TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Cécile POITVIN

M^e Vayola JEAN-MARIE CASSÉUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/08007 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AY2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [Z],

demeurant chez Monsieur [B] [Z], [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile POITVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0048 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023511355 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [A] [T] divorcée [Z],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vayola JEAN-MARIE CASSÉUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/08007 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AY2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/06/2017, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [X] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], et une cave, pour un loyer initial de 583,69 euros par mois.

Par jugement du 16/01/2017, le divorce de [X] [Z] et [A] [T] était prononcé avec attribution de la jouissance du logement familial à [A] [T]. Cette décision faisait l’objet d’une transcription sur leurs actes d’état civil le 11/08/2020.

Par jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 17/12/2021, la cotitularité du bail conclu entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH et [X] [Z] à effet au 23/06/2017 était accordée à [A] [T].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [X] [Z] et [A] [T] le 03/11/2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 15410,11 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 11/08/2023 délivrés à étude, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner [X] [Z] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en conséquence :

— ordonner l’expulsion de [X] [Z] et [A] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement et à défaut in solidum [X] [Z] et [A] [T] au paiement d’une somme de 17200,71 euros à la date du 21/06/2023 (terme de mai 2023 inclus) à actualiser le jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— condamner solidairement et à défaut in solidum [X] [Z] et [A] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du lendemain de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux augmenté des charges ;

— condamner in solidum [X] [Z] et [A] [T] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 22/08/2023.

L’affaire était appelée à l’audience du 08/12/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 14/05/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 23720,62 euros selon décompte arrêté au 30/04/2024, mois d’avril inclus. Il demande en surplus le rejet des prétentions des défendeurs et à titre subsidiaire, la fixation de l’arriéré locatif dû par [X] [Z] à la somme de 2246,90 euros selon décompte arrêté à juillet 2020, terme échu avant la transcription du divorce à son acte d’état civil.

[X] [Z], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience le rejet de l’ensemble des demandes de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH dirigées à son encontre.

[A] [T], représentée par conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience de voir :

— débouter l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de toutes ses demandes ;

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré locatif en 35 mensualités de 244,60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, outre le loyer et les charges courants ;

— ordonner à [X] [Z] de régler sa part de la dette locative à hauteur de 105,79 euros par mois sur 36 mois conformément aux mesures rrêtées par la commission de surendettement ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— dire que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avir jamais été acquise ;

— ordonner à [X] [Z] de fournir son avis d’imposition au bailleur chaque année.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 16/09/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 07/11/2022.

Sur la résiliation du bail

A l’encontre de [A] [T]

Le commandement de payer délivré le 03/11/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[A] [T] invoque le bénéfice de la décision de recevabilité à la procédure de surendettement rendue le 10/11/2022 par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] pour contester le plein en effet de ce commandement de payer. Elle produit la décision de recevabilité et également la décision de mesures imposées du 26/01/2023 fixant un plan de remboursement des dettes. Le plan prévoit l’apurement de l’unique dette de [A] [T] : la dette locative à l’égard de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, avec des mensualités de 270,70 euros durant 55 mois.

Cependant, l’établissement [Localité 5] HABITAT OPH produit le courrier recommandé avec accusé de réception remis le 30/05/2023 à [A] [T] la mettant en demeure d’avoir à régler les deux premières mensualités ainsi que les loyers et charges courants (mars et avril 2023) dans un délai de quinze jours. Le bailleur informe la locataire du prononcé de la caducité des mesures imposées en cas de non-paiement.

Or, et comme le soulève le bailleur, il résulte du décompte locatif produit par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH que [A] [T] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de quinze jours. Par conséquent, les mesures imposées par la Commission de surendettement sont devenues caduques.

Dans ces conditions, le commandement de payer visant la clause résolutoire a repris tous ses effets, et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH est bien fondé à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

[A] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03/01/2023 à minuit, soit à compter du 04/01/2023.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit qu'[A] [T] a effectué un virement de 1000 euros le 04/04/2024, de 900 euros le 14/03/2024, de 100 euros le 11/03/2024, de sorte que les deux derniers loyers courants avant l’audience du 14/05/2024 ont été intégralement réglés. Il convient de relever que le décompte produit par le bailleur s’arrête au 30/04/2024, jour de l’appel du loyer d’avril 2024, et que le bon encaissement du loyer d’avril 2024 ne peut donc être vérifié.

Ainsi, et en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de [A] [T] sera accordée sous réserve du respect des délais de paiement qui seront fixés selon les modalités prévues au présent dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [A] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [A] [T], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

A l’encontre de [X] [Z]

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

En l’espèce, [X] [Z] justifie de la transcription sur son acte d’état civil le 11/08/2020 du jugement prononçant le divorce avec [A] [T] et attribuant la jouissance du logement familial à celle-ci.

Dans ces conditions, et comme le soulève le défendeur, il est manifeste qu’à compter du 12/08/2020, [X] [Z] n’était plus co-titulaire du bail concernant le logement situé [Adresse 2], et une cave.

Aussi, [X] [Z] déclare ne plus vivre dans le logement depuis 2020 et justifie d’une domiciliation à une autre adresse.

Par conséquent, [X] [Z] ne disposait plus d’un droit sur le bail à la date du délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 03/11/2022 et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH est mal fondé en sa demande d’expulsion à son encontre.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail à l’encontre de [X] [Z] et ses conséquences sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En ce cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges et de condamner [A] [T] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et les délais de paiement

Il ressort du commandement de payer du 03/11/2022, et du décompte actualisé, que [A] [T] reste devoir une somme de 23233,97 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 30/04/2024, avril 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [A] [T] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

[A] [T] sera autorisée à se libérer de la dette selon un échéancier de paiement à hauteur de 645 euros par mois. Il n’y a pas lieu de prendre en compte le plan de remboursement prévu par la Commission de surendettement, ce dernier étant caduc à ce jour.

S’agissant de [X] [Z], il résulte des développements antérieurs que son droit au bail a pris fin le 12/08/2020. Selon le décompte locatif produit par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, la dette locative était de 2246,90 euros au 31/07/2020. [X] [Z] est donc redevable de cette somme, qu’il devra régler solidairement avec [A] [T].

Ainsi, [X] [Z] sera condamné au paiement solidaire de la somme de 2246,90 euros à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH au titre de la dette locative arrêtée au 31/07/2020, juillet 2020 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de [A] [T] de communication des avis d’imposition de [X] [Z]

[A] [T] sollicite la condamnation de [X] [Z] d’avoir à produire à l’établissement public [Localité 5] HABITAT ses avis d’imposition. Néanmoins, [X] [Z] n’est plus titulaire du bail depuis le 12/08/2020 suite au divorce prononcé le 16/01/2017. Par ailleurs, [A] [T] ne motive pas cette demande dans ses écritures et ne donne pas le fondement légal.

Dans ces conditions, la demande de [A] [T] n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH et [A] [T] à compter du 04/01/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [X] [Z] et [A] [T] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, la somme de 2246,90 euros au titre des loyers et charges dus au 31/07/2020, juillet 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [A] [T] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, la somme de 20987,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre le 01/08/2020 et le 30/04/2024, avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [A] [T] à s’acquitter de l’intégralité de la dette de 23233,97 euros par 35 mensualités de 645 euros, payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [A] [T] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer et charges courants, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [A] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [A] [T] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [A] [T] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire provisoirement de plein droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection