TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/14047

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLBG

N° MINUTE : 2

réputé contradictoire

Assignation du :

24 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Mai 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LCM

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 14 Mai 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/14047 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLBG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2016, Monsieur [E] [L] a donné à bail commercial, à la société FCP aux droits de laquelle intervient désormais la société LCM à la suite d’une cession de fonds de commerce du 5 juin 2020, un local commercial d’environ 17,82 m² consistant en une boutique, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1 er octobre 2016 pour y exercer une activité d’entreprise générale du bâtiment, tous corps d’état.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 7.200 euros HT, payable par trimestre et d’avance, outre une provision pour charges trimestrielle de 290 euros.

Le loyer trimestriel actuel s’élève à la somme de 2.002,75 euros, outre une provision pour charges de 350 euros.

Après avoir fait signifier au Preneur le 29 septembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 4.424,92 € et une sommation visant la clause résolutoire de produire la garantie bancaire contractuellement prévue, M. [L] a fait assigner la société LCM devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 27 avril 2021, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, condamner au paiement des arriérés de loyers fixer une indemnité d’occupation.

Les parties étant finalement parvenues à un accord, M. [L] s’est désisté de ses demandes.

Le 10 juin 2021, la Banque Populaire Rives de [Localité 6] a donné une garantie autonome à première à M. [L] de toutes sommes pouvant être dues en principal, intérêts, frais et accessoires à concurrence d’une somme de 3.600 euros.

Par acte délivré les 14 et 20 septembre 2022, M. [L] a fait délivrer à la société LCM un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 4.903,24 euros au 1er juillet 2022, loyer du 3ème trimestre 2022 inclus.

Le commandement de payer a été dénoncé à la Banque Populaire Rives de [Localité 6] par acte d’huissier du 29 septembre 2022.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, M. [L] a fait assigner la société LCM et la SA Banque Populaire Rives de [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] et dire que le bail le liant à la société LCM est résilié depuis le 20 octobre 2022 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 septembre 2022, demeurés sans effet,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société LCM, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de “l’ordonnance” à intervenir,

— condamner solidairement la société LCM et la Banque Populaire Rives de [Localité 6] à lui payer la somme de 6.577,07 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 29 octobre 2020, à la somme de 32,92 euros,

— condamner solidairement la société LCM et la Banque Populaire Rives de [Localité 6] à lui payer, outre les charges courantes en sus, la somme de 32,92 euros, tous les jours et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— juger que la garantie de la Banque Populaire Rives de [Localité 6] sera limitée à hauteur de la somme de 3.600 euros,

— juger qu’il pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts.

— condamner solidairement la société LCM et la Banque Populaire Rives de [Localité 6] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens du demandeur, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

Par ordonnance rendue le 120 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action engagées par M. [L] à l’encontre de la Banque Populaire Rives de [Localité 6], constaté l’extinction de l’instance entre ces parties et le dessaisissement du tribunal et dit que la présente instance se poursuivra entre M. [E] [L] et la S.A.R.L. LCM.

La société LCM n’a pas constitué avocat.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne l’existence d’aucun créancier inscrit au 2 avril 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée ainsi qu’il suit: « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer, ou de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou encore de toute indemnité d’occupation, reconstitution ou ajustement du dépôt de garantie ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice (…) ».

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 septembre 2022 pour la somme de 4.903,24 euros est régulier en la forme et justifié au fond, au vu du décompte versé aux débats non contesté par la défenderesse qui ne comparaît pas.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 octobre 2022 à 24 heures.

L’expulsion de la société LCM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société LCM, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. En l’espèce, il y a lieu de réduire la clause pénale figurant au bail prévoyant une majoration de 50 %, manifestement excessive au regard du loyer convenu entre les parties, et de dire que cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier contractuel, charges et taxes en sus, majoré de 20%.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [L], l’obligation de la société LCM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 20 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, est fondée à hauteur de la somme réclamée dans le dispositif de l’assignation, de 6.577,07 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour ses causes et de l’assignation pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 24 novembre 2022, date de l’assignation valant première demande, porteront eux-mêmes intérêts.

La société LCM sera donc condamnée à payer M. [L] cette somme.

Sur le dépôt de garantie

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie, d’un montant de 1800 euros reste acquis au bailleur en cas de résiliation de plein droit du bail à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de cette résiliation, constitue une clause pénale.

En vertu de celle-ci, M. [L] sera autorisé à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de cette somme.

Sur autres demandes

La société LCM, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le commandement de payer délivré le 20 septembre 2022 mais pas celui du 14 septembre 2022, qui restera à la charge du bailleur.

Elle sera condamnée en outre au regard de l’équité à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [E] [L] et la société LCM à la date du 20 octobre 2022 à 24h00 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société LCM et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société LCM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel majoré de 20 %, charges et taxes en sus,

Condamne la société LCM à payer à M. [E] [L] la somme de 6.577,07 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 20 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 4.903,24 euros et à compter du 24 novembre 2022 pour le surplus,

Dit que les intérêts échus pour une année entière à compter du 24 novembre 2022 porteront eux-mêmes intérêts,

Autorise M. [E] [L] à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur la somme de 1800 euros ;

Condamne la société LCM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 20 septembre 2022 ;

Condamne la société LCM à payer à M. [E] [L] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes de M. [E] [L] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 14 mai 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME