TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe THOMAS COURCEL

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/05639

N° Portalis 352J-W-B7H-C3R4E

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SIS [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [L], Administrateur Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOJOO

[Adresse 2]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05639 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3R4E

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI SOJOO est propriétaire des lots de copropriété n°02 et 10 correspondant à deux boutiques d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par exploit de commissaire de justice signifié le 03 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la SCI SOJOO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 02 octobre 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI SOJOO au paiement de la somme de 24.197,10 euros au titre des charges dues au 29 novembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 30 mars 2020 sur la somme de 2.229,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI SOJOO au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI SOJOO au paiement des entiers dépens en ce compris les droits d’engagement des poursuites mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés de huissiers de justice ;

— condamner la SCI SOJOO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05639 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3R4E

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la SCI SOJOO n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 02 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SOJOO est propriétaire des lots n°02 et 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions prises par Maître [K] [L] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des 22 septembre 2020, 07 décembre 2020, 27 janvier 2022 et 04 mai 2023, par lesquelles ont été validés les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance du 1er janvier 2019 au 29 novembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SOJOO est débiteur de 24.197,10 euros.

La SCI SOJOO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 03 janvier 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 03 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI SOJOO de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI SOJOO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété qui est en outre en état de cessation de paiement à la suite d’une procédure de liquidation judiciaire de son ancien syndic, le cabinet MARUANI.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI SOJOO comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI SOJOO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La SCI SOJOO, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SOJOO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  24.197,10 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 29 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2024 ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 03 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SCI SOJOO aux entiers dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente