TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/03455

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6BS

N° MINUTE : 4

Assignation du :

02 Mars 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDEUR

Monsieur [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MOA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2306

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Octobre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2010, Madame [M] [J] et Monsieur [W] [E] ont consenti le renouvellement d’un bail commercial à la SARL MOA, portant sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 23 février 2009 et pour un loyer annuel de 56.300 € HT et HC.

Les parties ont révisé le loyer du bail par acte sous seing privé du 08 juin 2012, puis par acte sous seing privé du 25 février 2015, le portant à la somme de 57.465,55 € HT et HC à compter rétroactivement du 23 février 2015.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2017, le bailleur a fait signifier à sa locataire un congé à effet au 22 février 2018 à minuit avec offre de renouvellement à compter du 23 février 2018, moyennant un loyer annuel de 80.000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 19 février 2020, le bailleur a adressé à la locataire un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 124.000 € HT et HC.

Il a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 02 mars 2021.

Par jugement avant dire droit du 31 mai 2021, celui-ci a constaté le renouvellement du bail à la date du 23 février 2018 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux et le montant du loyer plafonné à cette date.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 19 septembre 2023, Monsieur [E] sollicite du juge des loyers :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 85.000 € par an, hors charges, hors taxes, en principal, pour un bail de 9 années à compter du 23 février 2018,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner la société MOA à payer à Monsieur [W] [E] les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière,

— condamner au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 octobre 2023, la SARL MOA sollicite du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail en renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 23 février 2018 à 60.871 € par an hors taxes et hors charges, en application de l’article L. 145-34 alinéa 1 du code de commerce,

— condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [E] en tous les dépens, y compris les frais d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 octobre 2023 et a été mise en délibéré au 07 décembre 2023, prorogée au 15 février puis au 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ces éléments s’apprécient in concreto.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d’une ou plusieurs modifications notables des facteurs locaux de commercialité fondant un déplafonnement du loyer d’apporter la preuve, tant de ces modifications, que de leur caractère notable, et de leur incidence favorable pour l’activité exercée par le preneur.

Cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré, soit en l’espèce entre le 23 février 2009 et le 23 février 2018.

En l’espèce, monsieur [X] [P] a, aux termes de son rapport d’expertise judiciaire :

— estimé la valeur locative statutaire des locaux loués à 85.000 € au 25 février 2018 et chiffré le loyer de renouvellement plafonné à cette date à 60.871,70 € ;

— donné avis que l’étude des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce, avait mis en évidence, selon lui, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de vente de vêtements et chaussures considérée.

Il a élaboré un tableau récapitulatif des modifications favorables et défavorables des facteurs locaux de commercialité et de leurs modifications, dont il a apprécié l’intérêt en le notant sur une échelle de 1 (peu d’intérêt) à 3 (beaucoup d’intérêt) points et a constaté une modification des facteurs locaux de commercialité pendant le bail de 45% pour les éléments défavorables et de 55% pour les éléments favorables.

Les locaux loués correspondent, au [Adresse 1], à une boutique sur rue en surélévation d’une marche et dotée d’un linéaire de façade de sept mètres, accessible par une porte à double vantail et grille métallique. Ils comprennent au rez-de-chaussée une aire de vente, dont la partie arrière est surélevée d’une marche et donne accès à l’issue de secours et à l’escalier vers le sous-sol. Ce sous-sol, accessible depuis la boutique par un escalier en pierre, se décompose en des réserves commandées, un dégagement, une salle d’eau avec WC et lavabo, une réserve.

Les locaux sont à destination de « vente de vêtements et chaussures ».

L’expert a relevé que :

— les locaux sont situés sur une voie secondaire semi-piétonne à circulation automobile en sens unique,

— ils bénéficient d’une bonne situation dans un quartier de bonne commercialité, à proximité du centre commercial du Forum des Halles, de la place Carrée et du jardin Nelson Mandela,

— ils font l’objet d’une bonne desserte par les transports en commun, tant par le métro que par le RER et les lignes de bus.

Pour apprécier une modification des facteurs locaux de commercialité, il a analysé onze points :

1) Constructions nouvelles

L’expert judiciaire constate, au cours du bail expiré, la construction de 18 logements et l’apparition de 157 845 m² de constructions nouvelles, dont 151 813 m² correspondent aux seuls travaux réalisés au sein du Forum des Halles. Il considère ces modifications comme favorables et notables pour le commerce exercé.

