TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/51125 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYXPP

N° : 7

Assignation du :

10 Janvier 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juin 2024

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRATADE, société par actions simplifiée

dont le siège social est sis

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

DEFENDERESSE

La SAS ETUDE FINZI, exerçant sous l’enseigne ETUDE FINZI-VASSILIADES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le 1er mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété, a désigné la société GRATADE en qualité de Syndic de l’immeuble, en lieu et place de la société ETUDE FINZI.

Faute d’obtenir la communication de l’ensemble des documents afférents à l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la société ETUDE FINZI, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par acte d’huissier en date du 10 janvier 2023, en référés devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au juge de :

— Concernant le compte 000.01.145 CONTRAT DERATISATION, et le compte 002.65.034 ENTRETIEN R : l’intégralité des preuves de paiements pour les années 2019, 2020 et 2021,

— Concernant les comptes travaux et plus précisément les « Travaux de remplacement de l’armoire de commande ascenseur», les « Travaux de remplacement de la porte cabinet ascenseur » les « Travaux de pose de caméras » :

• L’intégralité des appels de fonds effectués en 2019 et en 2020 ;

• Le contrat de vente des parties communes à hauteur de 20 000€;

• La preuve comptable de perception des fonds à hauteur de 20000 € pour la vente des parties communes ;

• La preuve de paiement de la facture de la société DIGETEL d’un montant de 1713,50 euros ;

• Le détail comptable de la reprise de solde du compte 1100.00000 « Reprise des soldes » dans la balance au 22 mars 2021,

— DIRE ET JUGER qu’il appartiendra à la société ETUDE FINZI de procéder au transport et à la dépose des pièces, entre les mains du Cabinet GRATADE, en son Cabinet ou en tout lieu qu’il aura indiqué,

— CONDAMNER la société ETUDE FINZI à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société ETUDE FINZI aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société ETUDE FINZI demande au juge de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, de toutes ses demandes de transmission de pièces, et de sa demande d’astreinte injustifiée, fantaisiste, punitive et exorbitante de 1000€ par jour de retard et par document manquant et sans limitation de durée, la SAS ETUDE FINZI ayant transmis toutes les pièces en sa possession pour répondre aux demandes adverses et n’étant plus en possession d’aucune autre pièce,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, de ses demandes de condamnation sous astreinte, qui plus exorbitante de 1000€ par jour de retard et par document manquant et sans limitation de durée, de fourniture de « détail comptable », « d’explication comptable » ou de « justification comptable », demandes ne reposant sur aucune pièce probante, et qui, en tout état de cause, ne relèvent pas des pouvoirs du Juge des référés, en ce qu’elles ne tendent pas à la transmission des documents et archives tel que prescrit par l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, mais à donner des explications sur ces documents transmis, ce qui n’entre pas dans les prévisions de l’article 18-2 et de toutes demandes de communication complémentaires de pièces dont la SAS ETUDE FINZI ne dispose pas,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

SUR CE

Sur la demande principale :

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

La transmission précitée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises :

« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 octobre 2021, la société GRATADE a notifié à la société ETUDE FINZI sa désignation en qualité de syndic pour lui succéder, en lui demandant la communication des éléments nécessaires à la reprise de la gestion de la copropriété et a sollicité des explications sur un certain nombre de points.

La société GRATADE n’ayant pas obtenu satisfaction, une mise en demeure a été adressée à la société ETUDE FINZI.

Le 8 juin 2023, la société ETUDE FINZI a adressé un certain nombre de documents. Cependant plusieurs éléments sollicités n’ont pas été transmis.

La société ETUDE FINZI expose qu’elle n’a pas retrouvé les pièces manquantes encore réclamées en demande et que ces pièces ne sont pas en sa possession. Elle précise qu’à la suite du rachat de la SAS ETUDE FINZI, le 7 avril 2021 et à la suite des changements de gestionnaires, le reliquat de pièces réclamées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a été égaré et ne peut pas être retrouvé malgré tous les efforts mis en œuvre.

Il est rappelé que le juge ne peut contraindre une partie à remettre des documents qu’elle indique ne pas avoir et que le juge du fond pourra, le cas échéant apprécier le caractère fautif des manquements allégués à l’encontre du Syndic défaillant dans la conservation des documents dont il a la charge conformément à ses obligations professionnelles.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de communication de pièces.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, il convient d’observer que s’il n’est pas fait droit à la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], c’est d’une part qu’un certain nombre d’éléments sollicités ont été transmis en cours de procédure, et d’autre part que la société ETUDE FINZI a indiqué ne pas être en possession des éléments manquants légitimement sollicités.

Dans ces conditions, la société ETUDE FINZI sera condamnée à la charge des dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société ETUDE FINZI à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

— Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

— Condamnons la société ETUDE FINZI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamnons la la société ETUDE FINZI aux entiers dépens,

— Rejetons le surplus des demandes ;

— Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 juin 2024

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELCaroline FAYAT