TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Victoire DE BARY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fatiha BOUGHLAM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04189 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3NS

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2024

DEMANDERESSE

Association EMMAÜS SOLIDARITE (ANCIENNEMENT ASSOCIATION EMMAÜS),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fatiha BOUGHLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0144

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [H],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0575

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 avril 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04189 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3NS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2007, un contrat de résidence a été conclu entre l’association EMMAÜS SOLIDARITE et M. [I] [H], aux termes duquel, l’association a mis à disposition de ce dernier un logement T1' dans la « Maison Relais » EMMAÜS [2] située [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée d’un mois renouvelable tacitement pour la même durée.

Par acte d’huissier signifié le 22 juin 2020, l’association EMMAÜS SOLIDARITE a délivré à M. [I] [H] un commandement de payer la somme de 13 922,09 € dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

Par acte d’huissier signifié le 28 février 2023, l’association EMMAÜS SOLIDARITE a délivré à M. [I] [H] un commandement de payer la somme de 30 463,24 € dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2023, l’association EMMAÜS SOLIDARITE a fait assigner M. [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la résiliation du contrat de résidence liant l’association au défendeur, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, ordonner l’expulsion sans délai du défendeur avec séquestration des biens meubles et suppression du délai de deux mois pour l’exécution de l’expulsion, la libération devant intervenir sous astreinte journalière de 50 € par jour,condamner M. [I] [H] à lui payer la somme de 31 578,48 € au titre de l’arriéré de redevances, condamner M. [I] [H] à lui payer une indemnité d’occupation de 600 € par mois à compter de la décision et jusqu’à la libération des lieux,le condamner à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 16 janvier 2024, l’association EMMAÜS SOLIDARITE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, dont elle a repris les termes oralement, à l’exception de sa demande relative à l’arriéré de redevances qu’elle a actualisé à la somme de 32 960,89 euros. Elle sollicite en outre le rejet des demandes de M. [I] [H].

Au soutien de ses demandes, l’association EMMAÜS SOLIDARITE se prévaut de la résiliation de plein droit du contrat de résidence au motif des impayés de redevances qui ont perduré malgré les relances qui ont été adressées au défendeur et aux démarches qui ont été faites pour lui proposer un accompagnement social.

M. [I] [H], assisté de son conseil, a conclu au débouté des demandes présentées à son encontre. Il estime que le commandement de payer est nul du fait de la mauvaise foi du demandeur. Il ajoute que la dette antérieure au 2 mai 2020 est prescrite. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages subis et celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures développées par les parties à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2024 et a été prorogé au 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le logement occupé par M. [I] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 21 décembre 2007 contient une clause résolutoire (article 14) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard de la convention d’occupation à titre temporaire ou de manquement grave ou répété à l’un au moins des articles du règlement intérieur. Dans ce cas, la résiliation ne produit effet, au terme du contrat, qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est également précisé à l’article 6 du contrat qu’en cas de non-paiement tout ou partie de la redevance, des prestations et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat de résidence sera résilié immédiatement et de plein droit et EMMAÜS pourra, dans le cas où le résident ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par voie judiciaire.

L’association EMMAÜS SOLIDARITE reproche notamment à M. [I] [H] :

d’être défaillant dans le paiement de sa participation financière et de ne pas avoir justifié de ses revenus à l’association pour lui permettre de calculer ou actualiser sa participation financière,d’être défaillant quant à l’accompagnement social en ne se rendant pas aux rendez-vous proposés.

Elle produit en ce sens plusieurs courriers relatifs à des demandes de transmission d’information, de relances de participation financière ainsi que des relances concernant le suivi social de M. [I] [H] adressées entre 2010 et 2020.

Il apparaît ainsi que les deux commandements de payer délivrés à la requête de l’association EMMAÜS SOLIDARITE ont été précédés de plusieurs tentatives d’accompagnement social du défendeur et de démarches pour l’informer du risque encouru par la situation d’impayé.

M. [I] [H] prétend que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la demanderesse au motif que celui n’est pas conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement ne répondrait pas aux normes de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que la dette serait en partie prescrite.

Il convient en premier lieu de rappeler que le logement occupé par M. [I] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et qu’il n’est donc pas soumis aux dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il ne peut être fait grief à l’association EMMAÜS SOLIDARITE d’avoir fait délivrer un commandement de payer qui ne reprend pas les mentions prévues par cette disposition légale.

Par ailleurs, s’agissant des manquements de la demanderesse quant à la délivrance d’un logement décent, il convient de relever d’une part que celle-ci apporte la preuve que le logement de M. [I] [H], indiqué comme étant le logement n°54 dans la convention d’occupation est un logement de type T1' et qu’à ce titre, il est d’une superficie de 20,33 m2.

De plus, s’agissant de l’infestation du logement, la bailleresse établit avoir procéder à la désinsectisation des logements de la pension de famille et au remplacement des matelas de sorte que ce manquement n’est pas davantage établi.

Il apparaît ainsi que M. [I] [H] est mal fondé à opposer divers manquements à l’association EMMAÜS SOLIDARITE pour justifier l’absence de paiement du loyer depuis plusieurs années, conduisant à faire application de la clause résolutoire ci-avant détaillée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause se sont trouvées réunies à la date du 28 avril 2023.

Sur la demande de paiement de la dette

Sur la recevabilité

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits qui lui permettent de l’exercer.

Il est constant que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription et que la délivrance d’un commandement de payer n’interrompt pas la prescription, seule la demande en justice entraînant l’interruption de la prescription.

En l’espèce, l’association EMMAÜS SOLIDARITE a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 2 mai 2023. Les sommes dues antérieurement au 2 mai 2018 sont donc prescrites, soit la somme de 4 658,98 euros (solde débiteur au 30 avril 2018).

Sur le fond

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association EMMAÜS SOLIDARITE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, M. [I] [H] lui devait la somme de 36 039,44 euros.

Par conséquent, M. [I] [H] sera condamné à payer à l’association EMMAÜS SOLIDARITE la somme de 31 380,46 euros, déduction faite de la somme prescrite de 4 658,98 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance courante et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance courante et les charges, à partir de ce jour, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association EMMAÜS SOLIDARITE ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

M. [I] [H] ne pourra qu’être débouté de ses demandes reconventionnelles dès lors qu’aucune faute ne peut être reprochée à la demanderesse du fait du constat de la résiliation de la convention d’occupation à la suite de l’absence de paiement du loyer.

Sur les autres demandes

M. [I] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser l’association EMMAÜS SOLIDARITE supporter les frais non compris dans les dépens exposés. Dès lors, une indemnité de 300 euros sera mise à la charge de M. [I] [H].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat conclu le 21 décembre 2007 entre l’association EMMAÜS SOLIDARITE, d’une part, et M. [I] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], et ce à compter du 28 avril 2023,

ORDONNE à M. [I] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance courante et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résidence,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance courante à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au gestionnaire ou à son mandataire,

DECLARE l’association EMMAÜS SOLIDARITE irrecevable en sa demande en paiement pour les sommes dues antérieurement au 2 mai 2018,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à l’association EMMAÜS SOLIDARITE la somme de 31 380,46 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 20 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,

DEBOUTE M. [I] [H] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à l’association EMMAÜS SOLIDARITE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [H] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés

La greffière La présidente