TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SSI

N° MINUTE : 8/2024

JUGEMENT

rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

CAISSE DE RETAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (CRPCEN), [Adresse 3], représentée par le cabinet FH et Associés, avocats au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris, Toque P0255

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

Madame [P] [C] épouse [V], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SSI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 1996, la société Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et des Employés de Notaires (ci-après, la CRPCEN) a consenti un bail d’habitation à M. [T] [C] et à Mme [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 2ème étage. Par avenant du contrat en date du 29 août 1997, le bail a été transféré à M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V].

Le loyer mensuel actuel est de 2 486.59 euros, outre une provision sur charges de 205 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7659,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] le 8 septembre 2023.

Par assignations du 7 décembre 2023, la CRPCEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V],

— fixer le montant de l’astreinte à 100 euros par jour à compter de la présente décision,

— statuer sur le sort des meubles

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 12969,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 659.50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

o 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 16 février 2024 et a fait l’objet d’un retrait du rôle. Rétablie par la suite, elle a été appelée à l’audience du 14 juin 2024 et mise en délibéré au 27 septembre 2024 mais la réouverture des débats a été ordonnée compte-tenu des observations formées par les défendeurs par courriel postérieurement à l’audience, relatives au délai de six semaines, imparti par le commandement de payer, au lieu du délai de deux mois, applicable selon eux.

Lors de l’audience du 17 décembre 2024, la CRPCEN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise oralement que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s’élève désormais à 2691,59 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude et avisés par le greffe du tribunal de la date de réouverture des débats par courrier recommandé avec accusé de réception, M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La CRPCEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Conformément à l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

L’article 761 du même code précise que les parties sont dispensées de constituer avocat notamment dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Ainsi, devant le juge des contentieux de la protection, les demandes ne peuvent être présentées qu’à l’oral.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire prévue au contrat a été signifié aux époux [V] le 6 septembre 2023 leur laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 7 659.50 euros au principal.

Les époux [V] ont adressé un courriel au greffe du tribunal le 17 juin 2024, contestant ce délai, au motif que l’ancienne version de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 était applicable au contrat de bail et ont par conséquent, fait valoir la nullité du commandement de payer. La réouverture des débats a ainsi été ordonnée mais ils n’ont pas comparu.

Par conséquent, aucune demande de nullité n’a valablement été formée devant le juge des contentieux de la protection.

Il sera simplement relevé que le bail ayant été reconduit, pour la dernière fois, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2023 susmentionnée, il convient effectivement de faire application du délai de deux mois prévus dans la version de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicable au contrat et donc, de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 6 novembre 2023 à minuit, en l’absence de règlement intégral de cette somme par les époux [V] dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2023 à minuit.

Sur l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses V et VII prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par la bailleresse que le loyer courant, échu le 1er octobre 2024, n’a pas été réglé avant l’audience. Par conséquent, aucuns délais de paiement ne sauraient leur être accordés, même d’office.

L’absence de reprise de paiement du loyer courant fait obstacle à toute suspension des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’en tout état de cause, le juge ne peut l’ordonner d’office alors que les défendeurs, qui n’ont pas comparu, ne forment demande à cette fin et que le bailleur ne l’a pas non plus sollicitée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires, devenus occupants sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2023 à minuit, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la CRPCEN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En outre, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les époux [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Les époux [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la CRPCEN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] lui devaient la somme de 2691,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décisions compte-tenu des versements intervenus depuis le commandement de payer et la délivrance de l’assignation, qui en ont intégralement réglé les causses, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Ils sont par ailleurs redevables d’une indemnité d’occupation au paiement de laquelle ils seront condamnés, in solidum, à compter du 3 octobre 2024 (lendemain du décompte), dont le montant le montant sera égal à celui du loyer actuel indexé, augmenté de la provision sur charge, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la bailleresse.

Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la CRPCEN ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la CRPCEN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 1996 entre la société Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et des Employés de Notaires, d’une part, et M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 2ème étage est résilié depuis le 6 novembre 2023 à minuit,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 2ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DÉBOUTE la société Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et des Employés de Notaires de sa demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] à payer à la société Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et des Employés de Notaires la somme de 2691,59 euros (deux mille six cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 3 octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et des Employés de Notaires de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] à payer à la CRPCEN la somme de 800 euros (huit-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [P] [C] ép. [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge