TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e Damien JOUSSET

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C345I

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

Représenté par son syndic, le Cabinet GRAND, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocate au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [U]

demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [I]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Damien JOUSSET, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C345I

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] sont propriétaires des lots n°21 et 22 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré CG[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 66/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GRAND, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I], par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7647,31 euros au titre des charges de copropriété au 15 octobre 2023, avec capitalisation des intérêts,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] a, en dernier lieu, fait signifier des conclusions les 7 et 13 août 2024 par lesquelles il a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] à lui payer 9608,73 euros au titre des « charges de copropriété » au 30 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts de droit à compter du 10 février 2023 sur la somme de 7342,90 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, leur condamnation à lui verser 350 euros de dommages et intérêts, et leur condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des prétentions exposées dans ses dernières écritures signifiées les 7 et 13 août 2024. Il a précisé sur question posée qu’il n’effectuait aucune demande au titre des frais de recouvrement. Il a ajouté que Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] n’ont procédé à aucun versement depuis février 2023. Il s’est enfin opposé au report du paiement de l’arriéré comme sollicité en défense.

Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] ont été représentés à l’audience utile et ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont sollicité que les sommes portées au décompte au titre des frais de recouvrement soient exclues du montant dont ils sont redevables, ainsi que le rejet des prétentions adverses au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Ils ont en outre demandé oralement à l’audience à pouvoir bénéficier d’un report du paiement de leur dette jusqu’au 1er avril 2025 afin de pouvoir procéder à la vente effective de l’appartement objet du litige. Ils ont à cette fin fait état que le processus de vente était toujours en cours. A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] ont produit des justificatifs de leur situation financière comme du processus de vente de l’appartement objet du litige, et ont versé des pièces relatives à la procédure de surendettement en cours s’agissant de Monsieur [T] [U].

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité/mise en place de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la Commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Toutefois, au vu des pièces produites par Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I], par décision du 15 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a déclaré le dossier de Monsieur [T] [U], seul, recevable et l’a orienté vers une phase de conciliation. A cet égard, il sera relevé que la créance du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] ne figure pas dans le tableau de synthèse des dettes, de même qu’il n’est pas mentionné non plus que Monsieur [T] [U] est propriétaire indivisaire du bien objet du litige.

Par ailleurs, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 21 et 22, indiquant la répartition des tantièmes (66/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaires de Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 22 juin 2015 au 30 avril 2024,

— l’historique du compte au 1er août 2024 pour la période du 1er juillet 2015 au 30 avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9608,73 euros (en ce inclus 1893,40 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2015, 12 octobre 2015, 29 juin 2016, 29 juin 2017, 29 juin 2018, 10 avril 2019, 7 décembre 2020, 2 décembre 2021, 24 novembre 2022, 5 juillet 2023 et 14 mai 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2014 à 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2016 à 2025,

— fonds travaux 2015 à 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de façade et toiture sur cour (assemblée générale du 18 juin 2015, résolution 14), travaux supplémentaires de façade et toiture sur cour (assemblée générale du 12 octobre 2015, résolution 5), travaux supplémentaires de façade et toiture sur cours et changement des volets (assemblée générale du 29 juin 2016, résolution 10), autres travaux de ravalement et toiture (assemblée générale du 29 juin 2017, résolution 5), définition des emplacements des caves (assemblée générale du 29 juin 2018, résolution 15), suppression d’accessibilité au plomb dans les parties communes, rénovation de la cage d’escalier, mise en conformité du règlement de copropriété (assemblée générale du 5 juillet 2023, résolution 13, 14, 16), ventilation des caves, réfection du réseau de tout à l’égout, souscription d’un prêt collectif (assemblée générale du 14 mai 2024, résolution 10, 11, 13),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 7342,90 euros adressée le 10 février 2023 à Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] (signée le 14 février suivant) et la mise en demeure du 8 août 2023 sans justificatif d’envoi par courrier avec AR,

— les lettes de relance des 4 novembre 2015, 19 novembre 2015, 14 janvier 2016, 13 septembre 2016, 16 novembre 2016, 24 novembre 2016, 7 novembre 2017, 12 décembre 2017 et 27 mars 2018.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9608,73 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2015 au 30 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1893,40 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 7715,33 euros (9608,73-1893,40).

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 14 février 2023 à hauteur de 7342,90 euros et de l’assignation du 24 novembre 2023 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du Code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du Code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, en ne produisant pas le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du Code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] présentent, de manière récurrente depuis 2015, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 350 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 novembre 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] justifient d’une situation financière difficile et de la mise en vente de l’appartement objet du litige. Par conséquent, il y a lieu de leur accorder un report pour payer les sommes dues jusqu’au 1er avril 2025. A défaut de paiement du solde à cette date, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] à payer, chacun à proportion de ses parts divises, au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet GRAND :

— la somme de 7715,33 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2015 au 30 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023,

— la somme de 350 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 30 avril 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, à compter du 24 novembre 2023,

AUTORISE Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] à s’acquitter des sommes susvisées en un seul versement le 1er avril 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de paiement à cette date, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que cette condamnation sera exécutée conformément à la législation applicable au surendettement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet GRAND, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [H] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,