TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [B] [T] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37O7

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 juillet 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] SISE [Adresse 4] ET [Adresse 3] A [Localité 9], représenté par son syndicat la société ATRIUM GESTION PARIS – [Adresse 2] – [Localité 7]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [I] [B] [T] épouse [P], demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 juillet 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37O7

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [T] épouse [P] est propriétaire des lots n°1035, 1251 et 1524 dans la [Adresse 10] sise [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris Mme [I] [T] épouse [P], par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes :

—  5 795,70 euros au titre des charges de copropriété (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse),

—  937,20 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022 sur la somme de 2 187,80 euros, de la sommation de payer en date du 23 septembre 2022 sur la somme de 2 806,49 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

—  600 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris 143,31 euros au titre de l’assignation avec distraction au profit de l’avocat outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation.

Bien qu’assignée à l’étude, Mme [I] [T] épouse [P] n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [I] [T] épouse [P] concernant les lots 1035, 1251 et 1524, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 302/10000, 3/10000, 52/10000),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023 (échéance du 4ème trimestre incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— un relevé individuel sans appel de fond en date du 29 septembre 2023 (pièce 19)

— les régularisations de charges des années 2021 et 2022,

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 795,70 euros au titre des charges et 937,20 euros de frais de recouvrement outre 143,31 euros de frais de commandement de payer du 3 octobre 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2021, 21 juin 2022 et 31 mai 2023 approuvant les comptes des exercices clos 2020, 2021 et 2022, votant les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023 et 2024, le fonds travaux ainsi que les travaux de remplacement de l’installation électrique des parties communes financés en partie par trois appels de fonds spécifiques le 1er des mois de juillet 2021, octobre 2021 et janvier 2022, les travaux de ragréage et mise en peinture du niveau -1 financés par deux appels de fonds spécifiques les 1er janvier et 1er avril 2023, les travaux de fermeture de la résidence avec appels de fonds le 1er des mois d’octobre 2023, janvier, avril et juillet 2024, les travaux de réfection du hall, des paliers, escaliers SAS et locaux ex vide-ordures de l’escalier E1, E2, E3, E4, E5, E6 avec pour chacun 6 appels de 12,5% le 1er des mois de juillet et octobre 2023, janvier, avril, juillet et octobre 2024, janvier et avril 2025, le ramonage des conduits de ventilation naturelle avec appel de fonds le 1er juillet 2023.

— les attestations de non recours à l’encontre des décisions des assemblées générales,

— le contrat de syndic signé le 31 mai 2023,

— les frais de recouvrement suivants : factures d’honoraires adressées à Mme [I] [T] épouse [P] d’un montant de :

—  61 euros pour la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2022 (pièce produite),

—  18 euros pour relance simple du 14 juin 2022 après mise en demeure (pièce produite),

—  185 euros d’honoraires pour transmission d’un dossier à huissier le 15 septembre 2022 (pièce produite),

—  194,40 euros de frais d’hypothèque (pas de justificatif),

—  478,80 d’honoraires résultant de la constitution du dossier avocat

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 795,70 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023 (échéance du 4ème trimestre incluse).

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022 sur la somme de 2 187,80 euros, de la sommation de payer valant mise en demeure du 23 septembre 2022 sur la somme de 2 663,18 au principal et de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Les frais d’huissier constituent certes des frais nécessaires mais ceux exposés dans le cadre du procès seront récupérés au titre des dépens et les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent donc pas des frais de recouvrement.

Par ailleurs s’agissant des frais de remise de dossier à huissier facturés pour un montant de 185 euros et de constitution du dossier avocat, il sera observé que le demandeur ne justifie pas de diligences réelles et inhabituelles à l’appui de cette facturation puisque les pièces produites attestent du suivi régulier des impayés et de mise en demeure préalable de Mme [I] [T] épouse [P].

Au demeurant ces courriers constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer les montants de 61 et 18 euros au décompte des sommes dues par Mme [I] [T] épouse [P].

Il sera néanmoins accordé la somme de 7 euros en remboursement des frais postaux de la mise en demeure du 20 juin 2022 dont il est justifié de l’envoi aux débats.

Enfin à défaut de justifier des frais engagés pour la constitution d’hypothèque facturée à Mme [I] [T] épouse [P], il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 8 janvier 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [I] [T] épouse [P] présente, de manière récurrente sur une période de 24 mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera fixé à la somme de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [T] épouse [P], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation de payer du 23 septembre 2022.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, l’avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La demande sera en conséquence rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [T] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 9], représenté par son syndic la société SAS ATRIUM GESTION PARIS 17 la somme de 5 795,70 euros au titre des charges et 7 euros au titre des frais de recouvrement pour la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 1er octobre 2023 (échéance du 4ème trimestre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022 sur la somme de 2 187,80 euros, de la sommation de payer valant mise en demeure du 23 septembre 2022 sur la somme de 2 663,18 et de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [I] [T] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 9], représenté par son syndic la société SAS ATRIUM GESTION PARIS 17 la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [T] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 9], représenté par son syndic la société SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [T] épouse [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.