TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BARROSO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FARKAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47BR

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 mars 2025

DEMANDERESSE

ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître FARKAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1748

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître BARROSO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1838

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024020071 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47BR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er janvier 2017, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS a consenti un titre d’occupation à Monsieur [D] [N] portant sur un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 560,02 euros.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS, a envoyé au locataire un congé le 16 novembre 2023 par courrier avec accusé de réception.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que Monsieur [D] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 février 2024,ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [D] [N] à lui payer les redevances impayées au jour de la résiliation du contrat ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance augmenté des charges si le contrat s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d’assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois et que par ailleurs il a refusé plusieurs propositions d’hébergement.

Après plusieurs renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [N] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a solicité l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, le rejet de la demande adverse au titre des frais irrépétibles, et la condamnation de l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2025.

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47BR

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2017 contient une clause résolutoire (article 3) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, notamment en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit 24 mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à 24 moi et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement envoyé par courrier avec accusé de réception le 16 novembre 2023, à effet du 19 février 2024, soit dans le délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 19 février 2024.

Monsieur [D] [N] étant sans droit ni titre depuis 1er mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il sera relevé que le contrat d’occupation portait sur une période de 24 mois si bien que Monsieur [D] [N] devait quitter les lieux le 17 janvier 2019 au plus tard, soit il y a 6 années. Il a en outre refusé plusieurs propositions de relogements, sans en expliquer les raisons à l’audience. De plus, s’il fait état de problèmes de santé, il n’en justifie pas aux débats. Enfin, il n’établit pas non plus de la réalité de recherches d’un autre hébergement qui seraient restées infructueuses.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Monsieur [D] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS ne produit aucun décompte. Monsieur [D] [N] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi. Il sera toutefois rappelé que les sommes déjà versées par Monsieur [D] [N] seront déduites des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2017 entre l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS et Monsieur [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance augmentée des charges, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 20 février 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection