TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DR4

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 31 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Z] [X] veuve [M], demeurant [Adresse 8] (ROYAUME-UNI), Madame [T] [M], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 2] (CANADA),Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 1], Madame [R] [M], demeurant [Adresse 8] (ROYAUME-UNI), représentés par le cabinet de M^e Jérôme CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, 19 Avenue Rapp 75007 Paris, Toque P0056

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [O] [K], demeurant [Adresse 4], comparant, assisté par le cabinet de M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], Toque R0101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 31 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DR4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2001, Monsieur [Y] [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [O] [K] sur des locaux meublés situés [Adresse 5]) à [Localité 14] pour un loyer mensuel de 400 euros révisables outre 37 euros de provision pour charges.

Par jugement du 18 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies et a condamné Monsieur [B] [O] [K] à verser aux ayants droits de Monsieur [Y] [M] décédé la somme de 6 248,90 euros au titre de l’arriéré locatif assorti de délais de paiement. Monsieur [B] [O] [K] s’est acquitté de sa dette.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] (ci-après dénommés "les consorts [M]") ont fait délivrer à Monsieur [B] [O] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 776,56 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 les consorts [M] ont fait assigner Monsieur [B] [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement.

À l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les consorts [M], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils ont demandé sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter Monsieur [B] [O] [K] de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-3 du code de procédure civile d’exécution,

— condamner Monsieur [B] [O] [K] à leur payer la somme de 3 099,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer ou à tout le moins au montant des loyers et charges précédemment dus jusqu’à la complète libération des lieux et la restitution des clés,

— dire que le dépôt de garantie de 800 euros leur restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire,

— condamner Monsieur [B] [O] [K] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [B] [O] [K], assisté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles il a demandé de :

— débouter les consorts [M] de leurs demandes,

— requalifier le bail en location vide,

— condamner les consorts [M] à lui restituer la jouissance et l’usage ou « droit commun » aux lots n°8 et 9 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— fixer le loyer et à titre subsidiaire l’indemnité d’occupation à la somme de 372 euros et les charges locatives à la somme de 28 euros à compter du 1er novembre 2021,

— condamner les consorts [M] à lui rembourser la somme de 8 643,79 euros correspondant à l’augmentation indue du loyer et des charges trop payées sur une période de trois ans à compter de novembre 2021 jusqu’à novembre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de chaque versement et capitalisation des intérêts,

— condamner les consorts [M] à faire réaliser les travaux de remise en état du système électrique, de réparation ou remplacement des chauffages en panne, de réfection des peintures des murs et plafonds, de remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres en PVC selon le DPE du 3 août 2024, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner les consorts [M] à le reloger dans des conditions similaires pendant la durée des travaux,

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement abusif et déloyal,

— lui accorder des délais pour payer le solde de sa dette réévaluée à la somme de 2 135,79 euros au 19 novembre 2024, hors acquisition ou avec suspension de la clause résolutoire,

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive rendue ce jour.

À la demande du tribunal, les parties ont en cours de délibéré donné leur accord pour la désignation d’un expert judiciaire compte tenu des diagnostics de performance énergétique (DPE) produits de part et d’autre ne classant pas le logement dans la même catégorie énergétique.

Les consorts [M] ont indiqué ne pas avoir conservé la facture de remplacement en 2014 de la fenêtre de la salle d’eau.

Enfin, ils ont sollicité que soit écarté des débats le courrier rédigé par Monsieur [B] [O] [K] à l’intention du juge en date du 14 janvier 2025 pour non-respect du principe du contradictoire, ce à quoi le locataire s’est opposé.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [O] [K] tendant à voir fixer à 14,74 m² la surface du logement « loi CARREZ », mentionnée en page 5 de ses écritures, mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée.

Il sera par ailleurs précisé que les demandes reconventionnelles du locataire tendant à obtenir la requalification du contrat de bail en location vide, de condamnation des bailleurs à lui restituer l’usage des lots n°8 et 9 et de réduction du montant des loyers et charges à compter du 1er novembre 2021 sont susceptibles d’avoir une incidence sur les demandes des bailleurs en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement. Elles seront donc examinées en premier.

Sur la demande de rejet de pièce

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire.

La procédure étant orale, les parties sont recevables jusqu’au jour de l’audience à présenter des demandes, moyens et pièces. Toutefois, une pièce communiquée tardivement peut être écartée des débats en application des articles 15 et 135 du code de procédure civile qui disposent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, les consorts [M] sollicitent que soient écarté des débats le courrier rédigé par Monsieur [B] [O] [K] à l’intention du juge en date du 14 janvier 2025 intitulé « demande reconventionnelle sur la partie des dommages et intérêts » dont ils indiquent avoir été destinataire « en toute fin d’audience ».

Cependant, ils avaient la possibilité de solliciter le rejet de cette pièce à l’audience, ce qu’ils n’ont pas fait. En outre ce courrier ne fait que reprendre les arguments du locataire à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, sans aucun élément nouveau. En ces conditions, la production de cette unique pièce, à laquelle les demandeurs ont pu répliquer oralement, ne viole pas le principe du contradictoire et ne sera donc pas écartée.

Sur la requalification du contrat de bail en location vide

Aux termes de l’article 1156 du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016 applicable au litige devenu l’article 1188 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Avant la loi du 24 mars 2014, la loi ne précisait pas les critères d’ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d’éléments d’équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Le bail conclu entre les parties le 7 décembre 2001 est intitulé « bail habitation meublé (article 1714 à 1762 du code civil) » mais ne mentionne pas la présence de mobilier, ne contient aucun inventaire ou état des lieux d’entrée et les consorts [M] indiquent qu’il ne fait aucun doute dans l’esprit des parties que cette location a toujours été considérée comme vide.

Dès lors, compte tenu de l’accord des parties et de l’absence de démonstration de l’existence de meubles en nombre et en qualité suffisants, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [B] [O] [K] et en conséquence de requalifier le bail en contrat de location portant sur des locaux non meublés, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la consistance des lieux loués

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir le preneur de la chose objet du bail, pendant toute la durée du contrat.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, applicable au litige : "Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

— le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

— la date de prise d’effet et la durée ;

— la consistance et la destination de la chose louée ;

— la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;

— le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

— le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu."

Selon le bail liant les parties, la désignation des lieux loués est la suivante :

« Dans un immeuble sis [Adresse 6], au 3ème étage porte gauche le lot N°10 un appartement sur cour composée d’une entrée une pièce principale et une cuisine, droit en commun avec les lots N° 8 et 9 au WC du 3ème étage et les 27/1000ème de P.C.G., et en sous-sol une cave lot N°34 une cave N°15 et les 1/1000ème de P.C.G à l’exclusion de tout autre non visé ci-dessus."

Aux termes de ces dispositions, il apparaît clairement et de façon évidente que l’assiette du bail n’englobe pas les lots n°8 et 9, mais uniquement le WC du 3ème étage dont la jouissance est partagée avec lots n°8 et 9 et Monsieur [B] [O] [K] ne justifie par aucune pièce que ces deux lots auraient été initialement mis à sa disposition.

Monsieur [B] [O] [K] sera par conséquent débouté de sa demande tendant à obtenir la condamnation des bailleurs à lui restituer la jouissance de ces lots sous astreinte.

Sur la demande de réduction du loyer et des charges

Monsieur [B] [O] [K] sollicite la réduction du loyer à compter du 1er novembre 2021, au regard du loyer de référence majoré tel que fixé par l’arrêté préfectoral n°2019-315 relatif à l’encadrement des loyers à [Localité 12] et de l’impossibilité de révision du montant du loyer compte tenu du niveau de performance énergétique du logement, classé en catégorie G, sans préciser les dispositions légales à l’appui de sa demande.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner aux faits leur exacte qualification juridique.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, applicable à la date de l’avant-dernier renouvellement tacite du bail le 7 janvier 2020, dispose : "Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi le 24 août 2021, soit à compter du 24 août 2022, et donc en l’espèce à la dernière reconduction tacite du bail intervenue le 7 janvier 2023 comporte désormais un III ainsi libellé :

« La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

L’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi [Localité 11], modifiée par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 puis la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, prévoit dans ses versions successives :

« I. – A titre expérimental (…), dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, [c’est-à-dire dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant] (…) la commune de [Localité 12] peu[t] demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. (…)

II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. (…)

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. (…)

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. (…)

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties. (…)

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. (…) "

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demande de Monsieur [B] [O] [K] tendant à voir fixer le montant de la provision sur charges à la somme de 28 euros par mois est sans objet. Tel est en effet le montant de cette provision sur charges depuis au moins le 1er décembre 2021 ainsi que cela ressort des quittances de loyer versées aux débats.