La société MOA soutient que l’augmentation des constructions nouvelles n’entraîne pas de déplafonnement si la population a diminué, que M. [P] relève une diminution du nombre global de logements dans la zone de chalandise, que les constructions du Forum des Halles ne concernent que le service public ou d’intérêt collectif, ne permettant pas de drainer une chalandise complémentaire. Elle conclut en conséquence que l’évolution des constructions nouvelles apparaît sans intérêt notable.

La preneuse ne conteste pas la réalité ni la surface des constructions nouvelles ainsi que des 18 logements neufs répertoriés par l’expert et n’établit pas que les constructions nouvelles se bornent à remplacer des constructions existantes.

C’est donc avec pertinence que l’expert a retenu le caractère favorable de l’évolution liée à l’apparition de constructions nouvelles, tout en tenant compte du caractère modéré que l’intérêt qu’elle présente pour l’activité de la preneuse.

2) L’évolution du nombre de logements

L’expert judiciaire a étudié l’évolution du nombre de logements des trois premiers arrondissements de Paris. En ce qui concerne les résidences principales, il constate une baisse de leur nombre dans les trois arrondissements. Pour les résidences secondaires, il fait état d’une augmentation dans les trois arrondissements, notant que le nombre a même doublé dans le 2ème. En matière de logements vacants, il relève une légère hausse dans le 1er, une diminution dans le 2ème et une stabilité dans le 3ème.

L’expert considère que l’évolution du nombre de logements est globalement défavorable.

Il est constaté que l’analyse de l’expert judiciaire n’est pas critiquée.

3) Les logements loués « en meublé temporaire type Airbnb »

Monsieur [P] rappelle qu’il n’y avait pas d’appartements loués à des touristes pour de courtes périodes au début du bail expiré, tandis qu’aujourd’hui le 1er arrondissement, avec le 2ème, le 3ème et le 4ème, représentent 10 % de l’offre Airbnb à Paris.

Il indique que ce mode de logement alternatif a entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire dans le secteur, ce qui apparaît favorable pour l’activité de la preneuse, le caractère notable de l’évolution demeurant toutefois à déterminer, s’agissant d’une alternative à l’hôtellerie qui n’a pas fondamentalement changé les modes de consommation, hors des supermarchés.

La preneuse fait valoir que le rapport de l’expert est contradictoire, indiquant que l’essor de la location meublée de courte durée n’a pas changé les modes de consommation tout en considérant qu’il s’agit d’un élément favorable.

Il y a lieu de relever que l’expert, aux termes de son rapport, a bien caractérisé l’impact positif pour le commerce de la locataire en constatant que l’offre de logements loués représente 6,28% (868 logements) des résidences secondaires et logements vacants, lesquels sont nombreux dans le 1er arrondissement, et a donc entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire.

L’absence de changement des modes de consommation n’a d’incidence que sur le caractère notable de l’évolution favorable ainsi caractérisée, étant observé que l’expert judiciaire ne lui a appliqué que le coefficient minimum, de 1 (« peu d’intérêt »).

Il est dès lors constaté que l’analyse de l’expert judiciaire n’est pas contradictoire et n’apparaît pas sérieusement critiquée.

4) L’évolution de la population

L’expert judiciaire expose que la population a diminué pour les trois premiers arrondissements de Paris dans leur globalité et pour les zones IRIS (îlots regroupés pour l’information statistique) étudiées.

Il a notamment relevé dans chacun des trois arrondissements une baisse de la population et un vieillissement de cette dernière, toutes les catégories d’âge étant en diminution à l’exception de celles supérieures à 45 ans.

Au sein du 1er arrondissement, il note une diminution de toutes les catégories socioprofessionnelles à l’exception des artisans, commerçants, chefs d’entreprise, ouvriers et retraités. Dans le 2ème, il relève une diminution de toutes les catégories socioprofessionnelles sauf pour les agriculteurs exploitants, artisans, commerçants, chefs d’entreprise, et cadres et professions intellectuelles supérieures. Pour le 3ème, il constate une diminution de toutes les catégories socioprofessionnelles à l’exception des artisans, commerçants, chefs d’entreprise et retraités.

Il est observé que l’analyse de l’expert n’est pas remise en cause.

