TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHT

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 27 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. PRI-TER IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [S],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2015, à effet au 20 août 2015, la société PRI-TER IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [U] et M. [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 667,60 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Mme [P] [U] a donné congé par courrier du 1er septembre 2016.

M. [K] [R] s’est marié avec M. [T] [S] le 31 août 2017.

Le 25 mai 2022, M. [K] [R] est décédé, de sorte qu’à compte du 26 mai 2002 le bail s’est poursuivi au seul profit de M. [T] [S]

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4218,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [S] le 19 décembre 2023.

Par assignation du 29 février 2024, la société PRI-TER IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 827,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  582,71 euros au titre de la clause pénale,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024, et aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 4 juin 2024, la société PRI-TER IMMOBILIER sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société PRI-TER IMMOBILIER considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société PRI-TER IMMOBILIER ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société PRI-TER IMMOBILIER a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [T] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PRI-TER IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 18 décembre 2023 qui a donné un délai de six semaines au locataire pour régler l’arriéré locatif d’un montant de 4 218,38 euros arrêté à la date du commandement alors qu’en application des dispositions du bail renouvelé le 20 août 2021, le locataire avait un délai de deux mois pour régler la dette locative.

Il convient de relever que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PRI-TER IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PRI-TER IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2024, M. [T] [S] lui devait la somme de 5 827,10 euros.

M. [T] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 4 218,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 804,36 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PRI-TER IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [T] [S] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société PRI-TER IMMOBILIER tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société PRI-TER IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 juillet 2015 entre la société PRI-TER IMMOBILIER, d’une part, et M. [K] [R], aux droits duquel vient M. [T] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 19 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 804,36 euros (huit cent quatre euros et trente-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à la société PRI-TER IMMOBILIER la somme de 5 827,10 euros (cinq mille huit cent vingt-sept euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 4 218,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la société PRI-TER IMMOBILIER de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à la société PRI-TER IMMOBILIER la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023 et celui de l’assignation du 29 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge