TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé CASSEL

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07726

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DG

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PARISIENNE DE GESTION ET DE TRANSACTION DE BIENS, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I LOCAGEST

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/07726 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DG

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société LOCAGEST est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 28, composant une boutique et sa cave, d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par jugement du 20 janvier 2012, la société LOCAGEST a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, par le tribunal de grande instance de Paris, la somme de 18.046,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2011 inclus et 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 9 juin 2015, la société LOCAGEST a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, par le tribunal de grande instance de Paris, la somme de 11.978,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2014 inclus et 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 5 décembre 2017, la société LOCAGEST a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, par le tribunal d’instance de Paris, la somme de 6.141,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 juillet 2017 outre 300 euros de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 9 janvier 2020, la société LOCAGEST a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, par le tribunal judiciaire de Paris, la somme de 12.292,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2018 inclus outre 1.200 euros de dommages et intérêts et 1.764 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 22 juillet 2021, la société LOCAGEST a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, par le tribunal judiciaire de Paris, la somme de 8.284,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2020, comprenant le 3ème appel trimestriel de l’année 2020 outre 800 euros de dommages et intérêts et 1.602 euros au titre des frais irrépétibles.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la société LOCAGEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 18 janvier 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35, 59 et 79 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil et des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la société LOCAGEST au paiement de la somme de 12.057,34 euros au titre des charges dues au 1er avril 2023 inclus (appel du 2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— condamner la société LOCAGEST au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société LOCAGEST au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société LOCAGEST au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La société LOCAGEST a été assignée le 05 juin 2023 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait du bureau des hypothèques et de l’acte de vente du 23 octobre 2002 que la SCI LOCAGEST est propriétaire des lots 1 et 28 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2019, 9 septembre 2020, 10 mars 2021 et 15 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 mai 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société LOCAGEST est débiteur de 12.057,34 euros au 23 mai 2023, les sommes versées par cette dernière ayant permis d’apurer les sommes dues au titre des derniers jugements.

La société LOCAGEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 5 juin 2023, date de signification de l’assignation.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, 5 jugements condamnant la SCI LOCAGEST en paiement de charges de copropriété entre 2012 et 2021 sont versés au débat. Ces manquements répétés de la SCI LOCAGEST à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La société LOCAGEST, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société LOCAGEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

12.057,34 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 23 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2023 ;

2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société LOCAGEST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LOCAGEST aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente