TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06429 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3U

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [R] divorcée [Y], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, 10 Quai de la Mégisserie 75001 Paris, Toque E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 1],comparant en personne

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

Monsieur [A] [I], demeurant [Adresse 2],comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06429 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3U

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 03/08/1995 à effet au 15/08/1995, Mme [R] [U] divorcée [Y] a donné à bail à Mme [S] [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] , avec cave n° 55, pour un loyer de 2300 francs et 490 francs de provision sur charges.

Mme [S] [V] est décédée le 25/05/2021 .

Par acte du 17/ 08/ 2021 à effet au 25/ 05/ 2021, le bail a été transféré à M. [G] [O].

Par acte du 17/ 08/ 2021, M. [L] [X] et M. [I] [A] se sont portés cautions solidaires de M. [G] [O] pour le paiement des loyers, charges, indemnités de toutes sorte notamment d’occupations et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration du bail et la restitution effective de l’appartement et la remise des clés , impôts et taxes, réparations locatives, frais de procédure.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [O] le 27/ 04/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 5610,32 euros en principal.

Le commandement a été dénoncé aux cautions le 03/05/2023 et 11/ 05/ 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18/ 07/ 2023 et 24/07/2023, Mme [R] [U] divorcée [Y] a fait assigner M. [G] [O] , M. [L] [X] et M. [I] [A] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [G] [O] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [G] [O] ainsi que tous occupants de son chef

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux si nécessaire

— voir condamner solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] au paiement :

— D’une somme de 6 796,35 euros au titre de l’arriéré au mois de juillet 2023 inclus, à parfaire,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle , prestations et taxes en sus , indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction , égale au montant du loyer contractuel majoré de 10% , à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux

— D’une somme de 1000,00 euros de dommages et intérêts

— D’une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 25/07/2023.

A l’audience du 31/01/2024, Mme [R] [U] divorcée [Y] élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 10 134,38 euros, au 29/01/2024, janvier 2024 inclus, et maintient ses autres demandes.

Mme [R] [U] divorcée [Y] a fait signifier des conclusions le 10/11/2023 et 14/11/2023 pour maintenir les demandes et actualiser la dette à la somme de 8234.84 euros , octobre 2023 inclus.

Elle fait état de l’absence de versement du loyer courant et indique

qu’ elle s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite subsidiairement en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation , ou encore le prononcé de la résiliation du bail .

Elle s’en remet sur la demande de délais de paiement de M. [I] [A] .

M. [G] [O] expose qu’il perçoit actuellement des allocations chômage de 959 euros, qu’il a réglé le loyer de janvier 2024 le 30/01/2024, qu’il a rencontré des problèmes de santé .

Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Il précise qu’il a demandé un logement social il y a peu .

M. [L] [X], assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile , n’a comparu ni été représenté, l’acte étant déposé en étude d’huissier. Il avait donné pouvoir à M. [I] [A], mais celui-ci ne faisant pas partie des personnes pouvant le représenter , ses observations n’ont pu être exposées.

M. [I] [A] ne conteste pas son engagement de caution solidaire. Il indique être salarié , avoir des revenus de 2200 euros par mois, son épouse ne travaillant pas et s’occupant de leurs trois enfants. Compte-tenu de ses charges , il propose de régler une somme de 100 euros pour la dette.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 31/ 01/ 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

En délibéré sur autorisation, le bailleur a adressé un décompte actualisé au 08/02/2024 où apparait un virement de 649 euros du 31/01/2024.

M. [G] [O] bien qu’autorisé à produire une estimation de l’APL actualisé selon sa nouvelle situation, n’a pas adressé celle-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 28/04/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 27/ 04/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [G] [O] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 27/ 06/ 2023 à minuit soit à compter du 28/ 06/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris cependant depuis le mois de janvier 2024, puisque le virement indiqué à l’audience du 31/01/2024 , a bien été reçu .

M. [G] [O] perçoit actuellement des allocations chômage de 959 euros par mois, si bien que son APL va être réévaluée . Selon le diagnostic social, il a perdu son emploi pendant la crise sanitaire, a retravaillé à compter de fin octobre 2022 , mais est actuellement au chômage. Il est accompagné pour une aide auprès de sa caisse de retraite complémentaire, et une recherche de logement social .

Le budget est actuellement limité , mais il est envisagé des démarches envers le FSL quand le loyer courant sera réglé , l’APL devant augmenter .

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif, d’abord par 6 mensualités de 100 euros puis 30 mensualités de 317 euros .

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [O], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [G] [O], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [G] [O] reste devoir une somme de 10 132,22 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8/ 02/ 2024 , février 2024 inclus et hors frais .

L’engagement de caution solidaire de M. [I] [A] n’est pas contesté par ce dernier.

Il est valide et régulier également à l’égard de M. [L] [X] pour correspondre aux exigences légales de l’article 22-1 de la loi du 06/07/89. Il est prévu pour un montant limité de 22301.64 euros et jusqu’au 14/08/2030.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 04/ 2023 sur la somme de 5610,32 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] [U] divorcée [Y] :

Aucun préjudice indépendant du retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires n’est caractérisé par la demanderesse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement de M. [I] [A]:

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [I] [A] a des revenus de 2200 euros et ses trois enfants à charge avec son épouse .

Il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement par mensualités de 100 euros avec solde en 24ème mensualité . En effet cette demande est fondée sur sa situation personnelle et familiale, indépendamment de l’existence de l’autre engagement de caution de M. [L] [X].

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [G] [O] , M. [L] [X] et M. [I] [A] au paiement de celle-ci, puisque leur cautionnement porte sur ces indemnités d’occupation .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner solidairement M. [G] [O] , M. [L] [X] et M. [I] [A] à payer à Mme [R] [U] divorcée [Y] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/ 06/ 2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] , avec cave n° 55.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

DIT que l’engagement de caution de M. [L] [X] et M. [I] [A] est valide et régulier

CONDAMNE solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] à payer à Mme [R] [U] divorcée [Y], la somme de 10 132,22 euros au titre des loyers et charges dus au 8/ 02/ 2024, février 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 04/ 2023 sur la somme de 5610,32 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [G] [O] à s’acquitter de la dette par 6 mensualités de 100,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis 30 mensualités de 317 euros le 5 des mois suivants, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [G] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que Mme [R] [U] divorcée [Y] pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [G] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, Mme [R] [U] divorcée [Y] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [G] [O] à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] à payer à Mme [R] [U] divorcée [Y] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

AUTORISE M. [I] [A] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 100,00 euros, payables au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 24ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts , sauf meilleur accord entre les parties

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible envers M. [I] [A] ,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [G] [O], M. [L] [X] et M. [I] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

CONDAMNE solidairement M. [G] [O] , M. [L] [X] et M. [I] [A] à payer à Mme [R] [U] divorcée [Y] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT