TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [L] [B]

[I] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03585 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRS

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03585 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2021, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 44, 6e étage, porte n°0915, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 543,41 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17 493,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] le 26 mars 2025.

Par assignations du 24 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] à défaut de libération volontaire des lieux, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  16 543,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 5 septembre 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 août 2025, s’élève désormais à 17 165,32 euros, terme du mois d’août 2025 inclus. L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’en rapporte à l’appréciation du juge concernant l’octroi de délais de paiement.

Mme [L] [V] épouse [B], comparante, et M. [I] [B], représenté sans pouvoir par son épouse, proposent le versement d’une mensualité à hauteur de 150 euros sur 36 mois et exposent qu’une demande de FSL est en cours de traitement au jour de l’audience. Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Les locataires indiquent avoir rencontré des difficultés suite au décès d’un proche et à une rupture et également suite à la perte de l’emploi de Madame [L] [V] épouse [B] en avril 2025. M. [I] [B] précise percevoir un salaire mensuel de 1 500 euros, Mme [L] [V] épouse [B] perçoit 1 000 euros par mois au titre du chômage et le foyer reçoit un versement mensuel de 900 euros au titre des allocations. Les locataires indiquent avoir cinq enfants à charge.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 22 mars 2025 et que la somme de 17 493,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 17 septembre 2021, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] n’avaient pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard aux versements réalisés depuis le mois de novembre 2024 d’un montant supérieur à celui du loyer courant, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, en prenant en compte la constitution d’une demande de FSL.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 août 2025, Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] lui devaient la somme de 16 811,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 948,98 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 2021 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 44, 6e étage, porte n°0915, une cave) est résilié depuis le 23 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] à payer à l’ EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 16 811,50 euros (seize mille huit cent onze euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2025,

AUTORISE Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [V] épouse [B] et M. [I] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 mars 2025 et celui desassignations du 24 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge