TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Markus VAN DEN BOOGAARD

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Selviye CERRAHOGLU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/13195

N° Portalis 352J-W-B7E-CTPJE

N° MINUTE :

Assignation du :

18 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 09 février 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Markus VAN DEN BOOGAARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1304

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet PASSET

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0807

Cabinet PASSET

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

Décision du 09 février 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/13195 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPJE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0708

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe,

Lucile VERMEILLE, vice-présidente,

Céline CHAMPAGNE, juge,

assistées de Léa GALLIEN, greffier, lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 01 décembre 2023 tenue en audience publique devant Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié en date du 25 mai 1983, M. [C] [D] a acquis au sein de cet immeuble la propriété du lot n° 155, dont l’acte de vente précise qu’il consiste en (sic) :

“- La propriété exclusive et particulière de : Dans le bâtiment sur cour, escalier B au premier étage à droite, un appartement comprenant : une remise, un débarras et deux pièces.

— Et la copropriété à concurrence de :

Deux cent seize/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes, ci 216/10 000 ème.”

Aux termes d’un modificatif au règlement de copropriété, intervenu le 30 septembre 1960, le lot n° 155 est devenu le lot n° 156 qui est défini de la manière suivante (sic) : “Bâtiment sur cour, escalier B. Au premier étage à droite, un appartement comprenant : une remise, un débarras et deux pièces, et les deux cent seize/ dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes, ci 216/10 000.”

Mme [N] [O] est propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble à l’aplomb de celui de M. [C] [D].

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, la résolution n° 24 était formulée comme suit :

“ A la demande de M. [D] : approbation du modificatif au règlement de copropriété établi par le cabinet [G] [L], géomètre expert, en juin 2020, afin de régulariser l’absence de prise en compte d’une partie du bâtiment B dans le règlement de copropriété et de rétablir l’affectation des charges communes.”

Les copropriétaires ont rejeté cette résolution en indiquant que (sic) :“ L’assemblée générale des copropriétaires constate que l’absence de prise en compte d’une partie du bâtiment B n’est pas une erreur. Elle ne figure pas dans le descriptif du lot de M. [D] décrit dans son acte de vente et il s’agit d’une partie commune annexée sans avoir fait l’objet d’une offre de rachat auprès de la copropriété.”

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2020, M. [C] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL Cabinet Passet, et la SARL Cabinet Passet, en son nom propre, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’obtenir l’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2022, M. [C] [D] demande au tribunal de :

“Vu les articles 2, 3 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240, 2258 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

— PRONONCER la nullité de la délibération n° 24 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] du 24 septembre 2020 ;

— CONSTATER la prescription acquisitive des surfaces à usage d’habitation situées dans le prolongement du lot n°156 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 6] et identifiées dans le projet de modificatif établi à la demande de Monsieur [D] comme lot n°180 ;

— DIRE Monsieur [D] propriétaire desdites surfaces et dudit lot ;

— DIRE que le jugement à intervenir vaut titre de propriété et sera publié au service de publicité foncière compétent ;

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à son Syndic, le cabinet PASSET, de faire publier le modificatif établi par le cabinet de Géomètre [G] [L] en juin 2020 au service de publicité foncière compétent ;

— DIRE que le jugement à intervenir sera opposable au cabinet PASSET ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et son Syndic, le cabinet PASSET, de l’ensemble de leurs demandes;

— DEBOUTER Madame [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Madame [O] aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 Juillet 1965 et les textes subséquents,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] et les modificatifs subséquents,

Vu l’état descriptif de division y inséré,

Vu les pièces versées aux débats,

— DÉBOUTER Monsieur [C] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— DÉBOUTER Monsieur [C] [D] de sa demande d’annulation de la résolution 24 du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale du 24 septembre 2020 ;

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], en ses demandes, fins et conclusions ;

— CONSTATER que les règles de la prescription acquisitive s’appliquent aux surfaces à usage d’habitation du lot de Monsieur [C] [D] mentionnées sur la promesse de vente mais absentes de l’acte d’achat notarié ;

— ORDONNER à Monsieur [C] [D] de :

• Faire établir un nouveau projet de modificatif au Règlement de Copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] tenant compte de l’application de la prescription acquisitive sur lesdites surface à usage d’habitation ;

• Présenter pour validation ce modificatif à toute Assemblée Générale des Copropriétaires qu’il souhaitera faire convoquer à ses frais ;

• Procéder à toutes opérations consécutives à la validation du projet auprès d’un notaire et de la Conservation des Hypothèques ;

• Procéder au paiement du montant de la quote-part des charges de copropriété consécutives au nouveau lot créé et ce sur une période de 5 ans, afin de tenir compte de la prescription acquisitive ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], la somme d’un montant de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Au visa des dispositions de l’article 700 du CPC, CONDAMNER Monsieur [C] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à la somme de 3.000 euros ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [D] aux entiers dépens.”

Aux termes de conclusions en intervention volontaire notifiées par RPVA le 14 mars 2022, Mme [N] [O] demande au tribunal de :

1°) DEBOUTER M. [D] de l’ensemble de ses demandes ;

2°) CONDAMNER Monsieur [D] à remettre en état les parties communes et à :

— Démolir toute construction édifiée côté Sud-Est de l’immeuble sur le sol de la cour, et affectée à l’habitation ;

— Subsidiairement sur ce point, démolir toute surélévation de la construction venant au-dessus du plancher du lot 110, édifiée côté Sud-Est de l’immeuble sur le sol de la cour, et affectée à l’habitation ;

— En toute hypothèse, supprimer les vues ouvertes en toiture de la construction édifiée côté Sud-Est de l’immeuble sur le sol de la cour, et affectée à l’habitation, pour les remplacer par des puits de lumière fixes et à verre translucide ;

— En toute hypothèse, supprimer la vue ouverte en toiture de la construction édifiée côté Nord-Ouest de l’immeuble pour la remplacer par un puits de lumière fixe et à verre translucide;

— Lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au règlement des entiers dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL Cabinet Passet n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 janvier 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 1er décembre 2023 a été mise en délibéré au 9 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

En l’espèce, si M. [C] [D] conteste l’intérêt à agir de Mme [N] [O] dans les motifs de ses conclusions, il ne formule aucune demande à ce titre aux termes du dispositif de celles-ci.

La recevavilité de l’intervention volontaire de Mme [N] [O] sera donc tenue pour non contestée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020

M. [C] [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, qui a refusé d’approuver le modificatif au règlement de copropriété établi par M. [G] [L], géomètre. Il indique que ce modificatif prévoyait d’intégrer dans son lot, une terrasse d’une superficie de 4, 20 m2. Il fait valoir que la motivation au soutien du rejet de cette résolution est erronée dans la mesure où la surface de la terrasse litigieuse est une partie privative et non une partie commune en application des articles 2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les résolutions d’assemblées générales peuvent être annulées en cas d’inobservation des formalités légales, dépassement de pouvoir par l’assemblée et fraude ou abus de majorité.

L’assemblée ne peut, en aucun cas, porter atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot. Elle ne peut donc pas transformer des droits sur des parties qualifiées de privatives par le règlement de copropriété et ainsi aboutir à en faire des parties communes.

Au cas d’espèce, la résolution proprement dite consiste à rejeter une demande d’adoption du modificatif de copropriété et ne modifie pas les droits des copropriétaires. La décision de rejet en tant que tel n’est pas constitutive d’une des causes de nullité précédemment évoquées.

A supposer même que la motivation au soutien du rejet de la résolution puisse constituer un dépassement des pouvoirs de l’assemblée, il appartient à M. [C] [D] de le démontrer.

Le tribunal relève que les pièces produites par les parties sont incomplètes dans la mesure où aucune d’entre elles ne produit l’ensemble des modificatifs au règlement de copropriété concernant l’immeuble alors qu’il ressort du rapport du géomètre que sept modificatifs sont intervenus entre le 30 septembre 1960 et le 27 décembre 2017. Le tribunal constate que sont uniquement produits aux débats le règlement de copropriété du 27 mai 1957 et quelques pages du premier modificatif du 30 septembre 1960.

Il est constant que le lot n°156 de M. [C] ne comporte pas de terrasse.

Au regard des pièces dont il dispose, le tribunal relève que la partie litigieuse est qualifiée de “terrasse” ou “annexe”, par le géomètre, et mesure 4, 20 m2. Le modificatif établi par le géomètre prévoit la création d’un lot 180, inexistant à l’heure actuelle, et dont la description serait la suivante :

“Lot n° 180 :

— Superficie privative : 19, 20 m2,

— Superficie annexe (terrasse) : 4, 20 m2.”

Le géomètre propose de réunir le lot actuel n° 156 de M. [C] [D], qui ne comporte actuellement aucune terrasse, avec le lot n° 180 ainsi créé, de manière à prévoir un lot n° 181 dont la description serait : “ Dans le bâtiment sur cour et dans l’annexe au bâtiment sur cour, au premier étage, porte à droite sur la passerelle, un local à usage d’habitation à aménager selon projet à établir comprenant une cuisine, deux locaux, une salle de bains, un water-closet et la jouissance exclusive d’une terrasse. Et les 286/10 293 des parties communes générales et les 45 tantièmes des parties communes particulières au bâtiment sur cour.”

M. [C] [D] affirme que la terrasse est une partie privative car, d’une part elle est définie comme telle par le modificatif établi par le géomètre, et d’autre part, l’usage de cette terrasse lui profite exclusivement.

Néanmoins, en application du modificatif au règlement de copropriété établi par le géomètre, que M. [C] [D] réclame la jouissance exclusive et non la propriété de la terrasse.

Au regard des photos produites aux débats, la terrasse correspond à la couverture d’un lot, or les couvertures sont définies dans le règlement de copropriété comme des parties communes.

Il ressort d’une attestation versée aux débats que Mme [A] [P] affirme être propriétaire du lot n° 154, voisin de celui de M. [C] [D], au premier étage de l’immeuble, et disposer d’une porte d’accès sur cette terrasse. Ces affirmations sont étayées par les deux photos produites montrant une porte fenêtre donnant accès à la terrasse litigieuse. M. [C] [D] échoue donc à démontrer qu’il a un usage exclusif de cette terrasse.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, M. [C] [D] qui ne démontre nullement un dépassement des pouvoirs de l’assemblée sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

Sur la prescription acquisitive

En application de l’article 2272 du code civil, le délai requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En application de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En l’espèce, M. [C] [D] justifie avoir acquis son lot en 1983 mais il ne verse aucune pièce permettant de déterminer la date à laquelle il aurait effectué un premier acte matériel de possession de la terrasse litigieuse, étant précisé qu’il ressort des éléments exposés ci-dessus qu’il n’est pas le seul à avoir accès à cette courette. M. [C] [D] qui ne démontre pas être le possesseur actuel de la terrasse doit rapporter la preuve d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, depuis trente ans. Or cette preuve n’est nullement apportée au cas d’espèce.

Par conséquent, il convient de débouter M. [C] [D] de sa demande tendant à établir sa qualité de propriétaire sur la terrasse litigieuse et de l’ensemble des demandes subséquentes. Il y a lieu en outre de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formées à ce titre.

Sur la demande de remise en état

Mme [N] [O] fait valoir que M. [C] [D] a fait réaliser des constructions portant atteinte aux parties communes sans autorisation de la copropriété. Elle explique qu’il a surélevé son lot et fait installer des velux donnant directement sur les fenêtres de son appartement.

Au soutien de sa demande, Mme [N] [O] verse six photos non datées, qui sont insuffisantes à éclairer le tribunal sur la configuration des lieux et la matérialité des constructions litigieuses invoquées. Dès lors, ces photos ne peuvent, à elles seules, justifier de prononcer la remise en état sollicitée.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [N] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que «celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Le syndicat des copropriétaires considère que l’action introduite, sans fondement sérieux, par M. [C] [D] à son encontre, justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.

Néanmoins, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, M. [C] [D] ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [D], qui succombe, est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter Mme [N] [O] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [C] [D] et Mme [N] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes relatives au modificatif au règlement de copropriété et de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [C] [D] aux dépens ;

Condamne M. [C] [D] à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [C] [D] et Mme [N] [O] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 09 février 2024

Le Greffier,Pour la Présidente empêchée,

Lucile VERMEILLE,

Vice-Présidente