TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/11/2024

à : M^e Gilda LICATA

Copie exécutoire délivrée

le : 15/11/2024

à : M^e Aurélie TABUTIAUX, M^e Benoît CAZIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/02300 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLFE

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS,

Madame [X] [N] épouse [T], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 2],

comparant en personne assisté de M^e Benoît CAZIN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Benoît CAZIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 16 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/02300 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLFE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] au 3ème étage gauche.

Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] sont propriétaires d’un appartement dans le même immeuble situé au 2ème étage gauche, donné à bail à Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M].

Monsieur [H] [R] locataire depuis 2014 a quitté les lieux le 16 mars 2023. Monsieur [V] [M] demeure locataire, ce depuis 2020.

Par actes de commissaire de justice signifiées les 17, 21 et 22 février 2023, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir notamment le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] et Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M].

A l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2024.

La décision a été prorogée plusieurs fois puis la réouverture des débats a été ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024 devant un autre juge des contentieux de la protection.

À l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] s’opposent aux fins de non recevoir et demandes reconventionnelles opposées par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] et Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] et sollicitent du juge de:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] à Monsieur [V] [M] et ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [M],

— subsidiairement enjoindre à Monsieur [V] [M] de cesser toute nuisance sonore entre 22h et 7h sous astreinte,

— condamner in solidum Monsieur [L] [Z], Monsieur [A] [Z], Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] à leur payer la somme de 5000 € en réparation de leur trouble de jouissance,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] soulèvent l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T], demandent la mise hors de cause de Monsieur [H] [R] Monsieur [H] [R] au titre des demandes principales de résiliation et d’injonction, s’opposent aux demandes et sollicitent la condamnation de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] à leur payer la somme de 10000 € à titre d’amende civile, la somme de 32000 € à titre de dommages et intérêts, et leur condamnation à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] soulèvent l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T], demandent le rejet de leurs demandes ou la condamnation solidaire de Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] à les garantir de toute condamnation, et la condamnation solidaire de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] et de tout succombant à leur payer la somme de 2500 € en réparation de leur préjudice matériel et moral et la somme de 3000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions écrites des parties soutenues oralement à l’audience et auxquelles elles se sont référées pour l’exposé plus détaillé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’obligation de conciliation préalable

Suivant l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2023, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’applicabilité de ces dispositions à l’instance en cours introduite avant le 1er octobre 2023 nonobstant l’annulation de l’ancien article 750-1 du code de procédure civile le 22 septembre 2022 par le Conseil d’Etat compte tenu du fondement légal de ces dispositions (lois des 23 mars 2019 et 22 décembre 2021) non remis en cause par la décision du Conseil d’Etat.

Toutefois, l’obligation de conciliation préalable ne s’applique pas à la présente demande, indéterminée, en résiliation du bail qui est une action en elle-même distincte d’une action strictement fondée sur le trouble anormal de voisinage, quand bien même le défaut de jouissance paisible reproché au locataire et pouvant fonder par la voie oblique la résiliation du bail caractériserait également un trouble anormal de voisinage.

En conséquence, l’obligation de conciliation préalable ne peut s’appliquer à la présente instance et la demande est recevable.

II. Sur la prescription

Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] invoquent différents épisodes de nuisances à l’appui de leurs demandes de résiliation et d’indemnisation.

La prescription quinquennale de droit commun s’oppose à des demandes fondées sur des faits antérieurs au 17 février 2018.

En conséquence, les demandes relatives aux faits de 2015 et 2016 sont déclarées irrecevables, l’action de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] demeurant recevable au titre des faits invoqués pour la période postérieure au 17 février 2018.

III. Sur les demandes à l’égard de Monsieur [H] [R]

Une partie assignée est « dans la cause » et partie à l’instance, y compris lorsqu’aucune demande ne subsiste à son encontre ou que les demandes ne peuvent aboutir à son encontre, sans pouvoir être mise « hors de cause », les demandes à son encontre étant le cas échéant rejetées.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [R] d’être mis « hors de cause » au titre des demandes de résiliation et d’injonction est rejetée.

IV. Sur la demande de résiliation judiciaire

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une violation du règlement de copropriété sans avoir à établir un préjudice personnel en résultant. Par ailleurs, tout copropriétaire doit dans l’usage de son lot s’abstenir de tout acte générateur d’un trouble anormal de voisinage.

De plus, aux termes de l’article 1341-1 du Code civil, « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »

Il résulte de la combinaison de ces textes que le copropriétaire voisin peut exercer les droits et actions d’un copropriétaire bailleur dans l’hypothèse d’une méconnaissance du règlement de copropriété par le locataire ou d’un trouble de voisinage commis par ce dernier.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] fondent leur action en résiliation du bail conclu par Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] avec Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] sur l’inaction de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] à faire cesser un trouble anormal de voisinage commis par leurs locataires.

Ainsi, le bien fondé de l’action en résiliation de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] agissant par le biais de l’action oblique prévue à l’article 1341-1 du Code civil doit être examinée au regard des manquements commis par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] et d’une action en résiliation qui serait introduite directement à leur encontre par leurs bailleurs Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z], les manquements devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce principe s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] se plaignent de nuisances sonores liées à des fêtes nocturnes organisées par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] ce jusqu’à des heures avancées de la nuit.

Ils versent notamment à l’appui de leurs déclarations une déclaration de main courante du 10 décembre 2022 suivant laquelle leurs voisins Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] qui auraient déjà en 2018 occasionné du tapage nocturne et auraient cessé, auraient recommencé le 3 décembre 2022 à 21h30 avec de la musique, et des cris, une seconde déclaration de main courante du 8 janvier 2023 suivant laquelle Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] organiseraient plusieurs fois par mois des soirées très alcoolisées avec énormément de volume sonore et qu’une soirée aurait duré la veille jusqu’à 2 heures du matin, une troisième déclaration de main courante du 14 mai 2023 se plaignant d’une soirée de 19h à 7 h du matin avec au moins 25 personnes et un volume sonore très élevé alors que la situation « s’était calmée depuis 6 ou 7 mois » , une lettre du syndic du 15 février 2022 à " Monsieur [Z] " lui faisant part de plaintes des habitants concernant du tapage nocturne par ses locataires, une attestation d’une voisine du 5ème étage indiquant qu’il y a des fêtes nocturnes très souvent au 2ème étage provoquant des bruits dans la cage d’escaliers, et une attestation de leur voisin de palier indiquant avoir été sollicité ses voisins pour venir constater chez eux le bruit de soirées festives à plusieurs reprises au milieu de la nuit (conversations ponctuées de cris, musique rythmée par des basses, claquements de portes).

Il est précisé s’agissant des autres attestations versées au débat que l’attestation de Madame [U] évoque une période antérieure à l’occupation des lieux par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M], que Madame [G] ne précise pas la date de la soirée qu’elle a entendue chez le couple [T] alors que Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] évoquent également des nuisances causées par de précédents locataires et que Madame [P] indique ne pas avoir pu identifier la provenance du bruit de la « sono » des voisins.

Ces éléments d’appréciation permettent d’établir que Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] se sont déplacés à trois reprises au commissariat en décembre 2022, janvier 2023 et mai 2023 et se sont plaints au syndic en février 2022.

Les deux seules attestations de la voisine du 5ème étage et du voisin de palier du 3ème étage sont de nature à corroborer les déclarations de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] relatives à des nuisances sonores à plusieurs reprises bien qu’elles soient très imprécises sur l’intensité du volume sonore, et la fréquence des soirées festives ce alors que trois soirées seulement ont entraîné un signalement au commissariat en deux années, et que Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] justifient de leur absence le week end du 3 décembre 2022 date à laquelle Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] ont déploré la tenue d’une soirée bruyante.

Néanmoins, les voisins de palier de Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] présents entre 2017 et 2022 de même que le nouveau propriétaire attestent en ayant un mur mitoyen avec l’appartement de Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] n’avoir jamais subi de nuisances sonores.

Aucun autre copropriétaire ne s’est plaint directement à Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z].

Par ailleurs, le précédent locataire de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] atteste s’être vu reprocher des nuisances sonores dans une situation où il était seul chez lui ou travaillait à son domicile avec un client.

Enfin, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] ne font état d’aucun nouvel incident depuis mai 2023 soit depuis plus d’un an.

Ils n’ont jamais fait déplacer les services de police ni ne versent au débat de constat d’huissier permettant d’établir objectivement l’intensité du bruit entendu dans leur appartement.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il apparaît que les nuisances sonores invoquées ne sont pas établies par les pièces produites au débat.

En conséquence, le manquement invoqué ne permet pas de prononcer la résiliation du bail ni d’enjoindre à Monsieur [V] [M] de cesser les nuisances, ni de faire droit à la demande d’indemnisation, ces demandes étant donc rejetées.

V. Sur la demande d’amende civile

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le prononcé d’une amende civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties n’ayant aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de leur adversaire, étant rappelé que cette amende est à l’instar d’une amende pénale versée au Trésor public et non entre les mains d’une partie.

La demande d’amende civile présentée par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] est en conséquence irrecevable.

VI. Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M]

Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] fondent leur demande d’indemnisation sur la responsabilité délictuelle.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] font valoir qu’ils ont subi des insultes et menaces physiques et verbales et ont été dénigrés auprès de leurs bailleurs et voisins, étant précisé qu’ils ne peuvent se prévaloir à la place de leurs invités ou du locataire précédent des comportements de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] à leur encontre, et que chacun doit établir la faute précise à son encontre de Monsieur [D] [T] et/ou de Madame [X] [N] épouse [T].

Monsieur [H] [R] justifie ainsi d’un dépôt de plainte le 3 octobre 2020 suivant lequel il aurait été attrapé par le col de veste par Monsieur [D] [T] et menacé de mort et qu’il aurait été menacé un an plus tôt avec un marteau.

Madame [I], Monsieur [W] et Madame [R] confirment avoir assisté aux menaces avec un marteau.

Madame [I] et Monsieur [Y] attestent par ailleurs que Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] étaient inquiets que leurs invités fassent trop de bruit et que Monsieur [D] [T] ne vienne se plaindre.

Le dépôt de plainte de Monsieur [H] [R] bien que non dépourvu de toute valeur probante compte tenu des sanctions pénales attachées aux fausses déclarations est néanmoins insuffisant à établir l’altercation du 3 octobre 2020, faute d’autre élément pour corroborer cette déclaration.

De même, l’inquiétude de Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] et le trouble apporté dans leurs conditions d’existence sont insuffisamment établis par les deux seules attestations produites.

Les lettres adressés par le syndic ou le conseil de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] et relatives au respect des règles de voisinage sont également insuffisantes à caractériser le dénigrement dénoncé.

En revanche, la menace de Monsieur [H] [R] avec un marteau est établie par les trois attestations de Madame [I], Monsieur [W] et Madame [R] qui corroborent le dépôt de plainte de Monsieur [H] [R].

Cette menace caractérise pour Monsieur [H] [R] un préjudice moral justifiant de condamner Monsieur [D] [O] seul auteur de ces faits à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

La demande d’indemnisation de Monsieur [V] [M] est en revanche rejetée.

VII. Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z]

Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] soutiennent devoir régulièrement changer de locataires compte tenu du comportement de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] à l’égard de leurs locataires et devoir adresser des réclamations à leurs locataires du fait des plaintes de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T].

Le départ « régulier » de locataires en lien direct avec le comportement de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] n’est toutefois pas suffisamment établi par la seule attestation de Monsieur [B] [S].

Par ailleurs, l’envoi d’une seule lettre recommandée à Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] le 19 décembre 2022 relève de l’appréciation par Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] de la suite à donner aux réclamations de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T].

En conséquence, les préjudices invoqués ne sont pas établis et la demande d’indemnisation de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] est rejetée.

VIII. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] parties perdantes supporteront in solidum les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et leur demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] à payer à Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] ensemble d’une part et à Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] ensemble d’autre part la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens soit la somme totale de 1600 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’obligation de conciliation préalable,

Déclare irrecevable les demandes de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] au titre des faits survenus en 2015 et 2016,

Déboute Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de leur demande subséquente d’expulsion, et de leur demande d’injonction,

Déboute Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

Déclare irrecevable la demande d’amende civile présentée par Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M],

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [M],

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z],

Rejette toutes les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Rejette la demande de Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] à payer à Monsieur [L] [Z] et Monsieur [A] [Z] ensemble la somme de 800 € et à payer à Monsieur [H] [R] et Monsieur [V] [M] ensemble la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme totale de 1600 €,

Condamne in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [X] [N] épouse [T] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge