Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 juillet 2024, n° 24/53682

TJ Paris 23 juillet 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit cause un préjudice au propriétaire, justifiant l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Non-paiement des sommes dues
La cour a jugé que la clause pénale stipulée dans le contrat de bail est applicable et non manifestement excessive.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 juil. 2024, n° 24/53682
Numéro(s) :	24/53682
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	31 juillet 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric DENIZEPhilippe DE LA GATINAIS
Cabinet(s) :	CABINET DLG
Parties :	S.A.S.U. HCG FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/53682 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RQ4

N° : 8

Assignation du :

14 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juillet 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Madame [M] [C] NÉE [E]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [W] [Z] NÉE [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [T] [E]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS – #C2028

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HCG FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Cédric DENIZE, avocat au barreau de PARIS – #C0890

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 juillet 2015, à effet au 1er septembre 2015, Mesdames [M] [C] et [W] [Z], ainsi que Messieurs [P] et [T] [E] ont consenti à la société REN MODE un contrat de bail portant sur un local commercial situé au 1er étage droite de l’immeuble du [Adresse 6], à usage de bureau, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 33.660€ hors taxes et hors charges.

Par jugement du 27 avril 2021, rectifié le 6 juillet 2021, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession de la société REN MODE au profit de la société HCG FRANCE, le plan de reprise concernant le droit au bail du local commercial situé au 1er étage droite de l’immeuble du [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 19 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 24.999,56 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Par courrier remis en mains propres contre décharge le 29 février 2024, le locataire a donné congé au bailleur à effet le 31 août 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mesdames [M] [C], née [E], et [W] [Z], née [E], ainsi que Messieurs [P] et [T] [E], ont, par exploit délivré le 14 mai 2024, fait citer la SASU HCG FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à défaut de départ volontaire des lieux au 31 août 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés dans les lieux,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 42.232,36€ au titre de l’arriéré locatif échu au 6 mai 2024, ainsi que la somme de 4223,23€ au titre de l’article X du contrat de bail,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation représentant le loyer courant ainsi que les charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la partie requérante, représentée, maintient ses prétentions et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour solder la dette locative et en tout état de cause, la compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures de la défenderesse et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité de toute somme due en vertu du bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 novembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 20 novembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution.

Il résulte du décompte locatif qu’est exigé le paiement de frais d’huissier (224,60€), frais qui seront déduits de la créance en ce qu’ils sont recouvrables au titre des dépens. Dès lors, et après déduction de ces frais, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 42.007,76 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article X du contrat de bail stipule qu’en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme.

Cette clause n’apparaissant pas manifestement excessive, il convient d’y faire droit et de condamner la défenderesse au paiement d’une provision de 4200,77€ à valoir sur la clause pénale.

L’article 1347-1 du code civil dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article XI du contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera remboursé au preneur dans un délai de neuf mois après la fin de l’année civile au cours de laquelle le bail aura pris fin et après déménagement et remis des clés, justification du paiement des impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur on dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour lui à quelque titre que ce soit.

Le repreneur ne précise pas, dans le cadre du plan de cession, le montant du dépôt de garantie versé et reconstitué entre les mains du bailleur au titre de ce local.

En outre, dès lors que les locaux n’ont pas encore été restitués et que l’état des lieux n’a pas été réalisé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie, l’obligation à restitution n’étant pas encore exigible du fait de la non restitution des lieux. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse dont les résultats se sont améliorés en 2023, de la masse salariale reprise par cette dernière dans le cadre du plan de cession, des immobilisations réalisées, du maintien des paiements et du congé délivré par elle compte tenu des impayés qu’elle ne conteste pas, congé qui établit sa bonne foi et l’absence de volonté de se soustraire à ses obligations, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, qui n’a pas pour objet de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise, la défenderesse s’étant engagée à quitter les lieux le 31 août 2024.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la partie requérante la somme de 1000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SASU HCG FRANCE devra libérer les locaux situés au 1er étage droite de l’immeuble du [Adresse 6], et, faute de l’avoir fait au 31 août 2024, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SASU HCG FRANCE à payer à Mesdames [M] [C], née [E], et [W] [Z], née [E], ainsi que Messieurs [P] et [T] [E] :

* à compter du 20 novembre 2023, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 42.007,76 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;

* la somme de 4200,77 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;

Autorisons la SASU HCG FRANCE à se libérer de la somme de 42.007,76 euros en vingt-quatre mensualités égales, à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation judiciaire ;

Condamnons la SASU HCG FRANCE à payer à Mesdames [M] [C], née [E], et [W] [Z], née [E], ainsi que Messieurs [P] et [T] [E] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SASU HCG FRANCE au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN