TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01838 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMLL

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [G]

né le 21 Décembre 1957 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [P]

né le 15 Janvier 1997 à [Localité 10] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]

— non comparant, ni représenté

Madame [M] [B]

née le 31 Juillet 1992 en ROUMANIE, demeurant [Adresse 2]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 7], déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 27 juillet 2024, Monsieur [C] [G] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4176,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] le 27 février 2025.

Par assignations du 9 juillet 2025, Monsieur [C] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire pour faire prononcer la résiliation du bail d’habitation, et être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 27 juin 2025, et jusqu’à libération des lieux, le montant étant indexable selon les conditions contractuelles, et ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

—  6663,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  157,08 euros au titre du coût du commandement de payer,

—  25,01 euros au titre du coût de la saisine CCAPEX,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 septembre 2025, Monsieur [C] [G] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Monsieur [C] [G] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il indique à titre informatif que les impayés s’élèvent à environ 8500 euros à la date de l’audience.

Concernant la situation de ses locataires, il déclare qu’ils ont un enfant et que Monsieur [V] [P] lui avait présenté des fiches de paie. Il ajoute qu’ils ne répondent plus à ses demandes de contact.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Monsieur [C] [G] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [C] [G] n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant ses locataires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4176,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2025.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permettent ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [C] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 28 avril 2025, Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] à son paiement à compter du 28 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [C] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 juin 2025, Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] lui devaient la somme de 6663,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette demande est celle de l’assignation.

Monsieur [V] [P] et Mme [M] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 4176,71 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 in fine du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [C] [G] établit l’existence d’un préjudice du fait de l’absence de rentrées financières et des démarches effectuées pour obtenir les paiements, qui sont demeurées vaines.

L’absence de tout paiement depuis plusieurs mois établit la mauvaise foi des locataires, qui n’ont pas comparu à l’audience sans fournir d’excuses et qui n’ont pas justifié de leur situation financière.

Aussi, Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

5. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Monsieur [C] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de [Localité 7] en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2024 entre Monsieur [C] [G], d’une part, et Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 28 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] au paiement à Monsieur [C] [G] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 6663,53 euros (six mille six cent soixante-trois euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 4176,71 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2025 pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 200 (deux cents) euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 200 (deux cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 février 2025, celui des assignations du 9 juillet 2025 et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [C] [G] du surplus de ses demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,