S’agissant du loyer, celui-ci a initialement été fixé à la somme de 400 euros par mois. Il a été indexé conformément à la clause de révision annuelle insérée au contrat, chaque année de 2002 à 2019, pour s’élever à cette date à 534,35 euros. Il n’a pas été révisé de 2020 au 1er août 2024, date à laquelle il a été porté à 553,86 euros par mois.

Monsieur [B] [O] [K] n’explicite pas, en référence aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les raisons pour lesquelles il fait remonter sa demande de réduction de loyer à novembre 2021, alors que cette demande a été formulée pour la première fois l’audience du 14 janvier 2025.

En outre, il n’est pas contestable que la Ville de [Localité 12] est soumise au dispositif d’encadrement des loyers depuis 2019. Mais, aucune action diminution de loyer n’a été engagée par le locataire au moins cinq mois avant la reconduction tacite du bail intervenue le 7 janvier 2020, puis celle du 7 janvier 2023, comme imposée par l’article 140 VI de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018. De ce fait, le bail a été tacitement reconduit dans les conditions initiales de fixation du loyer.

Enfin, il n’est pas démontré que le logement relève de la classe énergétique G ainsi que cela ressort du diagnostic de performance énergétique du 27 août 2024 produit par Monsieur [B] [O] [K] et que l’indexation du loyer effectué le 1er août 2024 serait donc illégale, car ne respectant pas les dispositions de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, les bailleurs communiquent un autre diagnostic de performance énergétique établi à peine plus d’un mois auparavant concluant que le logement relève de la classe énergétique E et c’est précisément en raison de cette discordance que les parties se sont accordées pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [B] [O] [K] de sa demande de réduction du montant des loyers et des provisions sur charges.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les consorts [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2001 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2024 pour la somme en principal de 3 776,56 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Monsieur [B] [O] [K] fait valoir l’existence d’inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer, motif pris de « l’augmentation injustifiée du loyer ». Cependant, le locataire ayant été débouté de sa demande de réduction du montant du loyer, aucune réfaction ne peut être opérée à ce titre.

Il y a lieu cependant de rappeler, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Or, le décompte annexé au commandement de payer est erroné, puisqu’il mentionne que Monsieur [B] [O] [K] était redevable au 1er octobre 2020 d’une somme de 7 337,75 euros, alors que le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 18 novembre 2020 a fixé les sommes dues à cette date par le locataire à

6 248,90 euros, soit une différence de 1 088,85 euros qu’il y a lieu de déduire.

En outre, il intègre des frais de relance pour un total de 100,65 euros (11 x 9,15 euros), ce qui est prohibé par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007.

Il s’ensuit que le commandement a été valablement délivré pour la somme de 2 587,06 euros (3 776,56 euros – 1 088,85 euros – 100,65 euros).

Il résulte de l’examen de l’historique de compte versé aux débats que cette somme n’a pas été intégralement réglée dans le délai de deux mois visé au commandement (seule une somme totale de 2 259 euros a été payée) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mai 2024 (les 8 et 9 mai 2024 étaient fériés).

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation et la demande reconventionnelle en répétition d’indu

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Enfin, selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats qu’après imputation des sommes précédemment déduites et des frais de relance facturés depuis la délivrance du commandement de payer, Monsieur [B] [O] [K] est redevable au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, de la somme de 1 891,71 euros (3 099,51 euros – 1 088,85 euros – 100,65 euros – 18,3 euros).

Monsieur [B] [O] [K] ayant été débouté de sa demande de réduction du montant des loyers et des provisions sur charges, sa demande répétition d’indu ne peut prospérer. Elle sera donc rejetée et Monsieur [B] [O] [K] sera condamné au paiement de la somme de 1 891,71 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 215,11 euros à compter de l’assignation et à compter du 14 janvier 2025 sur le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [B] [O] [K] sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 581,86 euros (loyer : 553,86 euros + 28 euros de provision sur charges).

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et la conservation du dépôt de garantie

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] [K] a repris le règlement du loyer courant. Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier et des pièces produites qu’il perçoit un salaire de l’ordre de 1 500 euros par mois ainsi que les APL. Il devrait donc être en mesure d’apurer sa dette, qui est peu importante puisque représentant à peine plus de trois mensualités, de façon échelonnée, tout en continuant à régler son loyer.

Dès lors, Monsieur [B] [O] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [B] [O] [K] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie est prématurée et sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de relogement, de dommages et intérêts et sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019, applicable à la date de la dernière reconduction tacite du bail, le 7 janvier 2023, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces dispositions ont été complétées par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi « climat et résilience », qui en modifie la rédaction par étape, à l’effet de faire progressivement sortir du marché locatif les logements constituant des « passoires thermiques » qui seront d’office considérés comme indécents. Répondra ainsi aux caractéristiques d’un logement décent le logement atteignant un niveau de performance énergétique, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, compris :

1° À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à l’exclusion donc des bâtiments classés G, le seuil étant établi à 420 kWh/m2 et / an ;

2° À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E, à l’exclusion des logements classés F et G, le seuil étant établi à 330 kWh/m2 et /an ;

3° À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D, à l’exclusion des logements classés G, F et E, le seuil étant établi à 250 kWh/m2 et /an.

Conformément au II de l’article 160 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2025 et s’appliqueront donc au logement litigieux à compter de la prochaine reconduction tacite du bail le 7 janvier 2026.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement doit en outre comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire ne peut exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Cass. 3ème civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] [K] soulève l’indécence du logement en raison de problèmes d’humidité et de condensation, de l’apparition de moisissures, de l’état dégradé des murs et des peintures avec des fissures, de l’état défectueux des radiateurs, de la vétusté des fenêtres, de la mauvaise isolation de l’appartement et de la forte consommation électrique en résultant.

À l’appui de ses demandes, il verse aux débats :

— une lettre du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 12] du 28 avril 2014 relevant l’état de vétusté et dégradé de la fenêtre de la salle d’eau ainsi que l’état de dégradation de la façade sur courette dont le ravalement état à prévoir,

— une photographie d’une fenêtre qui apparaît extrêmement vétuste, sans qu’il soit possible de savoir s’il s’agit de la fenêtre de la salle de bains que les bailleurs affirment avoir fait remplacer courant 2014,

— un rapport d’expertise amiable du cabinet B2C EXPERTISES du 17 octobre 2019 établi à la suite d’un dégât des eaux provenant de l’appartement situé à l’étage du dessus notant « l’état général » vétuste du studio « à la limite de l’insalubrité » avec un « phénomène de condensation important dans le studio ainsi que sur des boiseries » "avec exfoliation de la peinture sur le plafond [du cabinet de toilettes] par suite d’un manque d’aération de la pièce",

— un certificat médical du docteur [G] [D] du 15 décembre 2022 estimant que l’état du logement de Monsieur [B] [O] [K] "impacte de façon péjorative son état psychologique pouvant contribuer à l’apparition de symptômes anxieux et une déstabilisation [de son] moral" ,

— un diagnostic de performance énergétique établi par la société DIAG IMMO GROUP le 27 août 2024 classant le logement en catégorie « G »,

— un dossier technique immobilier établi par la même société le 3 août 2024 révélant la présence de revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils autorisés, une installation électrique comportant des anomalies et pouvant donc être dangereuse et mesurant la surface habitable totale du logement à 14,74 m².

À l’exception de ces deux derniers documents, les éléments produits par Monsieur [B] [O] [K] sont très anciens et ce dernier ne justifie ni de l’état défectueux des radiateurs (selon lui les « les deux petits chauffages électriques sont en panne depuis de nombreuses années »), ni de la forte consommation électrique, pas plus qu’il ne justifie des « très nombreuses lettres LRAR de mise en demeure » qu’il prétend avoir adressées en vain aux bailleurs. En outre, la comparaison des diagnostics de performance énergétique de l’appartement litigieux établis de part et d’autre amène à constater que l’appréciation de la classe énergétique du bien varie de E à G.

Néanmoins, les consorts [M] ne contestent pas que le logement nécessite des travaux « aux fins de remplacement de certains matériaux électriques et de suppression de l’exposition au plomb » qu’ils se sont engagés à réaliser, le bien donné en location étant ainsi susceptible d’être qualifié d’indécent. En outre, et sans contestation possible, le bien litigieux sera indécent à la prochaine reconduction tacite du bail le 7 janvier 2026, s’il relève bien de la classe énergétique G, comme le soutient Monsieur [B] [O] [K].

Enfin, les parties s’opposent sur la surface habitable du logement, de 15,30 m² au vu du certificat de surface établi par la société L.M. le 27 juillet 2024 à la demande des bailleurs, et de seulement 14,74 m² au vu de l’attestation de surface établie par la société DIAG IMMO GROUP le 3 août 2024 à la demande du preneur.

Or, il importe de déterminer cette surface habitable avec certitude, tant dans l’intérêt de Monsieur [B] [O] [K], lequel est susceptible, s’il respecte la procédure précédemment rappelée, d’obtenir à l’occasion des prochaines reconductions tacites du bail une réduction du montant du loyer par l’effet du dispositif d’encadrement applicable en zone tendue, que des consorts [M] s’ils sont amenés à relouer l’appartement à la suite du départ du locataire actuel.

Aussi, il convient avant-dire droit d’ordonner une expertise sur les différents points ci-dessus évoqués, et non pas seulement sur la classification énergétique du logement, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et, dans l’attente du dépôt du rapport, de surseoir sur les demandes de Monsieur [B] [O] [K] de réalisation de travaux sous astreinte, de relogement et de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire, aucune des parties ne succombe à ce stade de la procédure dont l’instance n’est pas achevée.

Il y a donc lieu de réserver les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les parties.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] tendant à écarter des débats le courrier rédigé par Monsieur [B] [O] [K] à l’intention du juge en date du 14 janvier 2025 intitulé « demande reconventionnelle sur la partie des dommages et intérêts »,

REQUALIFIE le contrat de bail meublé conclu le 7 décembre 2001 entre Monsieur [Y] [M], au droit duquel viennent Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] d’une part, et Monsieur [B] [O] [K] d’autre part, en contrat de bail portant sur des locaux non meublés soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] [K] de sa demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et de Madame [R] [M] à lui restituer la jouissance et l’usage des lots n°8 et 9,

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] [K] de sa demande de réduction à compter du 1er novembre 2021 du montant des loyers et des provisions sur charges,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2001 entre Monsieur [Y] [M] au droit desquels viennent Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] d’une part, et Monsieur [B] [O] [K] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation (3ème étage, porte gauche, lot n°10), le droit en commun avec les lots n°8 et 9 au WC du 3ème étage, la cave (lot n°34) et la cave n°15 sont réunies à la date du 10 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [K] à verser à Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] la somme de 1 891,71 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 215,11 euros à compter du 27 mai 2024 et sur la somme de 676,60 euros à compter du 14 janvier 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [B] [O] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants,en 35 mensualités de 52 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

RAPPELLE à Monsieur [B] [O] [K] que si sa situation le lui permet, il peut effectuer des versements mensuels plus importants réduisant d’autant la durée de suspension de la clause résolutoire et consécutivement le risque d’expulsion,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [B] [O] [K] soit condamné à verser à Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE Madame [Z] [X] veuve [M], Madame [T] [M], Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [M] et Madame [R] [M] de leur demande de conservation du dépôt de garantie

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Fax : 09.58.04.97.76

Port. : 06.74.27.09.47

Email : [Courriel 15]

DONNE comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Monsieur [B] [O] [K] situé [Adresse 5]) à [Localité 13],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— décrire de manière détaillée le logement et ses équipements,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans le présent jugement et dans les pièces produites par Monsieur [B] [O] [K], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— dire si le logement répond aux critères de décence énoncés au décret n°2202-120 du 30 janvier 2002,

— déterminer la performance et la consommation énergétique du logement,

— déterminer sa surface habitable,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Monsieur [B] [O] [K] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DIT que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une consignation compte tenu de l’aide juridictionnelle partielle accordée à Monsieur [B] [O] [K] et qu’en conséquence les frais d’expertise seront avancés et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle,

DIT que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DIT qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELLE que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DIT que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

SURSOIT À STATUER sur les demandes de Monsieur [B] [O] [K] de réalisation de travaux sous astreinte, de relogement et de dommages et intérêts dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les parties,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection