TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/02739 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFNP

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [X], [P] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2019, la S.A. PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], étage 1 – appartement E, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 108,68 euros et d’une provision pour charges de 37,40 euros.

Des loyers étant impayés, la S.A. bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 323,87 euros.

Ce commandement signifié le 6 février 2025 étant resté infructueux, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait ensuite assigner la locataire le 30 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2019 par acquisition de la clause résolutoire, son expulsion du logement situé à Reims [Adresse 4] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1591,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Cependant, malgré plusieurs tentatives de rendez-vous, aucun échange n’a pu être réalisé. Aucune information sur la situation financière et budgétaire de Mme [O] n’a pu être transmis au tribunal.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 octobre 2025, la S.A. PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard d’un décompte en date du 24 septembre 2025 s’élève désormais à la somme de 2 774,42 euros.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. PLURIAL NOVILIA fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

Toutefois, la S.A. PLURIAL NOVILIA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [X], présente à l’audience, expose qu’elle est d’accord pour effectuer des versements mensuels pour apurer sa dette locative.

A cet égard, elle sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et propose de s’acquitter de sa dette locative par versements mensuels de 100,00 euros, outre le loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à la locataire le 6 février 2025, pour un montant principal de 323,87 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

La locataire, présente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 avril 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, Madame [O] [X] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2025, Mme [O] [X] lui devait la somme de 2774,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 7 avril 2025, Madame [O] [X] cause un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A. PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2019 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [O] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], étage 1 – appartement E, est résilié depuis le 7 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [O] [X] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

FIXE à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [X] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Mme [O] [X] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 2774,42 euros (deux mille sept cent soixante-quatorze euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 sur la somme de 1 591,56 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [O] [X] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 30 juin 2025.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge