 mars 2014, 28 juin 2018 et 25 août 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré de nombreuses condamnations précédentes, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000,00 euros en réparation du préjudice causé.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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3 – Sur les délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) sollicitent l’octroi des plus larges délais afin de procéder au règlement d’une dette de 3 537,44 euros.

Outre que ceux-ci seront présentement condamnés pour la sixième fois en paiement de charges de copropriété, et qu’ils ne peuvent donc être considérés comme des débiteurs de bonne foi, M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) ont d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance en décembre 2021.

Ils seront ainsi déboutés de leur demande de délais de paiement.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Il est établi et non contesté que M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n°9, 28, 36, 37, 38 et 52. Ils seront ainsi condamnés solidairement en paiement.

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]), parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  15 363,08 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021 ;

—  191,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;

—  4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [I] [Y] et Mme [S] [O] (ép. [Y]) aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Catherine Troncquée (SCP Gasnier-Troncquée) de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président