TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 27/03/2025

à : – M^e I. DUQUESNE-CLERC

— la S.A d’h.l.m. SEQENS

— la S.A. SMA

Copies exécutoires délivrées

le : 27/03/2025

à : – M^e I. DUQUESNE-CLERC

— la S.A d’h.l.m. SEQENS

— la S.A. SMA

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/01041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65P6

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Isabelle DUQUESNE-CLERC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

Madame [D] [W] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle DUQUESNE-CLERC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDERESSES

La Société Anonyme d’H.L.M. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

La Société Anonyme SMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65P6

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] sont locataires d’un appartement situé [Adresse 3]) à [Localité 7], en vertu d’un bail d’habitation qui leur a été consenti le 18 juin 2021 par la société SEQENS.

Se plaignant d’infiltrations et de problèmes d’humidité dans leur logement, Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] ont, par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, assigné leur bailleresse et son assureur, la société SMA, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’obtenir :

— la désignation d’un expert judiciaire,

— la condamnation de la société SEQENS à effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois de l’ordonnance à intervenir,

— l’autorisation de consigner les loyers à la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS,

— la condamnation in solidum de la société SEQENS et de son assureur à leur payer la somme provisionnelle de 5.058,24 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices (moral et de jouissance),

— la condamnation in solidum de la société SEQENS et de son assureur à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du mardi 20 février 2025, Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignées à personne morale, la société SEQENS et la société SMA n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut, et il suffit, que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la recherche de fuite effectuée le 13 mars 2023 par la société TEC, la fiche d’intervention de la société DESCHAMPS du 27 octobre 2023 et le rapport d’expertise amiable de la société SEDGWICK du 18 décembre 2023 que les chambres de l’appartement loué à Monsieur [N] [V] et à Madame [D] [W] épouse [V] présentent des désordres au droit des murs et des plafonds, qui seraient dus à des fuites sur les tuyaux passant sous le placoplâtre et / ou à des infiltrations au niveau de la toiture de l’immeuble pour laquelle des travaux de réparations seraient envisagés.

Il résulte, par ailleurs, des clichés photographiques produits que les fenêtres de leur appartement sont couvertes de moisissures, ce qui s’expliquerait par un phénomène de « condensation généralisée ».

Au regard de ces éléments, les demandeurs ont, manifestement, un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise, qui permettra à la juridiction éventuellement saisie par la suite d’apprécier, en connaissance de cause, la nature exacte, l’origine, ainsi que l’imputabilité des désordres et d’en tirer les conséquences quant aux obligations respectives des parties.

Cette mesure d’expertise judiciaire sera ordonnée avec la mission décrite dans les termes du dispositif.

Sur la demande de consignation des loyers

Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] fondent leur demande sur l’article 834 du code de procédure civile aux termes duquel, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparations et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux jugés nécessaires.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] indiquent que la situation dont ils se plaignent existe depuis janvier 2022 et les dernières pièces produites remontent à 2023. La condition d’urgence fait, donc, à l’évidence défaut.

Il n’est, en outre, pas établi par les pièces versées aux débats que le logement est rendu totalement impropre à son usage.

Enfin, il résulte des dispositions précitées que la consignation des loyers est ordonnée si le logement est indécent et durant l’exécution des travaux fixés par le tribunal.

Or, la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] a, précisément, pour objet de déterminer si le logement est ou non décent et si des travaux doivent être réalisés à la charge de la bailleresse.

La demande de consignation des loyers sera, par conséquent, rejetée

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, les éléments produits sont insuffisants à établir, avec l’évidence requise en référé, l’ampleur des désordres subis que l’expert aura, précisément, pour mission de déterminer.

La demande de condamnation provisionnelle à des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de production sous astreinte d’un diagnostic de performance énergétique valide

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables. Il lui incombe, donc, de déterminer le fondement juridique de la demande si celui-ci n’est pas précisé.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément à l’article L.126-29 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être joint à tout contrat de location, exception faite des baux ruraux et des baux saisonniers.

La durée de validité des DPE a été modifiée par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020. Ainsi, l’article D.126-19 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, si la durée de validité des DPE est en principe de 10 ans, ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022.

En l’espèce, le DPE a été effectué le 13 novembre 2017 et n’est, donc, plus valide.

Cependant, Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] ne justifient pas, contrairement à ce qu’ils affirment, avoir demandé à la société SEQENS un nouveau DPE et cette obligation apparaît, en tout état de cause, sérieusement contestable, dès lors qu’il apparaît que le bailleur n’est pas légalement tenu de fournir un DPE en cours de validité à son locataire pendant la durée d’exécution du bail, mais uniquement lors de sa signature ainsi que cela résulte de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette demande sera, par conséquent, également rejetée, à charge pour l’expert désigné, s’il lui apparaît nécessaire qu’un nouveau DPE soit établi, de s’adjoindre à cet effet un sapiteur.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, la demande d’indemnisation, au titre des frais irrépétibles, formée par Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [X] [B]

Expert près la Cour d’Appel de PARIS

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél. : [XXXXXXXX01]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Monsieur [N] [V] et à Madame [D] [W] épouse [V] situé [Adresse 3]) à [Localité 7],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et d’un technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera, le cas échéant, nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V], ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée,

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

=> en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

ORDONNONS à Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 3.000 euros à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS – SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision,

DISONS que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera, aussitôt, caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe du tribunal judiciaire de PARIS en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile, de manière motivée, auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation du délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que, lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que, lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement et qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] de leur demande de consignation des loyers,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts à titre de provision,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] de leur demande de production d’un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE),

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,