Du 02 février 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/01786 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2W

Société VILOGIA

C/

[R] [F]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à Selarl RACINE BORDEAUX

Le 02/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA, SA D’HLM (venant aux droits de la SA D’Economie Mixte de Construction de BEGLES – SAEMCIB)

RCS LILLE METROPOLE B 475 680 815

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005545 du 04/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par M^e Christian DUBARRY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 16 mars 2010, la SAEM Immobilière de Bègles, aux droits de laquelle vient la SA D’HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [R] [F] un logement situé [Adresse 1]).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SA D’HLM VILOGIA a fait délivrer à Madame [R] [F] un commandement de payer la somme de 2194,66 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SA D’HLM VILOGIA a assigné Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 novembre 2023 aux fins de :

oVoir constater la résiliation du bail par l’effet du commandement en date du 4 juillet 2023,

oS’entendre en conséquence, Madame [R] [F] condamner à quitter, vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s’agit, dans les quarante huit heures de la décision à intervenir,

oS’entendre dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier (articles L412-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution),

oS’entendre condamner Madame [R] [F] à payer à la SA D’HLM VILOGIA une indemnité provisionnelle de 2547,09 euros correspondante aux sommes restant dues au 5 septembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de cette date,

oS’entendre condamner Madame [R] [F] à payer à la SA D’HLM VILOGIA au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux,

oS’entendre condamner Madame [R] [F] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

oVu l’urgence, s’entendre rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 514 du Code de procédure civile),

oS’entendre condamner Madame [R] [F], aux entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile).

À l’audience du 24 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 29 décembre 2023.

Lors de l’audience du 29 décembre 2023, la SA D’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2728,95 euros au 19 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [R] [F], représentée par son conseil, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux conclusions en défense, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 novembre 2023.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 28 juin 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, la société bailleresse indique à l’audience accepter l’octroi à la défenderesse de délai de paiement. En l’absence de réitération à l’audience de la demande fondée sur le défaut d’assurance locative et eu égard à son accord exprès quant à l’octroi de délais de paiement, il y a lieu de considérer que cette demande a été abandonnée, pour ne retenir que le défaut de paiement des loyers et charges.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA D’HLM VILOGIA a fait signifier à Madame [R] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2194,66 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SA D’HLM VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que. Madame [R] [F] a repris le paiement du loyer courant. Celle-ci est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, des aides étant susceptibles de lui être octroyées, un dossier de surendettement étant notamment en cours de constitution. En outre, la mise en place d’une mesure de protection judiciaire ainsi que le suivi social régulier dont elle fait l’objet sont de nature à régulariser sa situation.

Par suite, et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D’HLM VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [R] [F].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [R] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (390,76 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D’HLM VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2728,95 euros à la date du 19 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (266,81 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [R] [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2462,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [R] [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [F].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [R] [F] à verser à la SA D’HLM VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 5 septembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 mars 2010 entre Madame [R] [F] et la SA D’HLM VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 1]) ;

CONDAMNONS Madame [R] [F] à payer à la SA D’HLM VILOGIA la somme de 2462,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et de charges locatives à la date du 19 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [R] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 70 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame [R] [F] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (390,76 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [R] [F] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [R] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [R] [F] à payer à la SA D’HLM VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT