TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/57923

N° Portalis 352J-W-B7H-C3AFW

N° : 3

Assignation du :

20 octobre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mars 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. BLESK

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Vincent DRAGO de l’AARPI D.D.A Avocats, avocats au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. [Localité 8] SAINT SEVERIN

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle PRIGENT, avocat au barreau de PARIS – #D0600

DÉBATS

A l’audience du 09 février 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 18 juin 2009, la SCI BLASK a donné à bail à la société MP GOURMANDISES, aux droits de laquelle vient la SAS [Localité 8] SAINT SEVERIN suivant cession en date du 26 juin 2020, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4]/[Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 6]. Ledit bail a été renouvelé par acceptation du bailleur signifiée par acte du 15 octobre 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 85 535,16 euros hors charges hors taxes.

Par jugement du 19 novembre 2021 du tribunal de commerce de Paris, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société [Localité 8] SAINT SEVERIN, fixant la date de cessation des paiements au 29 novembre 2019.

La SCI BLESK a déclaré, par lettre recommandée avec accusé réception du 4 janvier 2022 adressée au mandataire judiciaire, une créance de loyers et charges impayés d’un montant de 36 218,81 euros.

Par jugement du 5 août 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société [Localité 8] SAINT SEVERIN pour une durée de dix ans.

Par un jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a fixé la créance de la SCI BLESK au passif de la société [Localité 8] SAINT SEVERIN à la somme de 82 481,24 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et au titre de l’impôt foncier 2021 selon décompte arrêté au 18 novembre 2021.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SAS [Localité 8] SAINT SEVERIN par acte extrajudiciaire du 25 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 37 568,74 euros au titre de l’arriéré locatif.

Une sommation de produire une attestation d’assurance a été délivrée à la société preneuse par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer et de la sommation de communiquer, la SCI BLASK ont, par exploit délivré le 20 octobre 2023, fait citer la SAS [Localité 8] SAINT SEVERIN devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte de 300 euros par jour et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 63 880,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 pour la somme de 35 959,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, les taxes et les charges en sus, jusqu‘à parfaite libération des lieux, conservation du dépôt de garantie et 3 000 euros et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandements de payer.

Appelée à l’audience du 24 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande de la société défenderesse.

A l’audience de renvoi du 9 février 2024, la demanderesse maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de transmission de l’attestation d’assurance. Elle actualise sa demande de provisions à la somme de 83 386,98 euros, correspondant aux loyers arrêtés au 16 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SAS [Localité 8] SAINT SEVERIN demande au juge des référés de se déclarer incompétent eu égard à l’existence des contestations sérieuses. Subsidiairement elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et l’octroi de 24 mois de délais pour régler sa dette locative, déduction à faire de la somme de 24 000 euros réglée par chèques de banque remis à la barre. Elle demande au juge des référés, en tout état de cause, d’ordonner une mesure de médiation et de condamner la SCI BLESK à lui verser une somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par note en délibéré du 19 février 2024, autorisée lors des débats, la demanderesse a informé le juge des référés de l’encaissement des chèques remis à la barre, actualisant le montant de sa créance à hauteur de 59 386,98 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience, aux conclusions susvisées, ainsi qu’à la note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Au dispositif de ses écritures, la partie défenderesse sollicite à titre principal du juge des référés, de constater l’existence de contestations réelles et sérieuses et de le voir en conséquence, se déclarer incompétent au profit du juge du fond.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est rappelé que le moyen tiré devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d’incompétence mais concerne l’exercice de ses pouvoirs par la juridiction des référés.

Il s’ensuit que la demande tendant à voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du juge du fond est mal fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

L’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l’objet de contestations sérieuses.

En application des dispositions susvisées, le commandement doit en outre être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

Le paragraphe du contrat de renouvellement du bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 25 août 2023 vise la clause résolutoire susvisée et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement, à savoir la somme de 37 568,74 euros au principal. Le détail de la somme dont le paiement est ainsi réclamé n’est pas mentionné au commandement de payer, mais celui-ci figure au décompte joint au commandement.

La société preneuse se prévaut de l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, aux motifs que la dette locative n’est pas certaine, dans la mesure où le décompte fait apparaître des montants distincts chaque mois et que le bailleur ne justifie pas des charges appelées en provision depuis la signature du bail, dont les justificatifs ne sont pas versés aux débats.

En réplique le bailleur soutient que le loyer et les charges sont appelés en vertu du bail.

L’article intitulé « charges » du contrat de bail stipule que « les charges seront réglées par le preneur au moyen d’une provision payée en même temps que le loyer », sans qu’il soit fait mention d’un montant précis. Il est en outre stipulé que « l’apurement des comptes se fera annuellement après réception des comptes du gestionnaire et la provision sur charges sera révisée chaque année en fonction des charges payées l’année précédente ».

L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Ainsi, il est constant que le bailleur doit justifier du montant des provisions sur charges dont il sollicite le paiement, en versant aux débats le décompte des dépenses et les relevés individuels de charges. L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

La bailleresse ne communique pas les relevés de charges et les décomptes individuels et il convient de constater à la lecture du décompte produit qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue au titre de l’année 2023, alors que ces provisions sont expressément contestées par la défenderesse, étant observé que l’année 2023 était achevée lors des débats et que le bailleur pouvait à ce stade communiquer les relevés individuels pour l’année concernée.

Or, en l’absence de tout justificatif des charges, tout comme du calcul permettant d’en identifier le montant et de le distinguer de celui appelé au titre des loyers, les sommes figurant au décompte produit aux débats apparaissent sérieusement contestables, faisant obstacle dès lors à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, dès lors que le détail des décomptes versés aux débats ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé le montant exact de l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au vu des contestations sérieuses soulevées quant au montant des charges dues, il en résulte une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la société [Localité 8] SAINT SEVERIN de s’acquitter des loyers et des charges constituant la créance dont se prévaut la société BLESK.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les mesures accessoires

Succombant en ses prétentions, la société BLESK sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable en revanche, eu égard aux circonstances de l’espèce, de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial par effet du commandement de payer du 25 août 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ainsi que sur les demandes subséquentes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur les loyers et charges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;

Condamnons la SCI BLESK au paiement des dépens ;

Disons qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 29 mars 2024.

Le Greffier,Le Président,

Arnaud FUZATCristina APETROAIE