TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04759 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42B3

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT- OPH, [Adresse 3]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04759 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42B3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 mars 2015, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [I] [U] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2959, 02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— condamner Monsieur [I] [U] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 2865, 74 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 février 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2724, 04 euros, selon décompte, hors frais, en date du 2 septembre 2024, août 2024 compris. Le bailleur explique que le paiement du loyer courant est repris, et ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, échelonnés à raison de 75 euros par mois.

Monsieur [I] [U] comparaît et propose entre 50 et 75 euros par mois, expliquant qu’il perçoit un salaire de 1400 euros, qu’il va recevoir un FSL, ce dont il justifie au cours de l’audience, et qu’il fait face à plusieurs saisies sur salaires, pour un montant de 478 euros, jusqu’en 2026.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 2959, 02 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [U] reste lui devoir la somme de 2724, 40 euros à la date du 2 septembre 2024, août 2024 compris, les frais portés sur le décompte présenté ayant été retirés au cours de l’audience par le bailleur.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [U] sera donc condamné au paiement de la provision de 2724, 40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sur la somme de 2865, 74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH démontre que Monsieur [I] [U] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant un paiement de 75 euros chaque mois. Monsieur [I] [U] propose entre 50 et 75 euros chaque mois pour apurer la dette. La somme de 50 euros par mois sera retenue, d’une part, au regard de l’accord présenté à l’audience sur le versement du FSL, et d’autre part, pour lui permettre de finir le paiement des sommes retenues sur salaire.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2015 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et Monsieur [I] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 2724, 40 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2024, incluant la mensualité du mois d’août 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sur la somme de 2865, 74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

AUTORISONS Monsieur [I] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [I] [U] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] aux dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président