TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/11/2024

à : Monsieur [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 28/11/2024

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07196 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAM

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07196 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAM

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 avril 2022, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [W] [Z] située dans le foyer de jeunes travailleurs [6], sis [Adresse 3], pour une redevance initiale mensuelle de 454,43 euros, outre 44,68 euros de prestations annexes.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1916,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 mars 2024.

En parallèle, le contrat ayant été conclu pour une durée de 24 mois non renouvelable, la bailleresse a fait délivrer un congé par commissaire de justice le 22 mars 2024 donnant congé pour le 30 juin 2024.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé donné le 19 mars 2024 à Monsieur [W] [Z] sur le titre d’occupation temporaire en date du 2 avril 2022 sur le logement sis [Adresse 2] ;

— juger que Monsieur [L] [Z] est déchu de tout titre d’occupation temporaire sur ledit logement ;

Subsidiairement

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties ;

— constater la résiliation du titre d’occupation sur le local d’habitation ;

En tout état de cause et en conséquence

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [Z] ;

— condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3865,08 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi avec intérêt à taux légal à compter du 19 mars 2024 ;

— n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et reproche au défendeur de se maintenir dans les lieux en contradiction avec les dispositions contractuelles de la convention temporaire d’occupation

A l’audience du 4 octobre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 4352,33 euros, selon décompte en date du 23 septembre 2024, mois de juillet 2024 inclus, précisant qu’aucun règlement n’avait été opéré depuis novembre 2023. Elle se déclare opposée à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [W] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement de la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de bail en son article 7 ainsi que le règlement de fonctionnement de la résidence sociale Emile Level signé par le locataire le 2 avril 2022 contiennent une durée maximale de 24 mois. Le contrat de séjour objet du présent litige prévoit qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non-respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans, a été valablement délivré par commissaire de justice le 2 mars 2024, à effet du 1er juillet 2024.

Monsieur [W] [Z] étant sans droit ni titre depuis 1er juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé par ailleurs que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin, la SAS HENEO ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [Z] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [Z] reste lui devoir la somme de 4352,33 euros à la date du 23 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4352,33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1916,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [Z] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 2 avril 2022 entre La SAS HENEO et Monsieur [W] [Z] concernant la chambre meublée située au [Adresse 4], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 1er juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la SAS HENEO la somme provisionnelle de 4352,33 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2024, incluant la mensualité de juillet 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 1916,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La juge des contentieux de la protection