TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/55573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PPT

N° : 1

Assignation du :

05 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS – #D1982

DEFENDERESSE

La société LE PRIMATICE S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocats au barreau de PARIS – #D1829

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 5 juillet 2023, la SCI [F] a donné à bail commercial à la société Le Primatice des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer en principal de 36.000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, à la société Le Primatice, pour une somme de 10.177,60 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 février 2024.

Par acte délivré le 5 août 2024, la SCI [F] a fait assigner la société Le Primatice devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sous astreinte et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 21.720,00 euros, correspondant aux loyers, charges, droit d’entrée et indemnités d’occupation dus au 24 juillet 2024.

A l’audience du 4 mars 2025, la SCI [F] sollicite le bénéfice de ses conclusions, soutenues oralement par son conseil, aux termes desquelles il est demandé de :

— débouter la société Le Primatice de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Le Primatice et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Le Primatice à lui payer la somme provisionnelle de 37.995€ au titre de l’arriéré locatif dû au 17 février 2025,

— condamner la société Le Primatice au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Le Primatice au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI [F] s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, faisant valoir qu’aucun règlement n’est intervenu depuis décembre 2024 et écartant l’exception d’inexécution soulevée par la défenderesse aux motifs d’infiltrations dans la cave.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Le Primatice demande au juge des référés de :

Juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [F], A titre infiniment subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial, Vu le trouble de jouissance persistant subi,

Fixer le montant de son loyer depuis le 1er octobre 2023 à 1.500 euros mensuels hors taxes hors charges jusqu’à disparition totale du trouble de jouissance, L’autoriser à se libérer de son arriéré de loyer de 11.400 euros en 24 mensualités égales, En tout état de cause,

Débouter la SCI [F] de l’intégralité de ses demandes, Condamner la SCI [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 CPC et la condamner aux entiers dépens.

Elle soutient qu’une contestation sérieuse fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, à savoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux conformes à la destination, en raison de la persistance d’infiltrations dans les caves données à bail. Subsidiairement, la société Le Primatice sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire et la réduction de moitié du montant du loyer à hauteur de 1.500 euros par mois en principal compte tenu du trouble de jouissance.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

Motifs

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution invoquée doit correspondre à un défaut de délivrance subi pendant la période visée par le commandement, puisque l’exception au paiement des loyers répond au défaut de délivrance, soit en l’espèce, le premier trimestre 2024.

La société Le Primatice soulève, à titre de contestation sérieuse, une exception d’inexécution liée aux infiltrations persistantes dans les caves données à bail, ayant vocation à accueillir du public, le dégât des eaux ayant été constaté le 1er juillet 2023 et le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance conforme en n’accomplissant pas les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux causes du sinistre. La société Le Primatice fait valoir en outre que le juge des référés, saisi par la SCI [F], a désigné un expert judiciaire par ordonnance du 14 février 2025 pour déterminer les causes des infiltrations et que le juge du fond a été saisi par ses soins, afin d’obtenir une indemnisation de son préjudice, l’affaire étant renvoyée à l’audience de mise en état du 25 mars 2025. La société le Primatice ajoute que contrairement aux affirmations du bailleur, les caves sinistrées font pleinement partie de l’assiette du bail et avaient vocation à être exploitées comme espace de restauration ainsi que comme espace de stockage, notamment en installant une chambre froide et que la société bailleresse a reconnu elle-même l’existence d’un trouble de jouissance dans un courrier adressé le 30 octobre 2023 au syndic de l’immeuble, aux termes duquel elle indique que les désordres « apportent un trouble de jouissance très important à notre locataire qui vient de s’installer […] ».

En réponse, la SCI [F] fait valoir que seule une impossibilité totale d’exploiter des locaux justifie l’invocation de l’exception d’inexécution, or seule la cave est affectée par les infiltrations, ce qui n’empêche pas l’exploitation du restaurant dont la salle, la cuisine et les sanitaires se trouvent au rez-de-chaussée, la cave ne pouvant pas, en tout état de cause, être exploitée comme salle de restaurant au regard de son étroitesse et sa hauteur sous plafond, le règlement de copropriété la désignant comme cave et non comme locaux commerciaux. Elle ajoute que les avis Google du restaurant attestent d’une exploitation continue depuis la prise à bail et que les réseaux sociaux renseignent également sur l’organisation d’évènements dans le sous-sol, notamment une soirée dansante, activité non-autorisée par le bail. La SCI [F] ajoute qu’il est établi que les infiltrations ne proviennent pas des parties privatives mais des parties communes voire de la voirie et qu’elle justifie suffisamment des diligences effectuées pour mettre fin aux désordres. Enfin, la SCI [F] expose que le bail stipule l’obligation pour le preneur de souscrire une assurance contre la perte d’exploitation dont la société Le Primatice pourrait bénéficier dans la situation actuelle et une clause de renonciation à recours contre le bailleur. Par conséquent, rien ne justifie le non-paiement des loyers et aucune contestation sérieuse ne fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera rappelé qu’en application des articles 1219 et 1719 du code civil, le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre son obligation de payer les loyers, à la condition qu’il démontre que les manquements du bailleur à ses obligations l’empêchent totalement de jouir des locaux loués ou rendent ceux-ci impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Par ailleurs, l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, la société Le Primatice ne démontre pas être dans l’incapacité totale d’exploiter depuis le début de l’année 2024, période couverte par le commandement de payer délivré et jusqu’au jour de l’audience, la société bailleresse démontrant au contraire la réalité et la continuité de l’exploitation.

Par conséquent, la contestation tirée de l’exception d’inexécution ne présente pas un caractère sérieux.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [F] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10.177,60 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 mars 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Le Primatice sollicite subsidiairement des délais de paiement compte tenu des difficultés d’exploitation rencontrées, rappelant avoir saisi le juge du fond aux fins d’indemnisation de son préjudice résultant du trouble persistant de jouissance subi depuis l’origine du bail.

En réponse, la SCI [F] s’oppose à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que la cave n’est pas destinée à recevoir du public, qu’en tout état de cause, il a été démontré que le sous-sol est exploité, pour une activité interdite, que la société preneuse est de mauvaise foi et a cessé tout paiement de ses loyers depuis décembre 2024 ; qu’aucun motif ne justifie l’octroi de délais de paiement.

Au vu des difficultés d’exploitation subies par la société preneuse depuis son entrée dans les lieux, pour lesquels deux procédures judiciaires sont en cours, aux fins d’expertise judiciaire et d’indemnisation des préjudices allégués, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant accordée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Le Primatice depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Le Primatice conteste le quantum de la provision demandée faisant valoir que l’exception d’inexécution soulevée justifie la réduction du loyer en principal à hauteur de la somme de 1.500 euros par mois depuis le 1er octobre 2023 et jusqu’à disparition du trouble de jouissance, sollicitant en outre que le loyer pour l’avenir soit fixé à ladite somme.

L’exception d’inexécution ayant été précédemment écartée, en l’absence d’incapacité totale d’exploiter le local démontrée par la société Le Primatice, la contestation ainsi soulevée sur le quantum de la provision n’apparaît pas sérieuse et la demande en réduction du loyer sera également rejetée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI [F], l’obligation de la société Le Primatice au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 37.995,00 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Le Primatice.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La société Le Primatice, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° a l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Le Primatice ne permet d’écarter la demande de la SCI [F] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société Le Primatice de ses demandes ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 mars 2024 à minuit ;

Condamnons la société Le Primatice à payer à la SCI [F] la somme par provision de 37.995,00 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Le Primatice se libère des sommes ci-dessus allouées par 11 versements mensuels de 2.000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant le mois de signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Le Primatice et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2], le prononcé de l’astreinte étant écarté,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Le Primatice devra payer mensuellement à la SCI [F], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Le Primatice à payer à la SCI [F] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Le Primatice aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 08 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN