TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/05277

N° Portalis 352J-W-B7G-CWT3K

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [W] [C] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marie-Lise TURPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

DÉFENDEURS

Maître [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

La SELAS AGUESSEAU NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0408, et par Maître Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0177

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/05277 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT3K

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié reçu le 2 novembre 2021 par [F] [T], notaire associé de la société Aguessau Notaires, avec l’assistance de [J] [E], [P] [M] a unilatéralement promis de vendre au prix de 730.000 euros un appartement sis à [Localité 7] à [Y] [G] qui a accepté sous condition suspensive d’obtention d’une première offre de prêt d’un montant maximum de 315.000 euros remboursable en 10 ans au taux nominal maximum de 1 % l’an au plus tard et d’une seconde offre de prêt relais d’un montant maximum de 370.000 euros remboursable en 2 ans au taux nominal maximum de 2 % l’an au plus tard le 3 janvier 2022. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 73.000 euros et l’expiration du délai d’option au 2 février 2022. [Y] [G] a versé en séquestre une somme de 36.500 euros entre les mains notaire de [J] [E].

L’option n’a pas été levée.

Par acte d’huissier du 22 avril 2022, [P] [M] a assigné devant le tribunal de céans [Y] [G] qui a ensuite appelé à l’instance [F] [T] par acte du 26 août 2022, aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, de:

ordonner à [J] [E] de lui remettre les fonds séquestrés, soit 36.500 euros,condamner [Y] [G] à lui verser une somme de 36.500 euros,la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, [Y] [G] sollicite:

le rejet des demandes,subsidiairement, la réduction de l’indemnité d’immobilisation à 1 euro,ordonner la restitution des fonds séquestrés,condamner [F] [T] à la relever de toute condamnation,condamner [P] [M] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, [F] [T] et la société Aguesseau Notaires demandent au tribunal de:

débouter [Y] [G] de ses demandes à leur encontre,la condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 23 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [P] [M] notifiées par voie électronique le 25 mai 2023;

Vu les conclusions de [Y] [G] notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023;

Vu les conclusions d'[F] [T] et de la société Aguessau Notaires notifiées par voie électronique le 23 mai 2023;

A titre liminaire, [J] [E], détenteur des fonds séquestrés n’étant pas partie à l’instance, il y a lieu d’interpréter la demande tendant à lui ordonner de remettre les fonds comme tendant à l’autoriser à remettre ces mêmes fonds.

1°) Sur l’indemnité d’immobilisation

Au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 alinéa 1 du code civil, [P] [M] fait valoir:

qu’en formant des demandes de prêt pour un capital supérieur à celui stipulé à la promesse, [Y] [G] a fait défaillir par sa faute la condition suspensive de financement, que celle-ci doit donc être réputée accomplie,qu’en exécution de la promesse, l’indemnité d’immobilisation doit lui être versée,que l’indemnité d’immobilisation, qui ne sanctionne nullement un manquement du bénéficiaire, ne peut donc s’analyser en une clause pénale et ne peut donc être réduite par le juge.Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/05277 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT3K

[Y] [G] oppose:

que si les demandes de prêt qu’elle a faites ne sont effectivement pas conforme à la promesse, elle n’a pas elle-même empêché la condition suspensive de financement de se réaliser,qu’en effet, elle a tenté de réaliser l’acquisition en recherchant un financement conforme à sa situation financière et patrimoniale réelle car elle ne pouvait acquérir le bien au prix convenu avec les concours financiers maximums stipulés à la promesse en raison de son endettement courant,qu’elle a toujours eu la volonté d’acquérir le bien et a fait tout ce qui était en son pouvoir afin d’y parvenir,que la condition suspensive a donc défailli,que, subsidiairement, en application de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité doit être réduite.

Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceuq qui les ont faits ».

L’article 1304–3 alinéa 1 du même code prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il est stipulé à la promesse en page 10 dans des paragraphes rassemblés sous l’intitulé « conditions suspensives particulières » consacrés à l’obtention de prêts que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition suspensive au sens du premier alinéa de l’article 1304–3 du code civil ».

Enfin, la promesse comprend la clause suivante en page 8 afférente au sort de l’indemnité d’immobilisation:

« Elle [l’indemnité d’immobilisation] sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Il est constant que [Y] [G] n’a pas fait de demandes de prêts de montants conformes à la promesse.

En application de la clause susmentionnée figurant en page 10 du contrat, la condition doit être réputée accomplie, peu important que [Y] [G] ait été animée de la volonté d’acquérir le bien dès lors qu’elle était tenue par la promesse unilatérale de vente.

La circonstance qu’elle ne soit pas en mesure d’acquérir le bien avec les concours financiers convenus à titre de condition suspensive est indifférente dès lors qu’elle a librement consenti à la promesse, étant observé que, le cas échéant, il lui appartenait de mettre dans la négociation les conditions financières nécessaires.

La condition suspensive litigieuse étant accomplie, la promesse doit recevoir exécution.

La clause pénale est celle par laquelle les parties conviennent d’évaluer forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

L’article 1231–5 du code civil donne au juge le pouvoir de la modérer si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation est qualifiée au contrat de « forfaitaire » ce qui est susceptible de la rapprocher d’une clause pénale.

Cependant, la clause pénale avant d’avoir un caractère forfaitaire vient sanctionner une inexécution contractuelle.

En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation est stipulée comme étant la conséquence de la non réalisation de la vente et non pas comme étant la conséquence d’un manquement dans la recherche de prêts.

Or, la réalisation de la vente n’était nullement une obligation de [Y] [G], celle-ci étant demeurée libre d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Par suite, n’étant pas conditionnée par un manquement contractuel, l’indemnité d’immobilisation ne peut être analysée comme formant une clause pénale nonobstant sa qualification de forfaitaire par les parties. Elle constitue, en réalité, la contrepartie de l’engagement pris par le promettant de réserver le bien au bénéficiaire qui dispose de l’entière liberté d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Elle ne peut donc être réduite.

[Y] [G] doit donc être condamnée à verser à [P] [M] une somme de 73.000 euros.

A titre de paiement, il y a lieu d’autoriser le séquestre à remettre à [P] [M] les fonds séquestrés.

2°) Sur les autres demandes

L’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal n’est saisi que des moyens figurant dans la partie distincte des conclusions consacrée à la discussion juridique.

[Y] [G], dans sa discussion, ne se prévaut d’aucun moyen ni en fait ni en droit venant au soutien de ses demandes à l’encontre d'[F] [T] et de la société Aguesseau Notaires.

Il convient donc de rejeter sa demande en relevé de condamnation.

L’équité commande de laisser à [P] [M] la charge de ses frais irrépétibles.

[Y] [G] a attrait à l’instance [F] [T] et de la société Aguesseau Notaires sans présenter à leur encontre le moindre moyen juridique alors qu’elle était assistée d’un conseil.

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/05277 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT3K

Si, dans sa narration des faits, elle laisse entendre que le notaire n’a pas pris en compte sa situation financière et son endettement, il doit être observé que le notaire n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opportunité économique de l’opération à laquelle l’acte qu’il reçoit donne un support juridique.

Il apparaît ainsi que ses demandes à l’encontre de la société notariale sont par elles-mêmes peu sérieuses et non sérieusement soutenues.

Ce faisant, elle a exposé [F] [T] et la société Aguesseau Notaires à des frais irrépétibles à laquelle il y a lieu de la condamner à hauteur de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

INTERPRÈTE la demande de [P] [M]

tendant à:

ordonner à [J] [E] de lui remettre les fonds séquestrés, soit 36.500 euros,comme tendant à:

autoriser [J] [E] à lui remettre les fonds séquestrés, soit 36.500 euros, autoriser la remise des fonds séquestrés, soit 36.500 euros, à son bénéfice,

CONDAMNE [Y] [G] à lui verser une somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation;

AUTORISE, à titre de paiement partiel de la condamnation ordonnée ci-dessus, [J] [E] à remettre à [P] [M] les fonds séquestrés, soit 36.500 euros;

DÉBOUTE [P] [M] de sa demande tendant à:

condamner [Y] [G] à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [Y] [G] de ses demandes tendant à:

la réduction de l’indemnité d’immobilisation à 1 euro,ordonner la restitution des fonds séquestrés,condamner [F] [T] à la relever de toute condamnation,condamner [P] [M] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [Y] [G] à verser à [F] [T] et la société Aguesseau Notaires une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [Y] [G] aux dépens et accorde à maître Thomas Ronzeau le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 7] le 11 Décembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jerôme HAYEM