5) L’évolution du pouvoir d’achat

L’expert judiciaire relève que, sur les trois arrondissements considérés, le nombre de foyers fiscaux a systématiquement diminué, à hauteur de 4,07 % pour le 1er, 4,54 % pour le 2ème et 5,76 % pour le 3ème, mais que le revenu imposable moyen a progressé en plus grande proportion, avec une hausse de 28,23 % pour le 1er, 33,03 % pour le 2ème et 49,62 % pour le 3ème.

Il note que sur la même période le taux d’inflation cumulé s’établit seulement à 10,1 %, de sorte que l’évolution du pouvoir d’achat au cours du bail expiré est favorable.

La preneuse expose que l’expert analyse globalement trois arrondissements sans produire de donnée propre à la zone de chalandise. Elle ajoute que l’augmentation du pouvoir d’achat dont il est fait état est en corrélation directe avec l’augmentation de la population âgée, qui ne correspond pas à la clientèle de la boutique, laquelle est constituée d’une population féminine de 20 à 60 ans.

Toutefois, aucun élément ne permet de constater un particularisme de la zone de chalandise au sein des trois premiers arrondissements de Paris quant au pouvoir d’achat, remettant en cause la pertinence de l’analyse de l’expert sur les trois arrondissements.

En outre, l’argument de la locataire selon lequel l’augmentation du pouvoir d’achat serait liée à l’augmentation d’une population âgée ne correspondant pas à sa clientèle ne peut être retenu, l’expert ayant observé que la population était en augmentation dans la tranche 45-59 ans, qui appartient à la clientèle cible de la preneuse.

En conséquence, l’analyse de l’expert judiciaire apparaît pertinente.

6) L’évolution de la fréquentation du métro

L’expert judiciaire fait état du nombre de passages relevés à l’entrée des quatre stations de métro et RER desservant l’adresse.

Il note une légère baisse du nombre de voyageurs pour la station Rambuteau (-3,77 %), mais une augmentation pour les trois stations les plus proches de la boutique étudiée : 8,89 % pour la station Étienne Marcel, 34,95 % pour celle des Halles et 143,59 % pour Châtelet-les-Halles, dont « l’explosion » du nombre d’usagers découle des travaux de rénovation.

La preneuse soutient que l’accroissement de la fréquentation des transports en commun est expliquée par les difficultés de circulation automobile et qu’il ne correspond pas à une clientèle supplémentaire. Elle expose en outre que le groupement de stations Châtelet-les-Halles sert seulement d’interconnexion pour beaucoup de voyageurs ne sortant pas de la station et qui ne constituent dès lors pas un flux de chalands profitant aux commerces en surface.

Le rapport de l’expert nuance l’augmentation de la fréquentation des transports en commun par l’existence d’une « politique anti-voitures de la ville de Paris », suggérant qu’une partie des usagers des transports en commun se substitue à ceux de la route, mais seulement pour indiquer le caractère modéré de l’intérêt de l’évolution pour le commerce de la preneuse.

Il est relevé que l’augmentation du trafic des transports en commun autour des lieux loués ne saurait se réduire à la conséquence d’une politique de réduction du transport routier dans la ville de Paris, dès lors que l’augmentation relevée dans les quatre stations est supérieure à 70 %, tandis que l’augmentation relevée sur l’ensemble du métro parisien se limite à 24,72 %.

Par ailleurs, l’argument de la preneuse selon lequel les stations ne servent souvent aux usagers que pour changer de ligne sans sortir en surface est inopérant, dès lors que les chiffres utilisés par l’expert ne correspondent pas au nombre de passages relevés dans les stations mais à l’entrée de ces dernières.

En conséquence, c’est à juste titre que l’expert a retenu l’augmentation de la fréquentation du métro et du RER comme une évolution favorable.

7) Le réaménagement des Halles

L’expert judiciaire relève que le résultat des travaux d’aménagement du Forum des Halles, débutés en 2010, a augmenté le flux de chalands par la facilitation des accès, des flux piétonniers et des accès aux transports, ainsi que par un renouveau de l’attrait grâce aux jardins, la Canopée, le Forum et l’aire de jeux. Il note cependant que les travaux ont engendré des difficultés pour les piétons et les usagers des transports en commun pendant la durée du réaménagement : les chalands ont préféré éviter le secteur du Forum, ce qui a provoqué une baisse de la fréquentation du centre commercial et des alentours, constituant un critère matériel défavorable temporaire jusqu’à la fin des travaux. Il précise à cet égard que le Forum n’a été rouvert que le 13 septembre 2019, soit à une date postérieure à celle du renouvellement.

Le bailleur conteste l’analyse de l’expert, faisant valoir que la date du 13 septembre 2019 n’est que celle du changement de nom du Forum, alors que la fin des travaux est antérieure, la Canopée et les voiries de surface ayant été livrés dès 2016. Il soutient que l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée à la date du renouvellement, à laquelle les travaux étaient achevés et constituaient une modification favorable à l’activité de la preneuse.

La preneuse expose pour sa part que la quasi-totalité du bail expiré a été affectée par les lourds travaux de réhabilitation, que les travaux n’ont été achevés qu’en 2018, et que même si des améliorations ont eu lieu, celles-ci se placent donc postérieurement au bail expiré, empêchant de prendre en compte à ce titre une modification des facteurs locaux de commercialité favorable.

Il y a lieu de constater que la date retenue par l’expert judiciaire pour la réouverture du Forum des Halles est seulement celle de son changement de nom, évènement qui demeure sans incidence sur l’appréciation des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, ledit expert date l’augmentation du flux de chalands résultant du réaménagement des Halles en 2018, sans plus de précision. Le rapport ne permet donc pas au juge des loyers de déterminer si ce flux a augmenté avant la date du renouvellement, lequel est intervenu le 23 février 2018. Quant aux pièces produites par le bailleur (notamment un rapport d’expertise judiciaire du 22 février 2023 de madame [Z] [C] et une coupure de presse), elles font état d’une augmentation de la chalandise à la suite des travaux de réaménagement, la portant de 35 millions à 50 millions, mais seulement à compter de juin 2018, soit postérieurement au renouvellement. Cette augmentation de la chalandise ne peut donc être prise en compte. En conséquence, en l’état des éléments de preuve produits aux débats, il doit être retenu que le réaménagement des Halles n’a pas engendré de modification des facteurs locaux de commercialité favorable à la preneuse au cours du bail expiré, soit entre le 23 février 2009 et le 23 février 2018.

Plus avant, si le bailleur établit que la fréquentation du Forum des Halles est restée stable entre 2011 et 2018 (entre 35 et 37 millions de visiteurs), il ne démontre pas que ce chiffre est resté stable depuis le début du bail en 2009. Les éléments produits par le bailleur sont donc insuffisants pour exclure une baisse de la chalandise au cours du bail expiré en raison des travaux et pour contredire efficacement l’analyse de l’expert, qu’il y a donc lieu de retenir.

8) L’évolution de la population salariée et des bureaux depuis 2009

Monsieur [P] indique que la population salariée et le nombre d’établissements avec effectif ont légèrement augmenté entre 2009 et 2018.

La preneuse fait valoir qu’une légère augmentation exclut tout caractère notable de l’évolution et ne saurait constituer un élément favorable.

Le bailleur soutient que le flux de chalands complémentaire constaté par l’expert a bénéficié à l’activité de la preneuse et a compensé la perte de résidents du quartier.

Il y a lieu de constater que l’expert ne précise pas en quoi l’évolution qu’il a relevée est favorable, se contentant de la mentionner comme telle dans son tableau de synthèse.

Le graphique qu’il insère au rapport montre une hausse minime de la population salariée, impossible à chiffrer précisément pour le lecteur (le point étant juste en dessous du chiffre de 17.500 personnes en 2009 et juste au dessus en 2018). En outre, il fait état d’un changement de méthode de calcul par l’INSEE en 2016, « pouvant engendrer des différences d’environ 10% avec les autres années », ce qui est manifestement supérieur à la hausse constatée.

Il y a donc lieu d’écarter l’évolution de la population salariée des éléments favorables à l’activité du preneur.

9) L’évolution de la commercialité

Monsieur [P] expose que le nombre de commerces et le nombre de commerces de prêt-à-porter a baissé sur la période considérée, tandis que la part d’enseignes nationales a augmenté. Il indique en outre que les commerces de chaussures-maroquinerie n’ont pas évolué mais que les commerces d’habillement-vêtement ont baissé.

Le taux de vacance a augmenté entre 2009 et 2018.

L’expert constate que, sur la période considérée, il y a eu plus de départs d’enseignes que d’arrivée dans la [Adresse 5], et que les mouvances d’enseignes qui ont eu lieu concernent les activités exploitées par la boutique étudiée. Il conclut à une évolution défavorable.

L’analyse de l’expert judiciaire n’est pas critiquée.

10) La création de la Zone Touristique Internationale des Halles

Par arrêté ministériel du 25 septembre 2015 pris en application de la loi dite Macron du 6 août 2015, des zones touristiques internationales, dont la ZTI des Halles, ont été créées à Paris, donnant la possibilité aux commerces de ces zones d’ouvrir le dimanche et en soirée toute l’année.

Relevant que la boutique expertisée est ouverte au public le dimanche, l’expert estime que sa présence au sein d’une ZTI est un critère favorable.

La preneuse soutient que son activité n’a pas pu bénéficier de l’instauration de la ZTI en cours de bail en raison des travaux de réaménagement.

Cependant, s’il n’est pas contesté que les travaux des Halles ont entraîné une baisse temporaire de la chalandise, il ne peut en être déduit que la ZTI est restée sans incidence sur son activité et sur la captation des chalands présents en dépit des travaux.

En conséquence, l’analyse de l’expert judiciaire n’apparaît pas sérieusement discutée.

11) L’opération Paris Respire

L’expert explique qu’en vertu du dispositif Paris Respire, chaque premier dimanche du mois, de 10 h à 18 h (19 h 30 en été), les déplacements à pied, vélo ou rollers sont facilités, et que seuls les véhicules de riverains, les véhicules de livraison, les transports en commun, les taxis et les VTC sont autorisés à entrer et à sortir de la zone faisant l’objet de l’opération.

Il considère que le dispositif n’a pas d’impact favorable pour l’activité considérée, et qu’il est même dissuasif pour la clientèle habitant en périphérie de Paris.

L’avis de l’expert n’est pas contesté sur ce point.

Il convient donc de retenir :

1) Une évolution favorable liée à l’apparition de constructions nouvelles mais présentant un intérêt modéré pour l’activité de la preneuse (coefficient 1),

2) Une baisse du nombre de logements, ce qui constitue une évolution défavorable (coefficient 1),

3) Une évolution favorable relative aux locations meublées temporaires, mais dont le caractère notable reste à déterminer (coefficient 1),

4) Une diminution et un vieillissement de la population (coefficient 2),

5) Une augmentation du pouvoir d’achat des trois arrondissements les plus proches des locaux (coefficient 2),

6) Une augmentation significative de la fréquentation du métro et des lignes de RER (coefficient 1),

7) Une diminution de la chalandise au cours du bail expiré en raison des travaux de réaménagement des Halles (coefficient 2),

8) Une légère augmentation de la population salariée et du nombre d’établissements avec effectif (pour laquelle le coefficient de 3 proposé par l’expert judiciaire ne sera pas retenu et sera réduit à 0),

9) Une évolution défavorable de la commercialité, avec notamment plus de départs d’enseignes que d’arrivée dans la [Adresse 5] (coefficient 2),

10) La création d’une ZTI dont l’activité de la preneuse a bénéficié (coefficient 3),

11) Le caractère dissuasif de l’opération Paris Respire pour une partie de la chalandise (coefficient 2).

Compte tenu de l’intérêt que peuvent présenter ces évolutions pour la boutique de vêtements et chaussures de la société MOA, et de ce que les évolutions négatives neutralisent les évolutions positives, il y a lieu de constater qu’elles ne sont pas suffisantes pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité avoir eu un impact favorable sur le commerce de la preneuse et justifiant un déplafonnement du loyer.

En conséquence, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à :

56.300 € (loyer annuel en principal au 23 février 2009)

x 110,78 (ILC 3ème trimestre 2017, dernier indice paru au 23 février 2018)

÷ 102,46 (ILC 3ème trimestre 2008)

= 60.871,70 € au 23 février 2018.

Il convient de rappeler que la locataire devra rembourser au bailleur la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 02 mars 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, il n’est pas du pouvoir du juge des loyers de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Monsieur [W] [E] et la SARL MOA, portant sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 3], à la somme de soixante-mille-huit-cent-soixante-et-onze euros et soixante-dix centimes (60 871,70 €) par an, HT et HC, à compter du 23 février 2018 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 23 février 2018 portera intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2021 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 28 mars 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA