TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/13127

N° Portalis 352J-W-B7G-CYACQ

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tous les deux représentés par Maître Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1209

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [B] Madame [W] [O] épouse [B]

Tous les deux domiciliés ensemble au :

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous les deux représentés par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #720

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/13127 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYACQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 Juillet 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 4 avril 2022, Monsieur [X] [B] et Madame [W] [O], son épouse, ont consenti au bénéfice de Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur un studio dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée section AM n° [Cadastre 5], moyennant un prix de 217 000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 1er juillet 2022 à 16 heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires pour un montant total de 217 000 euros, au plus tard le 1er juin 2022. Une indemnité d’immobilisation de 21 700 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 10 850 euros, a été versée courant avril 2022 par les bénéficiaires entre les mains de Maître [V], notaire des promettants, désigné en qualité de séquestre, le surplus étant à régler au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse.

Invoquant l’existence de nombreux problèmes affectant la copropriété (activités de prostitution, dégradations) qui leur auraient été dissimulés lors de la signature de la promesse, Monsieur [M] et Madame [N] ont annulé le rendez-vous fixé pour la réitération de la vente et informé les époux [B] qu’ils retiraient leur offre.

Par courrier du 1er juillet 2022, les époux [B] ont rappelé aux consorts [G] les termes de promesse et les ont informés qu’ils reprenaient leur liberté, la vente n’ayant pas été réitérée dans le délai contractuellement prévu.

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

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Suivant lettre recommandée du 13 juillet 2022, les consorts [G] ont sollicité la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé du 5 septembre 2022, les époux [B] ont mis en demeure les consorts [G] de donner instruction au notaire de déconsigner la somme séquestrée à leur profit et de leur verser la somme complémentaire de 10 850 au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit d’huissier en date du 3 novembre 2022, les consorts [G] ont fait assigner les époux [B] devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles de voir annuler la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2022.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 août 2023, Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1131, 1137 et 1178 du Code civil et 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— JUGER que le consentement de Mme [N] et de M. [M] à la conclusion de la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2022 a été vicié par la réticence dolosive des Consorts [B] ;

En conséquence :

— JUGER la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2022 nulle ;

— DÉBOUTER les Consorts [B] de toutes leurs demandes ;

— ORDONNER aux Consorts [B] de restituer à Mme [N] et à M. [M] la somme de DIX-MILLE HUIT CENT CINQUANTE (10 850) EUROS à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de CENT (100) EUROS par jour de retard ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [B] à payer la somme de QUARANTE-CINQ MILLE CENT ONZE EUROS ET DEUX CENTIMES (45 111,02 €), à parfaire, à Mme [N] et M. [M] en réparation de leur perte de chance d’effectuer un investissement à des conditions financières favorables ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [B] à payer la somme de CINQ MILLE (5 000) EUROS à Mme [N] et la somme de CINQ MILLE (5 000) EUROS à M. [M] la somme en réparation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER les Consorts [B] aux entiers dépens ;

— CONDAMNER les Consorts [B] à payer à Mme [N] et M. [M] la somme de MILLE HUIT CENTS (1 800) EUROS.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, Monsieur [X] [B] et Madame [W] [O] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— DÉBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions en l’absence de réticence dolovise de la part des époux [B] ;

A titre subsidiaire :

— DÉBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions en l’absence de démonstration des préjudices allégués ;

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

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Reconventionnellement :

— CONDAMNER les consorts [G] à payer aux époux [B] la somme de dix mille huit cent cinquante euros (10 850 €) au titre de la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation ;

— ORDONNER la libération du séquestre d’un montant de dix mille huit cent cinquante euros (10 850 €) placé entre les mains du Notaire ;

— CONDAMNER les consorts [G] à payer aux époux [B] la somme de soixante deux mille quatre-vingt euros et quatre-vingt cinq centimes (62 080,85 €) au titre des préjudices qu’ils ont subis ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER les consorts [G] à payer aux époux [B] un montant de trois mille six cent euros (3 600 €) à titre de contribution aux frais irrépétibles ;

— CONDAMNER les consorts [G] aux dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la promesse de vente

Les consorts [G] demandent au tribunal d’annuler la promesse de vente conclue avec les époux [B], reprochant à ces derniers une réticence dolosive et un manquement à leur obligation d’information.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que :

— Ils n’ont été informés des nombreuses et anciennes nuisances affectant l’immeuble qu’à réception de courriels des 6 et 9 juin 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse ;

— Ces nuisances qui consistent en des activités de prostitution, bagarres, trafic de stupéfiants, présence de marchands de sommeil, dégradations volontaires sont attestées par le courriel du Président du conseil syndical du 9 juin 2022 et confirmées par un article du journal « Le parisien ».

— Elles ne pouvaient être ignorées des vendeurs, et en particulier de Monsieur [B], membre du conseil syndical comme cela ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2022 ;

— Ces informations étaient pourtant déterminantes en ce que les problèmes susvisés sont de nature à porter atteinte à la tranquillité et la sécurité des habitants de l’immeuble.

En défense, les époux [B] rétorquent que :

— Aucune de ces allégations ou ragots n’est constitutif d’une information en l’absence de démonstration par quelque élément objectif,

— Ces rumeurs n’ont jamais été portées à la connaissance de Monsieur [B] avant la correspondance du Président du conseil syndical du 9 juin 2022, correspondance qu’il a aussitôt retransmise aux acquéreurs,

— Le studio était donné en location depuis plus de 30 ans et n’a donné lieu à aucune plainte des locataires ;

Sur ce,

Selon l’article 1112-1 du code civil, " [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. "

L’article 1130 du code civil énonce que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du code civil dispose par ailleurs que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, s’il est constant que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour l’acquéreur d’un bien immobilier, force est de constater que les nuisances alléguées par les consorts [G], qu’il s’agisse des activités de prostitution, trafic de stupéfiants ou marchands de sommeil, ne sont étayées par aucun élément objectif, le courriel adressé le 9 juin 2022 par le président du conseil syndical n’étant pas de nature à rapporter cette preuve.

En effet, ce document, postérieur à la signature de la promesse, s’il évoque des difficultés rencontrées par le passé dans la copropriété, ne fait état d’aucun désordre persistant et donne en revanche des informations rassurantes sur la gestion actuelle de l’immeuble.

De même, l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022 ne fait mention d’aucune activité illégale ou de désordre au sein de la copropriété.

Par ailleurs, les photos versées au débat font apparaitre des parties communes propres et visiblement entretenues. Elles sont pourvues de caméra de sécurité et d’un sas clos entre la porte d’entrée et la cage d’escalier.

En définitive, les désordres dont on ignore l’ampleur, n’étaient plus d’actualité au moment de la présentation du bien à la vente par ses propriétaires.

En conséquence, la demande en nullité de la promesse de vente formée par les [G] sera rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre de la perte de chance et du préjudice moral

Les consorts [G] sollicitent la condamnation des époux [B] à leur régler la somme de 45 111,02 euros en réparation de leur perte de chance d’effectuer un investissement locatif à des conditions financières favorables.

Ils demandent également une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Toutefois, pour les motifs qui précèdent, aucun manquement ne pouvant être reproché aux vendeurs, les consorts [G] seront déboutés de leurs demandes.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [G] demandent la restitution de la somme de 10 850 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Les époux [B] réclament la libération de cette somme à leur profit et la condamnation des consorts [G] à leur régler la somme complémentaire de 10 850 euros.

Sur ce,

L’article 1134 du Code civil prévoit que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En l’absence d’annulation de la promesse de vente du 4 avril 2022, les consorts [G] seront déboutés de leur demande en restitution de la somme de 10 850 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ayant refusé de réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réunies, ils seront condamnés à payer aux époux [B] la somme de 10 850 euros au titre de la deuxième moitié de l’indemnité d’occupation, la libération de la somme séquestrée de 10 850 euros étant par ailleurs ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [B] réclament la condamnation des consorts [G] à leur payer la somme de 62 080,85 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de leur demande, ils exposent que la vente de leur studio était destinée à financer une acquisition immobilière pour se rapprocher de leur petit-fils handicapé ; or en raison de la volteface des consorts [G], ils ont été contraints de solliciter en urgence un prêt dont le coût s’élève à 61 680,85 euros.

Ils ont en outre dû acquitter la taxe due pour les logements vacants d’un montant de 433 euros.

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/13127 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYACQ

Les consorts [G] n’ont pas répondu sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2022, les consorts [B] ont conféré aux consorts [G] la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, avant le 1er juillet 2022 à 16 heures.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Leur demande en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [G] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer aux époux [B] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] de leur demande en nullité de la promesse de vente du 4 avril 2022 ;

Déboute Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] de leur demande au titre de la perte de chance ;

Déboute Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [W] [O] la somme de 10 850 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Ordonne la libération de la somme de 10 850 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] ;

Déboute Monsieur [X] [B] et Madame [W] [O] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] aux dépens ;

Condamne Monsieur [U] [M] et Madame [H] [N] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [W] [O] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 19 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente