TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [B]

Le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03603 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIA

N° MINUTE :

24/3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société HOMYA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [B],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03603 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2020, la société HOMYA a donné à bail à M. [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800,03 euros, outre 104,92 euros de provision sur charges. Le loyer actuel s’élève à 889,48 euros, outre 120,68 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMYA a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 5 835,35 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme d’octobre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la société HOMYA a fait assigner M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que pour défaut de présentation de l’attestation d’assurance,ordonner l’expulsion de M. [X] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [X] [B] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6 826,98 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 5 835,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner M. [X] [B] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société HOMYA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 novembre 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, la société HOMYA, représenté par son conseil, élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10 794,80 euros au 7 octobre 2024 et maintient ses autres demandes.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, et malgré un renvoi contradictoire à l’audience du 24 juin 2024, M. [X] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au Greffe avant l’audience.

Il sera référé à l’assignation de la société HOMYA soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HOMYA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, malgré une reprise entre le 24 juin 2024 et le 30 septembre 2024 : M. [X] [B] ne s’est en effet pas acquitté du loyer du mois d’octobre 2024.

Par ailleurs, absent à l’audience de plaidoirie, le défendeur n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. La société HOMYA n’a pas non plus formé de demande en ce sens.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [X] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [X] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [X] [B] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [X] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [X] [B] reste devoir une somme de 10 794,80 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 7 octobre 2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] [B] au paiement de cette somme à titre de provision sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 5 835,35 euros, du 15 mars 2024 date de l’assignation sur la somme de 6 826,98 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Absent à l’audience de plaidoirie, M. [X] [B] n’a formé aucune demande de délai de paiement ni apporté aucun élément sur ses ressources et charges. La société HOMYA n’a pas non plus formé de demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HOMYA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2020 entre la société HOMYA et M. [X] [B] portant sur le local situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 janvier 2024,

DISONS que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à la société HOMYA la somme provisionnelle de 10 794,80 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 7 octobre 2024, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 5 835,35 euros, du 15 mars 2024 sur la somme de 6 826,98 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société HOMYA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISONS la société HOMYA à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [B] à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à la société HOMYA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS M. [X] [B] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 4] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection