TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/12075

N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]

Madame [A] [Y] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par Maître Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883

DÉFENDEURS

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0056

La société AX STOULS, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 16], représenté par son syndic, la société AX STOULS, SARL

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1193

La société ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et venant aux droits et obligations de GAN EUROCOURTAGE, assureur de la SARL AX STOUL

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 12]

défaillante

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0267

Madame [Z]

[Adresse 8]

[Localité 9]

défaillante

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Défaillant

Madame [X] [D]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1624

La société ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur de Madame [D]

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0143

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12075 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] sont propriétaires non occupants d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et assuré auprès de la société Axa Franc Iard (contrat n° 1961614704).

Ce logement a été donné à bail à Madame [K] [V].

En avril 2012, des désordres sont apparus dans leur logement provenant d’infiltrations situées sur le bas du mur mitoyen avec l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], également soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une déclaration de sinistre a été régularisée les 24 avril et 26 juin 2012.

Toutefois, les désordres ont perduré et se sont aggravés.

Après divers échanges intervenus entre les syndics de copropriété des deux immeubles voisins, la société 3DTECT a été mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], afin de procéder à une recherche de fuite, et elle a établi, le 19 novembre 2012, un rapport d’intervention aux termes duquel il est indiqué :

— le bon état d’entretien de l’immeuble du [Adresse 5],

— les dégradations importantes subies par l’appartement situé au rez-de-chaussée droite du [Adresse 5] liées à une forte présence d’humidité, les matériaux étant saturés en humidité,

— les mesures effectuées sur le soubassement du mur, au sous-sol, montrant la même saturation en humidité,

— le très mauvais état de la cour de l’immeuble du [Adresse 6], bâtiment construit sur terre-plein côté [Adresse 5] et dans lequel se trouvent des canalisations enterrées.

Madame [K] [V] a donné congé à Monsieur et Madame [U] à effet du 30 septembre 2016.

Se plaignant de la persistance des désordres, Monsieur et Madame [U] ont engagé une procédure de référé expertise. Par ordonnance du 14 mars 2014, Monsieur [M] [S] a été désigné en qualité d’expert. Par ordonnance en date du 4 septembre 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à :

— Madame [Z], propriétaire non occupante au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] d’un appartement situé au rez-de-chaussée gauche et loué à Madame [D] ainsi que d’un appartement situé au premier étage droite et loué à Monsieur [G],

— Madame [D] et Monsieur [F] [G],

— la SARL A.X. STOULS, syndic de l’immeuble sis [Adresse 6].

Puis, par ordonnance du 4 février 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Allianz Iard, assureur de Madame [D].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 juillet 2017.

C’est dans ces conditions que, en ouverture de rapport, par actes d’huissier en date des 9 et 10 août et 8 septembre 2021, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], son syndic, la SARL A.X. STOULS, la société Axa France Iard, en sa double qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] et de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], Monsieur [E] [Z], Madame [D] et son assureur, la société Allianz Iard ainsi que la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL A.X. STOULS, aux fins de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], expert judiciaire, et les pièces versées aux débats,

Vu notamment les dispositions des articles 1240 et 1242, alinéa 1er, du code civil,

Vu les dispositions du règlement sanitaire de la ville de PARIS,

DECLARER les époux [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

DIRE ET JUGER responsables des désordres survenus dans l’immeuble du [Adresse 5] tant en parties communes que privatives le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le Cabinet STOULS syndic, Madame [Z] et Madame [D],

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] à faire réaliser les travaux de réfection de ses parties communes suivant devis [L] n° PL/ML/MV/01-56.110 propositions 1 & 2 (Annexe n° 45 pièce 23 du rapport d’expertise judiciaire) et sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] et Madame [D] à faire réaliser sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux de remise en état des installations sanitaires privatives, tels que préconisés par l’expert judiciaire, notamment suivant devis RENOV du 04/11/2015,

DIRE que l’ensemble desdits travaux devront être réalisés sous la surveillance d’un architecte dûment assuré et d’entreprises dument qualifiées et assurées,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE, (contrat n °2768487704), à payer à Monsieur et Madame [U] la somme sauf à l’actualiser à la date du jugement à intervenir de 2.767,49 € TTC en réparation de leur préjudice matériel suivant devis PHIL-TECH du 30 janvier 2019,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à verser à Monsieur et Madame [U] en réparation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 56.684,36 €, somme à parfaire à la date où sera enfin possible la remise en location de l’appartement,

DIRE et JUGER que l’ensemble des sommes objet des condamnations seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE (contrat n°2768487704), Mesdames [Z] et [D] ainsi qu’ALLIANZ, à payer aux époux [U] la somme de 4.296,96 €, en remboursement des frais avancés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé soit à compter du 7 janvier 2014,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS, AXA France (contrat n°2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront outre ceux de la présente instance les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert taxés par le tribunal à la somme de 12.830,60 €, dont distraction au profit de Maître Christelle AUGROS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], expert judiciaire, et les pièces versées aux débats,

Vu notamment les dispositions des articles 1240 et 1242, alinéa 1er, du code civil,

Vu les dispositions du règlement sanitaire de la ville de PARIS,

DECLARER les époux [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des requérants,

DIRE ET JUGER responsables des désordres survenus dans l’immeuble du [Adresse 5] tant en parties communes que privatives le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le Cabinet STOULS syndic, Madame [Z] et Madame [D],

CONDAMNER in solidum Madame [Z] et Madame [D] à faire réaliser sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux de remise en état des installations sanitaires privatives, tels que préconisés par l’expert judiciaire, notamment suivant devis RENOV du 04/11/2015,

DIRE que l’ensemble desdits travaux devront être réalisés sous la surveillance d’un architecte dûment assuré et d’entreprises dument qualifiées et assurées,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE, (contrat n° 2768487704), à payer à Monsieur et Madame [U] la somme sauf à l’actualiser à la date du jugement à intervenir de 2.767,49 € TTC en réparation de leur préjudice matériel suivant devis PHIL-TECH du 30 janvier 2019,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à verser à Monsieur et Madame [U] en réparation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 58.377.73 €, somme à parfaire à la date où sera enfin possible la remise en location de l’appartement,

DIRE et JUGER que l’ensemble des sommes objet des condamnations seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] ainsi qu’ALLIANZ, à payer aux époux [U] la somme de 4.296,96 €, en remboursement des frais avancés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé soit à compter du 7 janvier 2014,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS, AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront outre ceux de la présente instance les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert taxés par le tribunal à la somme de 12.830,60 €, dont distraction au profit de Maître Christelle AUGROS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] demande au tribunal de :

« Vu les articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [S] et les pièces versées aux débats,

1. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A REALISER DES TRAVAUX SOUS ASTREINTE

Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à faire réaliser des travaux déjà exécutés ;

2. SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION

Cantonner l’indemnisation accordée au titre des préjudices matériels des époux [U] à la somme de 2.767,49 – 1.187,50 = 1.579,94 euros,

Cantonner l’indemnisation accordée au titre des préjudices de jouissance des époux [U] à la somme de 6.305,91 euros pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016,

Débouter les époux [U] au titre de leurs préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er octobre 2016, ou, à titre subsidiaire, cantonner leur indemnisation à la période du 1er octobre 2016 au 10 juillet 2019, soit la somme de 837,79 x 33 mois = 27.647,07 euros,

Cantonner l’indemnisation accordée aux époux [U] au titre des frais de recherches de fuites et mesures conservatoires à la somme de 650,50 euros,

Juger que la contribution à la dette de réparation des préjudices se fera à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] et 50% pour Madame [Z] / Madame [X] [D],

En outre :

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, condamner in solidum Madame [Z] / Madame [X] [D] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais y compris irrépétibles,

Condamner enfin la société AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais y compris irrépétibles,

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner les époux [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], demande au tribunal de :

« Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

REDUIRE le préjudice matériel des consorts [U] à la somme de 498,96 €,

REDUIRE le préjudice des consorts [U] résultant des pertes locatives à la somme de 6.305,91 €,

DEBOUTER les consorts [U] de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD au titre des pertes locatives pour la période à compter du mois d’août 2019, les travaux réalisés en juillet 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ayant mis un terme à la cause des désordres provenant de cet immeuble,

CONDAMNER Madame [Z], Madame [D] et la compagnie ALLIANZ IARD à prendre en charge les pertes locatives à compter du mois d’août 2019,

A titre subsidiaire,

REDUIRE la somme allouée aux consorts [U] au titre des frais de recherches de fuites à la somme de 650,50 €,

CONDAMNER Madame [Z], de Madame [D] et de la compagnie ALLIANZ IARD à garantir la compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts et capitalisations des intérêts à hauteur des proportions retenues par l’expert judiciaire,

DEBOUTER l’ensemble des parties défenderesses de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

DEBOUTER les consorts [U] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

DEBOUTER les consorts [U] de leur demande de remboursement des frais d’expertise ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [X] [D] demande au tribunal de :

« Avant dire droit :

ENJOINDRE à Monsieur [W] [U] et à Madame [A] [U] à attraire dans la cause Monsieur [E] [Z], propriétaire avec Madame [T] [Z] de l’appartement loué à Madame [X] [D] ;

Subsidiairement :

DEBOUTER Monsieur [W] [U] et Madame [A] [U] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [X] [D] en l’absence de fondement juridique ;

Plus subsidiairement :

DEBOUTER la société ALLIANZ IARD, assureur de Madame [X] [D], de ses demandes ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] à relever et garantir Madame [X] [D] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] à payer à Madame [X] [D] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], demande au tribunal de :

« Vu le contrat souscrit auprès de la société ALLIANZ IARD,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [M] [S],

A titre principal,

Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, sa garantie n’étant pas mobilisable pour toutes les raisons exposées dans le corps des présentes écritures ;

Condamner in solidum toutes parties succombant à régler à la société ALLIANZ IARD une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum toutes parties succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire,

Limiter la contribution à la dette de la société ALLIANZ IARD à 10 % des indemnités allouées à Monsieur et Madame [U], la responsabilité de Madame [D] étant limitée à 10 % des dommages affectant la chambre à coucher des demandeurs ;

A défaut, condamner in solidum Madame [Z], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, son assureur, la société AX STOULS et la société AXA France IARD, son assureur, à garantir la société ALLIANZ IARD de 90 % des condamnations prononcées à son encontre, ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens ;

Réduire en de notables proportions l’indemnité allouée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2021, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,

Vu l’articles 700 du code de procédure civile,

DIRE et JUGER que les désordres à l’origine de la présente procédure ne trouvent pas leur origine dans l’immeuble sis [Adresse 5] ;

CONSTATER que la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne saurait être engagée ;

DEBOUTER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre d’AXA, ès qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 5] selon police n°1961614704 ;

CONDAMNER toute partie succombante à verser à AXA la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

La SARL A.X. STOULS et la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL A.X. STOULS, bien que régulièrement assignées à personnes morales les 9 et 10 août 2021, n’ont pas constitué avocat.

Monsieur [E] [Z] assigné à personne le 8 septembre 2021 n’a pas non plus constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 16 octobre 2025, a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [D] demande au tribunal, aux termes de ses dernières écritures, d’enjoindre aux demandeurs d’attraire dans la cause Monsieur [E] [Z], propriétaire avec Madame [T] [Z] de l’appartement loué à Madame [D].

Or, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner par acte d’huissier du 8 septembre 2021 Monsieur [E] [Z] qui n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure. La demande de Madame [D] est donc sans objet.

En outre, aucun élément n’est produit par les parties afin de démontrer la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [Z].

Par ailleurs, il sera relevé qu’il appartenait à Madame [D] d’appeler en intervention forcée celui-ci si elle estimait nécessaire de le faire.

Outre qu’il n’est pas démontré que Monsieur [E] [Z] ait qualité à défendre en application de l’article 32 du code de procédure civile, aucune demande n’est formée à son encontre.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera mis hors de cause.

Il sera également relevé qu’aucune des parties ne forme de demande à l’encontre de la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16]. Il y a donc lieu de la mettre également hors de cause.

Par ailleurs, l’article 14 du code de procédure civile dispose que « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ».

En l’espèce, aux termes de leur assignation mais également aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur et Madame [U] forment des demandes à l’encontre de Madame [Z]. Or, il n’est pas justifié que les demandeurs aient fait délivrer une assignation à l’encontre de cette dernière, et ce alors que cette dernière avait constitué avocat lors de la procédure de référé-expertise et qu’elle a participé aux opérations d’expertise avec l’assistance de son conseil.

Dès lors, les demandes formées à l’encontre de cette partie qui n’a pas été appelée dans la cause seront déclarées d’office irrecevables conformément à l’article 14 du code de procédure civile.

Les demandes formées, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, par Monsieur et Madame [U] à l’encontre de la SARL A.X. STOULS et son assureur, la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituées dans la présente procédure, sont en revanche recevables dans la mesure où elles sont identiques à celles formées à l’encontre de ces deux défendeurs, aux termes des assignations délivrées à leurs encontre les 9 et 10 août 2021.

Ensuite, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] forme à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, un recours en garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], forme à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, une demande principale de condamnation de prise en charges des pertes locatives à compter d’août 2019, et à titre subsidiaire, un recours en garantie.

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12075 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

Aux termes de ces mêmes conclusions, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], forme à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituée dans la présente procédure, une demande principale de condamnation à prise en charge des pertes locatives à compter d’août 2019, et à titre subsidiaire, un recours en garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [X] [D] forme des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, et à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituée dans la présente procédure.

Enfin, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], forme, à titre subsidiaire, un recours en garantie à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, et à l’encontre de la SARL A.X. STOULS, non constituée dans la présente procédure.

D’une part, il a été précédemment relevé que Madame [Z] n’a pas été assignée dans le cadre de la présente procédure et d’autre part, il n’est produit aucun élément permettant de justifier que l’ensemble des conclusions susvisées aient été régulièrement signifiées à la SARL A.X. STOULS ainsi qu’à la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE.

En conséquence, ces demandes seront déclarées d’office irrecevables, conformément aux dispositions précitées de l’article 14 du code de procédure civile.

I – Sur les demandes de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux réparatoires et indemnitaires formées par Monsieur et Madame [U]

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et de son syndic, ainsi que la responsabilité civile de Madame [D], sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil.

Ils font valoir en substance que :

— l’expert a constaté des désordres affectant leur appartement, un taux important d’humidité sur le mur mitoyen avec l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi que des dégradations très importantes sur les murs,

— il a également constaté au niveau de la cave que le mur mitoyen de l’immeuble sis [Adresse 6] étant édifié en meulière et que les pierres étaient humides en parties haute,

— par ailleurs, l’expert a aussi relevé le caractère insalubre et des traces de champignons et de moisissures dans la chambre de l’appartement occupé par Madame [D] situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6],

— sur les causes de ces désordres, l’expert a constaté au niveau de la cour arrière, côté gauche de l’immeuble sis [Adresse 6], de très importantes dégradations « mettant en évidence une vétusté des installations et un manque d’entretien manifeste » ; lors des opérations d’expertise, la société [L] a procédé à des tests d’étanchéité des réseaux litigieux qui ont révélé que les anciens réseaux d’évacuation étaient fuyards et non conformes ; la détérioration du sol de la cour, liée à la défectuosité des réseaux d’évacuations enterrés, a aggravé les désordres affectant la copropriété voisine,

— l’expert a également retenu que l’examen des installations sanitaires des cabinets de toilette des appartements du rez-de-chaussée gauche et du 1er étage droite de l’immeuble sis [Adresse 6], fait apparaître au niveau du rez-de-chaussée des défectuosités et des non-conformités importantes ayant pour conséquence des infiltrations d’eau dans le mur mitoyen, à chaque utilisation de la douche,

— ainsi, l’expert judiciaire a retenu concernant l’origine et la cause des désordres, la vétusté, la défectuosité et l’absence d’entretien des parties communes (ouvrages d’évacuation et courette côté gauche) de l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi que la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D] et appartenant à Madame [Z],

— sur les responsabilités, l’expert a retenu que les désordres relevaient quasi exclusivement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] pour le séjour/coin cuisine : 100 % et pour la chambre : 90 % ainsi qu’une responsabilité de Mesdames [Z] et [D] en ce qui concerne les désordres affectant la chambre à coucher à hauteur de 10 %,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a été alerté à maintes reprises de l’existence des désordres et il lui a fallu sept mois pour missionner la société 3DTECT afin de réaliser une recherche de fuites ; à la suite du dépôt du rapport d’expertise, aucune diligence n’a été mise en œuvre pour mettre un terme aux infiltrations ; aucune réparation n’a été effectuée ni par le syndicat des copropriétaires ni par Mesdames [Z] et [D] ; il convient donc de constater la carence des défendeurs à mettre en œuvre les mesures nécessaires pour stopper les infiltrations et permettre à Monsieur et Madame [U] de pouvoir jouir paisiblement de leur bien ; l’expert a mis en exergue tant le lien de causalité que les préjudices subis,

— les travaux permettant de mettre fin aux désordres sont préconisés dans le rapport d’expertise à savoir la réfection des ouvrages d’assainissement (EU, EP et EV) ainsi que le dallage ciment de la cour et la remise en état des installations sanitaires de l’appartement appartenant à Madame [Z] ; après la réalisation de ces travaux et séchage, les travaux de remise en état du logement des demandeurs pourront être effectués,

— les demandes indemnitaires portent sur la réparation d’un préjudice matériel (travaux de réfection des parties sinistrés), d’un préjudice de jouissance et des pertes locatives ainsi que sur les frais liés aux recherches de fuites et mesures conservatoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] répond que :

— aux termes de son rapport, Monsieur [S] a confirmé la matérialité des désordres dans l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] donné à bail à Madame [V] au niveau de la chambre côté cour et du séjour coin/cuisine et il a attribué la responsabilité de ces désordres au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], ainsi qu’aux installations privatives de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche de cet immeuble,

— l’expert a considéré que les désordres ont pour origine, d’une part, la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D] et, d’autre part, la vétusté, la défectuosité et l’absence d’entretien des parties communes : ouvrages d’évacuation et courette côté gauche,

— les travaux réparatoires mentionnés dans le devis de la société [L] en date du 28 septembre 2016, après avoir été votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 mars 2017, ont déjà été réalisés et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception en date du 10 juillet 2019 ; le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] a en outre fait réaliser les travaux d’étanchéité de sa courette en conformité avec les prescriptions du règlement sanitaire départemental,

— sur les préjudices des demandeurs : il convient de réduire le préjudice matériel à la somme de 1.579,94 euros ; la demande relative au préjudice de jouissance au titre de la perte locative du 1er octobre 2016 doit être rejetée et l’indemnisation doit être cantonnée à la somme de 6.305,91 euros pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016 ; s’agissant des frais de recherches de fuite et des mesures conservatoires, ils doivent être limités à la somme de 650,50 euros,

— s’agissant du partage de responsabilité retenu par l’expert, si nul ne conteste que les volumes d’eau acheminés par les canalisations fuyardes de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16], ou reçus par la courette dudit l’immeuble, sont plus importants que les volumes d’eau qui proviennent d’infiltrations depuis les parties privatives de l’appartement du rez-de-chaussée gauche du même immeuble, cette différence de grandeur est indifférente lorsqu’il s’agit d’établir la responsabilité des désordres ; les deux sources d’infiltrations, privatives ou communes, sont susceptibles d’entraîner les mêmes conséquences au niveau des détériorations,

— par ailleurs, la cour du [Adresse 6] à [Localité 16] et l’appartement du rez-de-chaussée se partagent la longueur de la mitoyenneté avec l’appartement du rez-de-chaussée droite de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] ; or, les installations sanitaires de l’appartement du rez-de-chaussée gauche de l’immeuble du [Adresse 6] sont situées au droit du mur mitoyen avec la chambre de l’appartement du [Adresse 5] et l’expert a constaté que ce mur était totalement saturé d’humidité, ce qui ne peut qu’accroître la responsabilité des fuites d’origine « privatives » par rapport à celle d’origine « communes »,

— les époux [U] se plaignent toujours d’infiltrations alors même que le syndicat du [Adresse 6] à [Localité 16] a fait réaliser l’intégralité des travaux recommandés par l’expert ce qui confirme la responsabilité accrue de l’appartement du rez-de-chaussée gauche de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16],

— en conséquence, la contribution à la dette de préjudices des époux [U] se fera à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] et 50 % pour Madame [Z] / Madame [X] [D].

— enfin, la société Axa France Iard devra le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, y compris irrépétibles.

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] indique que :

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12075 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

— sur le préjudice matériel des demandeurs, l’expert a indiqué que les désordres se situaient uniquement au niveau du mur mitoyen de l’immeuble ainsi que sur le mur côté cour de la chambre et il n’a constaté aucune dégradation sur le mur mitoyen du séjour/coin cuisine ; dès lors, seule la reprise des murs de la chambre pourra être retenue, soit la somme totale de 498,96 €,

— sur le préjudice de jouissance et les pertes locatives, les demandeurs ne justifient pas que le départ de Madame [V] serait lié aux désordres ; l’appartement n’était pas inhabitable et ne l’a jamais été ; ils ne justifient pas non plus des démarches entreprises pour remettre le bien en location ; les pertes de loyers ne sont donc pas imputables au sinistre ; au surplus, l’expert a seulement retenu, dans son rapport, une perte locative jusqu’au mois de septembre 2016, ; il convient donc de réduire l’indemnisation allouée aux demandeurs au titre des pertes locatives à la somme de 6.305,91 €, correspondant à la réduction de loyer accordée à Madame [V] pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016,

— à titre subsidiaire, la perte locative à compter du mois d’août 2019 n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] qui a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres ; toutefois, Mesdames [D] et [Z] ne justifient pas de la réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations provenant de l’installation sanitaire de leur appartement ; il convient donc de condamner uniquement Madame [D], Madame [Z] et la société ALLIANZ IARD, assureur de Madame [D], à prendre en charge les pertes de loyers,

— sur les frais liés aux recherches de fuite et mesures conservatoires, il convient de réduire l’indemnisation allouée à la somme de 650,50 €,

— enfin, la société Axa France forme un recours en garantie à l’encontre de Mesdames [Z] et [D] et la société Allianz Iard à hauteur des proportions de responsabilité retenues par l’expert.

Madame [X] [D] expose que :

— en application des dispositions légales et du contrat de bail, il incombe exclusivement au bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; dès lors, en sa qualité de locataire de l’appartement, elle ne peut être responsable des installations sanitaires défectueuses,

— à titre subsidiaire, l’expert considère que la responsabilité de Madame [Z] et Madame [D] est limitée à 10 % des désordres de la chambre ; en conséquence, Monsieur et Madame [U] ne sont pas recevables et fondés à demander la condamnation in solidum de Madame [D] avec les autres défendeurs à réparer l’intégralité de leurs préjudices allégués, notamment ceux résultant des désordres constatés dans le séjour et le coin cuisine ; l’expert a considéré que pour ces deux pièces, aucune faute ne peut lui être imputée,

— plus subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA, Madame [Z] et la société ALLIANZ devront la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; la société ALLIANZ IARD doit garantir son assurée dès lors que cette dernière ne peut être responsable de la réalisation d’un ouvrage non-conforme alors qu’il n’est pas contesté que sa réalisation incombait au propriétaire du logement.

La société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], répond que :

— sa garantie n’est pas susceptible d’être mobilisée en l’espèce, eu égard aux conclusions de Monsieur [S] quant à la cause et l’origine des désordres en provenance du logement occupé par Madame [D] ; il est établi que c’est Madame [D] qui a procédé à la mise en place du receveur de douche et des installations connexes alors même que cette tâche aurait dû incomber à son bailleur, Madame [Z] ; l’ensemble de l’ouvrage est non conforme à la règlementation en vigueur et aux règles de l’art (absence, notamment, de toute étanchéité), vétuste et fuyard ; il en résulte que les dommages subis par les demandeurs étaient parfaitement prévisibles, qu’ils sont la conséquence de travaux mal réalisés par Madame [D] au surplus aux lieu et place de Madame [Z] et qu’ils proviennent, en outre, d’un défaut d’entretien et de réparation,

— de plus, le contrat souscrit ne prévoit pas de garantie RESPONSABILITE CIVILE MAITRE D’OUVRAGE, qualité que revêt Madame [D] en l’espèce puisqu’elle a admis qu’elle était, elle-même, à l’origine de l’installation de la douche litigieuse.

— à titre subsidiaire, l’expert judiciaire a circonscrit la responsabilité de Madame [D] à 10 % des dommages affectant la seule chambre à coucher de l’appartement des demandeurs ; elle ne peut donc indemniser Monsieur et Madame [U] que dans cette limite et elle seule ; les demandeurs ne peuvent, dès lors, solliciter sa condamnation in solidum avec les autres défendeurs à prendre en charge l’ensemble de leurs demandes indemnitaires et ils devront être déboutés de cette demande,

— à défaut, Madame [Z], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, son assureur, la société AX STOULS et la société AXA France IARD, son assureur, devront la garantir de 90 % des condamnations prononcées à son encontre, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens.

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], expose qu’aucune demande n’est formulée contre elle selon police d’assurance n° 1961614704 ; les désordres sont imputables à des fuites en provenance des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] et de l’appartement de Madame [Z], qui est également situé dans l’immeuble [Adresse 6] ; dès lors que les désordres ne trouvent pas leur cause dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5], la société Axa France Iard, ès qualité d’assureur de cet immeuble selon police n° 1961614704, sera mise hors de cause.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 29 et suivantes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S] déposé le 22 juillet 2017. Ainsi, l’expert a constaté au sein de l’appartement des demandeurs situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], que :

— dans la chambre à coucher côté cour, il y a des « dégradations de peinture sur le mur mitoyen à l’immeuble [Adresse 6] ainsi que sur le mur côté cour » et le revêtement mural (entoilage) est décollé à certains endroits. « Des mesures d’hygrométrie ont été réalisées à l’aide d’un humitest Aquant. L’appareil de mesure a relevé un taux de « 999 » sur le mur mitoyen au [Adresse 6], une partie du mur côté cour et une partie du mur mitoyen au séjour »,

— au sein du séjour et coin cuisine, « aucune dégradation, sur le mur mitoyen au [Adresse 6], n’a été constatée. Par contre, il a été relevé sur une largeur d'1 m environ par rapport au mur mitoyen à la chambre, la valeur « 999 » à l’humitest Aquant ».

L’expert relève en outre dans la cave que « le mur côté [Adresse 6] est en meulière, les pierres paraissent humides en partie haute ».

Au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], l’expert a noté au niveau de la cour, partie commune de l’immeuble :

« – une partie du sol est revêtue d’un carrelage grès cérame. Il s’agissait peut-être d’une ancienne terrasse,

— l’autre partie est en ciment. Sur le mur mitoyen les anciennes traces d’une couverture,

— à plusieurs endroit le sol est détérioré, ce qui autorise le passage de l’eau dans le terre-plein,

— la présence d’un ancien siphon panier,

— un arbuste a été sectionné au ras du sol, des racines sont visibles,

— présence de sacs à gravats, de chutes de zinc, une corde à poulie. Il semblerait que des travaux de couverture soient en cours,

— sur la façade du bâtiment, sur le côté droit (côté [Adresse 4]), une descente des eaux pluviales en tuyau PVC DN 80 se raccorde à une ancienne canalisation en fonte DN 94 sur laquelle ont été placés, au-dessus du sol, un branchement en fonte ainsi qu’un té hermétique dépourvu d’un tampon étanche,

— le branchement en fonte est encastré dans le mur pour reprendre vraisemblablement une évacuation au rez-de-chaussée,

— la canalisation en fonte pénétrant dans le sol de la cour est vétuste et défectueuse. Il est rappelé que les canalisations d’évacuation doivent être étanches à l’eau et à l’air (Norme NF P 41-201 article 2,07). Les joints par ailleurs doivent être hermétiques (RSDP article 42-1 alinéa 1) ».

En outre, s’agissant de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] loué à Madame [D], l’expert relève sur le receveur de douche que celui-ci est équipé d’un pare douche d’angle et il constate :

— l'« absence de regard sous le receveur de douche permettant l’accès aux raccords ainsi qu’à l’entretien des joints »,

— une « installation non conforme aux règles de l’art »,

— « des essais d’eau ont été réalisés sur les parois de la douche, il a été constaté à l’extérieur des écoulements d’eau »,

— « au sol il a été relevé la présence d’un trou, au droit du receveur (côté gauche) ».

Le rapport indique également que « l’absence d’étanchéité du sol autorise le passage de l’eau dans le plancher et dans l’immeuble mitoyen à chaque utilisation de la douche ».

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert relève que « l’origine et la cause des désordres affectant l’appartement du rez-de-chaussée droite de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Localité 16], proviennent :

— de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D],

— de la vétusté, de la défectuosité et de l’absence d’entretien des parties communes : ouvrage d’évacuation et courette côté gauche ».

1-2 Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit, quant à lui, que : « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Sur le fondement de ce texte, les infiltrations provenant d’un appartement sont susceptibles de rendre le propriétaire responsable de plein droit des dommages causés (ex. : Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.467). La chose incriminée doit être la cause du dommage ; mais du moment où cette intervention dans la réalisation du dommage est établie, elle est présumée être la cause génératrice du dommage sauf au gardien à rapporter la preuve contraire.

1-2-1 S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] :

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] en arguant que ce dernier a commis une faute en raison de la vétusté, de la défectuosité et de l’absence d’entretien de ses parties communes ainsi que des multiples violations au règlement sanitaire de la ville de Paris.

Ils font également référence, aux termes de leurs dernières écritures, à l’article 1242 du code civil permettant d’engager la responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaires défendeur.

L’expert judiciaire relève, d’une part, l’existence d’un défaut d’entretien, d’une vétusté et d’une défectuosité des canalisations d’évacuation se situant dans la cour mais également à l’intérieur de l’immeuble, dans la gaine technique de la chambre à coucher de l’appartement occupé par Madame [D] (descente eaux usées/ chutes eaux vannes).

S’agissant de ces dernières canalisations intérieures, le rapport d’expertise indique que « des essais de mise en charge des canalisations » ont été demandés et réalisés entre le sous-sol et le 1er étage et que « ces essais ont été effectués par la société [L], lors de la réunion d’expertise qui s’est tenue le 22 septembre 2016. Il a été constaté contradictoirement des fuites importantes entre le rez-de-chaussée haut et le 1er étage ».

D’autre part, l’expert relève la vétusté, le défaut d’entretien et la détérioration du sol de la cour côté gauche, précisant qu’ « il est certain que les eaux de ruissellement n’étant pas canalisées vers le siphon de sol, inéluctablement celles-ci s’infiltraient gravitairement vers la copropriété voisine ».

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] est gardien des canalisations et du sol défectueux. A ce titre, il est responsable de plein droit des désordres causés du fait de la défectuosité et de la vétusté de ces équipements, parties communes.

Le défendeur ne conteste d’ailleurs ni les conclusions de l’expert, ni sa responsabilité.

Dès lors, il est établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] est responsable, sans faute, des dommages causés au sein de l’appartement des demandeurs, en sa qualité de gardien de ses parties communes, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil.

1-2-2 S’agissant de la responsabilité de Madame [D] :

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité de Madame [D], locataire du logement situé au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble sis [Adresse 6], en raison de la défectuosité des installations sanitaires du logement qu’elle loue. Ils soutiennent que cette dernière aurait commis une faute en ne procédant à aucune réparation ou à aucune diligence de nature à mettre un terme aux infiltrations.

Les demandeurs visent également, aux termes de leurs dernières écritures, l’article 1242 du code civil relatif à la responsabilité objective, sans faute, du fait de la chose que l’on a sous sa garde.

Madame [D] conteste sa responsabilité en indiquant que cette responsabilité incombe au bailleur en raison d’un défaut d’étanchéité du sol et que c’est donc à ce dernier de procéder aux réparations nécessaires.

En droit, il est constant que le contrat de location emporte en principe transfert de la garde du bailleur au locataire, à la condition toutefois que ce dernier détienne les pouvoirs de direction, d’usage et de contrôle de la chose (ex. : Cour d’appel de Douai, troisième chambre, 13 mars 2008, n° 04/07792). Dans le cadre d’une action en responsabilité du fait des choses, le contrat de bail entraîne le transfert de la garde du bien loué au locataire, mais la responsabilité de celui-ci doit être écartée s’il perd la maîtrise effective de la chose (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 12 avril 2019, n° 16/22512).Le contrat de location entraîne en principe un transfert de la garde du bailleur au locataire. Pour autant, alors que la garde doit faire l’objet d’une appréciation in concreto, l’existence d’un contrat de bail ne permet pas à elle-seule de conclure à un transfert de la garde de la chose au preneur. La responsabilité du locataire ne saurait notamment être engagée que s’il dispose effectivement des pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle du bien (ex. : Cour d’appel de Douai, 3ème chambre, 19 décembre 2024, n° 24/00290).Le transfert de la garde d’une chose du propriétaire vers le locataire nécessite la preuve que ce dernier a sur elle les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle (ex. : Civ. 2ème, 10 mars 2004, n° 01-17.200).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que Madame [Z], non attraite dans la procédure, serait propriétaire de deux logements situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 6] et donnés en location, pour celui situé au rez-de-chaussée, à Madame [D], et, pour celui situé au premier étage, à Monsieur [F] [G]. Il convient de relever que ces deux locataires ont participé aux opérations d’expertise.

L’expert note dans son rapport que « l’examen des installations sanitaires des cabinets de toilette des appartements du RdC gauche et du 1er étage droite, a fait apparaître au niveau du RdC des défectuosités et des non-conformités importantes ayant pour conséquences des infiltrations d’eau dans le mur mitoyen, à chaque utilisation de la douche.

Nous rappelons qu’aucun revêtement d’étanchéité n’a été réalisée dans le cabinet de toilette. Un carrelage n’est pas un revêtement d’étanchéité. Seule une barrière étanche, réalisée entre le sol et les murs, rendra l’ouvrage conforme à sa destination » (rapport d’expertise page 18).

S’agissant de l’appartement du 1er étage, l’expert relève que : « aucune investigation technique n’a pu être réalisée, néanmoins le constat visuel de l’installation nous a permis de confirmer l’absence de revêtement d’étanchéité sous le receveur de douche au sol et sur les murs » (rapport d’expertise page 19).

A ce titre, il sera souligné qu’alors qu’il relève une absence d’étanchéité du sol dans le logement du 1er étage, l’expert ne retient pas celle-ci comme cause des désordres, en raison notamment de l’absence d’investigation menée.

L’expert indique, en outre, dans sa note de synthèse en date du 17 janvier 2017, que « s’agissant de la vérification des installations sanitaires de l’appartement du 1er étage droite, aucune partie n’a souhaité prendre en charge le devis de recherche de fuite » et il souligne la nécessité de « la mise en conformité des installations sanitaires des 2 logements » à la charge de la bailleresse s’agissant d’un défaut d’étanchéité du sol. L’expert a d’ailleurs demandé la production de devis à la bailleresse en vain.

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12075 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

Par ailleurs, dans les conclusions de son rapport, l’expert relève également une absence d’étanchéité du pare douche dans le logement occupé par Madame [D]. Sur ce point, il convient de souligner que, si de l’eau peut ruisseler à l’extérieur de la douche de ce fait, cette absence d’étanchéité ne serait pas une des causes des désordres subis par les demandeurs, si le sol de la pièce d’eau était suffisamment étanche.

En conséquence, les travaux réparatoires à réaliser dans les parties privatives afin de mettre un terme aux désordres sont relatifs à des travaux d’étanchéité. La mise en œuvre de tels travaux ne relève pas de l’obligation d’entretien incombant au locataire qui ne s’étend pas aux travaux d’étanchéité à la charge du bailleur (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 21 mai 2015, n° 14/12138).

En tout état de cause, si des travaux d’entretien sont à la charge de Madame [D] en sa qualité de locataire (en raison notamment d’un défaut d’étanchéité de la paroi de la douche), il convient de souligner qu’aucun désordre n’aurait pu se produire si les pièces d’eau litigieux avaient été en parfait état d’étanchéité.

En outre, si l’expert précise que « Madame [D] a fait connaître, lors de la réunion d’expertise qui s’est tenue le 19 novembre 2015, qu’elle avait entièrement fait refaire la douche il y a plus de 10 ans », en rappelant alors que les textes règlementaires applicables aujourd’hui l’étaient également il y a dix ans et que les travaux « devaient être réalisés en conformité avec les règles de l’art et les textes vigueur », il sera souligné, sur ce point, que la responsabilité de Madame [D] n’est pas recherchée en qualité de maître de l’ouvrage desdits travaux par les demandeurs.

Enfin, il n’est pas rapporté la preuve que Madame [D] aurait été gardienne de la pièce d’eau non étanche pour partie à l’origine des désordres, en sa qualité de locataire, alors que :

— le propriétaire de la chose en est présumé le gardien, sauf à démontrer que ces trois attributs ont été transférés à un tiers,

— si la location transfère normalement le gardien du bien loué sur le locataire qui en a l’usage, les limites de ce transfert sont cependant posées par les dispositions du bail et les obligations respectives du bailleur et du locataire qui y sont attachées (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 5, 30 janvier 2013, n° 10/19701), l’obligation de la locataire est limitée aux réparations locatives et ne s’étend pas aux grosses réparations à la charge du bailleur pour permettre une jouissance paisible des lieux, le contrat de bail conclu entre les parties ne dérogeant pas à cette répartition.

Dès lors, la responsabilité objective de Madame [D] ne peut être retenue en l’espèce. Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes, sous astreinte, de réalisation des travaux de remise en état ainsi que de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre.

Au surplus, il sera souligné sur ce dernier point que le devis visé par Monsieur et Madame [U] aux termes de leurs dernières conclusions, à savoir le devis RENOV du 4 novembre 2015 d’un montant de 3.511,41 € TTC concerne les travaux de remise en état de la chambre de Madame [D], également sinistrée, et ne concerne pas les travaux de remise en état relatifs à l’étanchéité du sol, l’expert ayant indiqué n’avoir jamais reçu les devis sollicités sur cette question.

Les parties seront donc déboutées de l’intégralité de leurs demandes de condamnation ou de garantie formées à l’encontre de Madame [X] [D] et de son assureur, la société Allianz Iard.

1-2-3 S’agissant du syndic de l’immeuble sis [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité du syndic de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] sur le fondement de la responsabilité civile pour faute prévue à l’article 1240 du code civil, en lui reprochant de ne pas avoir été diligent dans la gestion du sinistre dont ils étaient victimes.

En droit, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions. La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic. Il s’en déduit qu’un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité délictuelle contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par le syndic et qu’une condamnation in solidum peut être prononcée.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que les demandeurs ont régularisé une déclaration de sinistre le 24 avril 2012. Le syndic de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] a été alerté du dégât des eaux dès le mois de mai 2012 (courriel en date du 2 mai 2012).

Le syndic de l’immeuble sis [Adresse 5] a sollicité de ce dernier une recherche de fuite à cette date puis a renouvelé sa demande par courriers en dates des 2 août et 7 août 2012.

La société 3DTECT n’a été mandatée par la SARL A.X. STOULS, syndic de l’immeuble sis [Adresse 6], qu’en novembre 2012 afin de procéder à une recherche de fuite.

Ainsi, il ressort de cette chronologie des faits que la SARL A.X. STOULS n’a pas été diligente dans la gestion de ce sinistre, ce qui est constitutif d’une faute qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et son syndic, la SARL A.X. STOULS, seront condamnés in solidum à réparer le préjudice subi par les demandeurs.

1-3 Sur les préjudices subis par Monsieur et Madame [U] :

Monsieur et Madame [U] réclament :

— la somme de 2.767,49 € TTC au titre des frais de remise en état de leur logement,

—  58.377,73 € au titre de leur préjudice de jouissance (pertes locatives)

—  4.296,96 € au titre du remboursement des frais avancés.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 36 et suivantes) et des pièces produites en demande par Monsieur et Madame [U], il convient de retenir comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

1 – au titre du préjudice matériel : 2.767,49 € TTC selon devis de la société PHIL TECK des 21 octobre et 4 novembre 2016, validés par l’expert, et devis de la même société actualisé au 30 janvier 2018 et comprenant les mêmes postes de travaux.

L’expert a validé la remise en état complète des deux pièces, salon/coin cuisine et chambre, ce qui inclut les murs et les plafonds.

2 – au titre des frais avancés, il ressort des éléments de la procédure que les demandeurs ne justifient par aucune pièce :

— des travaux qui auraient été réalisés par la société PHIL TECH pour un montant de 291,50 euros,

— des travaux qui auraient été réalisés par la société ROFFI & BAILLARGEA pour un montant de 219,45 euros.

Par ailleurs, s’agissant de la facture de la société LA CAPETIENNE, du 20 octobre 2013, relative à la pose d’une ventilation sur le tableau de la chambre pour un montant de 201,16 €, et de la facture de la société SERELEC du 24 octobre 2013 relative à la pose d’une ventilation dans la salle de bains pour un montant de 513,60 €, il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre ces postes de travaux et les désordres faisant l’objet de la présente procédure.

Enfin, la facture de la société [L] du 30 septembre 2014 de recherches de fuite pour un montant de 2.420,75 € indique que ces travaux ont été exécutés pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] et les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils ont bien procéder au paiement de cette facture.

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12075 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

En conséquence, il convient de leur allouer au titre des frais avancés la somme de 649,50 euros (4.296,96 – 291,50 – 219,45 – 201,16 – 513,60 – 2.420,75).

Monsieur et Madame [U] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire au titre des frais avancés.

3 – au titre du préjudice dit « de jouissance » : les demandeurs réclament une perte de loyers pour la période du 01/11/2013 au 30/09/2016 et pour la période du 01/10/2016 au 31/07/2021 (date de réalisation des travaux de remise en état), sur la base d’un loyer mensuel de 897,79 €.

Il est constant que le bien des demandeurs a été loué à compter de juin 2012 jusqu’au 30 septembre 2016 à Madame [K] [V].

S’agissant de la période du préjudice invoquée, il convient de retenir une première période du 1er novembre 2013, date à laquelle les demandeurs ont réduit le loyer d’un montant mensuel de 181,83 € (montant justifié et non contesté en défense), jusqu’au 30 septembre 2016, date de départ de la locataire (soit 35 mois). La durée de cette période n’est pas contestée en défense.

Dès lors le préjudice immatériel de perte de loyers subi sur cette période s’évalue à 181,83 € x 35 = 6.364,05 €.

S’agissant de la seconde période à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’au 31 juillet 2021, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir été empêchés de réaliser les travaux de remise en état de leur bien avant juillet 2021 et alors qu’il est constant que les travaux de remise en état ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] en juillet 2019. Il sera relevé sur ce point qu’il n’est pas démontré que, bien que les demandeurs aient réalisés les travaux de remise en état de leur bien en juillet 2021 et alors que les parties privatives situées au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] n’auraient fait l’objet d’aucun travaux de mise en conformité, de nouveaux désordres seraient apparus.

De surcroît, il n’est pas justifié par les demandeurs de l’impossibilité de relouer leur logement, et ce d’autant qu’il sera relevé que le dégât des eaux est survenu en avril 2012 et que le logement a été loué à compter de juin 2012, ce qui montre que le logement était habitable et qu’il pouvait être loué.

Dès lors, il convient d’allouer à Monsieur et Madame [U] la somme de 6.364,05 € au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 01/11/2013 au 30/09/2016 et de les débouter du surplus de leurs demandes indemnitaires au titre de ce préjudice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et son syndic, la SARL A.X. STOULS, seront condamnés au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non de l’assignation ou de l’assignation en référé, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

1-4 Sur la garantie des assureurs :

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie et sera donc condamnée à garantir son assuré.

La preuve n’étant pas rapportée en l’espèce que la société Allianz Iard serait l’assureur de la SARL A.X. STOULS alors qu’il est constant qu’il incombe à celui qui allègue de l’existence d’un contrat d’assurance de le prouver (ex. : Civ. 2ème, 8 janvier 2009, n° 07-18.908), les parties seront en revanche déboutées de l’ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits et obligations de GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur de la SARL A.X. STOULS.

1-5 Sur les recours en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] forme un recours en garantie contre Madame [D] à hauteur de 50 %.

Son assureur, la société Axa France Iard, forme également un recours en garantie à l’encontre de Madame [D] et de son assureur, la société Allianz Iard.

Le rapport d’expertise retient un partage de responsabilité concernant les dommages causés uniquement dans la chambre à coucher du logement appartenant au demandeur, comme suit : 90 % pour le syndicat des copropriétaires et 10 % pour Mesdames [Z] et [D].

Le syndicat des copropriétaires conteste cette répartition et souligne n’être responsable qu’à hauteur de 50 % sans toutefois démontrer la faute qui incomberait à Madame [D] à hauteur de 50 % et alors qu’il a été précédemment retenu que le défaut d’étanchéité du sol ne lui était pas imputable et que l’absence d’étanchéité du pare-douche ne pouvait être à l’origine des désordres subis par les demandeurs puisque la cause de ces désordres résident dans le défaut d’étanchéité du sol, pour partie.

Dès lors, en l’absence de preuve d’une faute à l’origine des désordres subis par les demandeurs, les recours en garantie formés par le syndicat des copropriétaires et son assureur seront rejetés.

Les recours en garantie formés par Madame [D] et son assureur, la société Allianz Iard, sont sans objet, en l’absence de condamnation à leur égard.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], son assureur, la société Axa France Iard, et son syndic, la SARL A.X. STOULS, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S] d’un montant de 12.830,60 € (pièce n° 43 produite en demande, ordonnance de taxe), ainsi qu’au paiement de la somme globale de 4.000 € à Monsieur et Madame [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] et son assureur, la société Axa France Iard, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 4.000 € à Madame [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Christelle AUGROS et à Maître Philippe MARINO.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

En outre, l’équité commande, en l’espèce, de débouter la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [U] et Madame [D] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Met hors de cause Monsieur [E] [Z],

Met hors de cause la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16],

Déclare sans objet la demande formée par Madame [X] [D] de voir enjoindre à Monsieur et Madame [U] d’attraire dans la cause Monsieur [E] [Z],

Déclare irrecevables les demandes formées par Monsieur et Madame [U] à l’encontre de Madame [Z],

Déclare recevables en la forme les demandes formées par Monsieur et Madame [U] à l’encontre de la SARL A.X. STOULS et de son assureur, la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE,

Déclare irrecevables le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] à l’encontre de Madame [Z],

Déclare irrecevables la demande principale de condamnation de prise en charges des pertes locatives à compter d’août 2019, et à titre subsidiaire, le recours en garantie, formées par la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], à l’encontre de Madame [Z], et à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE,

Déclare irrecevables les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, par Madame [X] [D] à l’encontre de Madame [Z], et à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE,

Déclare irrecevables le recours en garantie formé par la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], à l’encontre de Madame [Z], et à l’encontre de la SARL A.X. STOULS,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] responsable des dommages subis par Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] sur le fondement des dispositions de l’article 1242 alinéa 1er du code civil,

Déclare la SARL A.X. STOULS responsable des dommages subis par Monsieur et Madame [U] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Déboute Monsieur et Madame [U] de leurs demandes, sous astreinte, de réalisation des travaux de remise en état ainsi que de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [D],

Déboute les parties de l’intégralité de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits et obligations de GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur de la SARL A.X. STOULS,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], son assureur, la société Axa France Iard, et son syndic, la SARL A.X. STOULS, à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] les sommes suivantes :

—  2.767,49 € TTC au titre de leur préjudice matériel de remise en état de leur logement,

—  649,50 € au titre des frais avancés,

—  6.364,05 € au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 01/11/2013 au 30/09/2016,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne la société Axa France Iard à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], et les frais irrépétibles,

Déboute la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], de sa demande de condamnation de Madame [X] [D] et de son assureur, la société Allianz Iard, à prendre en charge les pertes locatives à compter du mois d’août 2019,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] et son assureur, la société Axa France Iard, de leurs recours en garantie formés à l’encontre Madame [X] [D] et de son assureur, la société Allianz Iard,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], et son assureur, la société Axa France Iard, son syndic, la SARL A.X. STOULS, et son assureur, la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], d’un montant de 12.830,60 €,

Accorde à Maître Christelle AUGROS et à Maître Philippe MARINO le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], son assureur, la société Axa France Iard, et son syndic, la SARL A.X. STOULS, à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] la somme globale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Madame [X] [D] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Déboute la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] ainsi que Madame [X] [D] du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président