TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE :

Le 23 février 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 février 2024

à M. [R] [P] [T]

Le 23 février 2024

à M^e Lucile PALITTA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01325 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3BXR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEEENNE (LOGIREM), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [T] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [L] [U] divorcée [R], demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été signé entre les parties le 12 octobre 2017, concernant un appartement, un jardin et un terrasse situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 449,77 euros outre 87,85 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA LOGIREM a fait assigner Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 8 juin 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, la SA LOGIREM, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 474,81 euros, au 15 décembre 2023. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [P] [T] [R] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative mais en conteste le montant. Il sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Il précise avoir divorcé de Madame [V] [L] [R].

Madame [V] [L] [R], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle fait valoir qu’elle a quitté les lieux suivant une lettre datée du 8 septembre 2020 et qu’elle est hébergée par l’association La Caravelle depuis le 3 mai 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 14 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires, soit deux mois au moins avant l’assignation du 13 janvier 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 8 juin 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, qui dispose que « lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15 ».

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 2, 220, 515-4 et 1751 du code civil, dont il résulte que l’époux, même en instance de divorce, reste solidairement tenu au paiement des loyers jusqu’à la date de la transcription du divorce sur l’acte de mariage, et ce quand bien même il aurait fait part au bailleur de son départ des lieux.

La solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2022 pour un arriéré locatif de 2 560,45 euros.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

Malgré les éléments communiqués (dont un jugement correctionnel condamnant Monsieur [P] [T] [R] pour violences conjugales, ainsi que des attestations d’hébergement d’urgence délivrées par différentes associations), Madame [V] [L] [R] ne produit pas la preuve de l’envoi d’un congé à la bailleresse, ni aucune lettre recommandée qu’elle aurait adressée à la bailleresse, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d’une condamnation pénale de Monsieur [P] [T] [R] pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec elle, rendue depuis moins de six mois.

Reste qu’un jugement de divorce entre Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] a été rendu le 16 mars 2022 et retranscrit sur les registres de l’état civil le 24 janvier 2023, les locaux litigieux servant à l’habitation de Monsieur [P] [T] [R], seul titulaire du bail invoqué par la SA LOGIREM depuis lors.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 6 novembre 2022, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] [R] des lieux occupés, de condamner Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] solidairement à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant actuel égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement, le jardin et la terrasse, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 novembre 2022 et jusqu’au 24 janvier 2023.

Seul Monsieur [P] [T] [R] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement, le jardin et la terrasse, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 596,74 euros), à compter du 25 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 8-2 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 220, 515-4 et 1751 du code civil, dont il résulte que l’époux, même en instance de divorce, reste solidairement tenu au paiement des loyers jusqu’à la date de la transcription du divorce sur l’acte de mariage, et ce quand bien même il aurait fait part au bailleur de son départ des lieux.

Malgré les éléments communiqués (dont un jugement correctionnel condamnant Monsieur [P] [T] [R] pour violences conjugales, ainsi que des attestations d’hébergement d’urgence délivrées par différentes associations), Madame [V] [L] [R] ne produit pas la preuve de l’envoi d’un congé à la bailleresse, ni aucune lettre recommandée qu’elle aurait adressée à la bailleresse, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d’une condamnation pénale de Monsieur [P] [T] [R] pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec elle, rendue depuis moins de six mois.

Reste qu’un jugement de divorce entre Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] a été rendu le 16 mars 2022 et retranscrit sur l’acte de mariage des défendeurs, les locaux litigieux servant à l’habitation de Monsieur [P] [T] [R], seul titulaire du bail invoqué par la SA LOGIREM depuis lors.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 14 705,81 euros au 24 novembre 2022.

Vu le décompte actualisé au 15 décembre 2023, fixant la dette locative à une somme de 5 474,81 euros (2 590,85 euros au 24 janvier 2023), terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais ainsi que des sommes appelées au titre du supplément de loyer, dont l’envoi des enquêtes aux locataires n’est pas prouvé par la demanderesse.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [T] [R] à payer à la SA LOGIREM la somme de 5 474,81 euros (dont 2 590,85 euros solidairement avec Madame [O] [S]) à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 sur la somme de 2 560,45 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’opposition de la bailleresse,

Au-delà de la situation personnelle et financière des défendeurs, et du niveau de leurs ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et seront condamnés à payer à la SA LOGIREM une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA LOGIREM recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2017 entre les parties concernant un appartement, un jardin et une terrasse situés [Adresse 2] à effet au 6 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] [R] à verser à la SA LOGIREM la somme de 5 474,81 euros (dont 2 590,85 euros solidairement avec Madame [V] [L] [R]) à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 sur la somme de 2 560,45 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] solidairement à payer à la SA LOGIREM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement, le jardin et la terrasse, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 7 novembre 2022 jusqu’au 24 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] [R] à payer à la SA LOGIREM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement, le jardin et la terrasse, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 596,74 euros), à compter du 25 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [T] [R] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [T] [R] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [T] [R] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] à payer à la SA LOGIREM la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] [R] et Madame [V] [L] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,

PAR CES MOTIFS

NOUS, Monsieur BIDAL, Juge, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé,

Assistée de Madame DEGANI, ,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision,

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE