TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Evelyne ELBAZ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12241

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YZ3

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société GID, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [K]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [I] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12241 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YZ3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [K] et Mme [I] [W] sont propriétaires des lots de copropriété n°14 et 26 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris a fait assigner M. [O] [K] et Mme [I] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 27 mars 2024.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019, ainsi que des articles 1231-6 et suivants du code civil et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner M. [O] [K] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 10.816,91 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner M. [O] [K] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner M. [O] [K] et Mme [I] [W] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Cabinet ELBAZ [M] COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [K] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12241 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YZ3

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

M. [O] [K] a été assigné le 20 septembre 2023 à domicile.

Mme [I] [W] a été assignée le 20 septembre 2023 à tiers présent au domicile (M. [O] [K], son conjoint).

Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un relevé des formalités du service de la publicité foncière, que M. [O] [K] et Mme [I] [W] sont propriétaires indivis des lots n°14 et 26 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2021, 24 mars 2022 et 7 mars 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 et voté la réalisation de divers travaux, notamment de ravalement de la façade ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [O] [K] et Mme [I] [W], déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 760 euros, est débiteur de 10.056,91 euros.

M. [O] [K] et Mme [I] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12241 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YZ3

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 760 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il ressort du décompte actualisé au 1er juillent 2023 inclus qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

40 euros au titre de « relance copropriétaire du 12 septembre 2022 » en date du 14 septembre 2022,

40 euros au titre de « relance copropriétaire du 04 novembre 2022 » en date du 07 novembre 2022,

126 euros au titre de « honoraire précontentieux recouvrement de charges » en date du 23 novembre 2022,

96 euros au titre de « Me [M] mise en demeure avocat » en date du 2 décembre 2022,

40 euros au titre « relance copropriétaire du 20 février 2023 » en date du 21 février 2023,

378 euros au titre de « honoraire contentieux recouvrement de charges » en date du 15 mars 2023,

40 euros au titre titre de « relance copropriétaire du 14 mars 2023 » en date du 30 mars 2023.

Soit un total de 760 euros représentant des frais.

Concernant les frais de mise en demeure et de relance, il sera rappelé que les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et qu’il est de jurisprudence constante que les frais de relance ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

En outre la plupart des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers de relance avant mise en demeure aient eu la moindre utilité, une fois établi que les défenseurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Enfin, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de « honoraire précontentieux recouvrement de charges » et « honoraire contentieux recouvrement de charges ».ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [O] [K] et Mme [I] [W] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [O] [K] et Mme [I] [W] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès avril 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [O] [K] et Mme [I] [W] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [K] et Mme [I] [W], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [K] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.056,91 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement d’un montant de 720 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [O] [K] et Mme [I] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [K] et Mme [I] [W] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Cabinet ELBAZ [M] COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 23 janvier 2025

La Greffière La Présidente