TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Ghizlane BOUKIOUDI

— M^e Antonio DI ROSA

— M^e Richard ruben COHEN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08323

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0283

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H]

[Adresse 11]

[Localité 1] (GE), ITALIE

représenté par M^e Antonio DI ROSA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1780

Madame [Y] [S]

[Adresse 12]

[Localité 2] – ITALIE

représentée par M^e Richard Ruben COHEN de la SELASU COHEN & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 26 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [H] et Mme [Y] [S], mariés sous le régime de la séparation des biens, ont acquis, chacun à hauteur de 50% en pleine propriété, le lot n°10 représentant 77/1.000èmes des parties communes générales, dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

Par actes du 12 juin 2023 de transmission à l’entité requise d’un acte à signifier en Italie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 16ème, représenté par son syndic le Cabinet Maville Immobilier, a assigné, devant ce tribunal, M. [L] [H] et Mme [Y] [S] aux fins de condamnation de “l’indivision [E]” à lui payer la somme de 42.326,08 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au “1er trimestre inclus” outre intérêts de droit, la somme de 1.008 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1.194 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété,

Vu l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter M. [H] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [S] à lui payer les sommes de :

* 47.603,67 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété “incluant le 4ème trimestre,” en principal, augmentée des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

* 1.008 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1.194 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement en tous les dépens.

***

M. [L] [H], aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, demande au tribunal de :

Vu l’acte notarié,

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

— juger qu’entre M. [H] et Mme [S] il y a solidarité pour les dettes contractées vis à vis du syndicat des copropriétaires,

— lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil eu égard à sa situation financière et personnelle, sur 5 ans,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

***

Mme [Y] [S], aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, demande au tribunal de :

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240, 1343-5 et 2204 du code civil,

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— fixer la dette de charges de l’indivision composée de Mme [Y] [S] et de M. [L] [H] à la somme de 9.845,79 euros, au 11 janvier 2023,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais, des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— lui accorder le bénéfice des plus larges délais de paiement pour toute dette qui serait constatée,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rappeler qu’elle bénéficiera de la dispense inscrite à l’article 10-1.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires, de M. [H] et de Mme [S] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 11 décembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Le syndicat des copropriétaires expose que l’indivision [E] est propriétaire du lot n°10, et que les défendeurs étant en procédure de divorce, le précédent syndic a créé un lot 35 afin que les charges de copropriété soient réglées séparément. Il précise que la société MAVILLE IMMOBILIER, nouveau syndic, “n’a eu d’autre choix”, en attente de la régularisation de la situation, que de maintenir cette répartition. Il ajoute que, depuis juillet 2021, les consorts [E], ne règlent plus régulièrement les charges de copropriété, et ce malgré plusieurs relances gracieuses et mise en demeure. Il estime incontestable la dette, à hauteur de 47.603,67 euros et invoque l’approbation des comptes et des travaux par les assemblées générales.

En réponse aux conclusions de Mme [S], il objecte qu’aucune nouvelle répartition des charges n’a été actée par l’assemblée générale ni acceptée à l’unanimité de sorte que la défenderesse est infondée à se prévaloir d’une attribution de 38/1000 tantièmes au titre d’un lot n°35, aucune subdivision du lot n°10 n’ayant été décidée. Il considère que M. [H] et Mme [S] doivent être tenus solidairement du paiement des charges de copropriété et se réfère aux dispositions de l’article 214 du code civil. Il estime que tant en droit français qu’en droit italien l’obligation aux charges du mariage relève de l’ordre public.

M. [H], pour demander le rejet des prétentions, expose avoir voté contre les résolutions des assemblées générales, requis la nullité de celles-ci et critique la gestion du syndic. Il conteste tout préjudice de la copropriété.

Il expose que, propriétaire indivis avec Mme [S], l’acte notarié d’acquisition du bien du 19 mai 2010 prévoit qu’ils agissent “solidairement”. Il considère qu’il existe une solidarité conventionnelle entre lui-même et Mme [S] de sorte que le syndicat des copropriétaires peut réclamer les sommes dues au débiteur solidaire de son choix.

Il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Mme [S], rappelle qu’une indivision est dépourvue de personnalité morale de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables.

Elle rappelle, en tout état de cause, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver la réalité de sa créance, sa liquidité et son exigibilité et qu’il doit, à cet effet, produire les documents comptables, le décompte de répartition des charges et l’intégralité des appels de fonds depuis l’origine de la dette.

Elle ajoute que le lot étant en indivision, le paiement des charges de copropriété ne s’effectue qu’à concurrence de sa quote-part dans l’indivision et souligne que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause de solidarité en présence d’indivisaires. Elle ajoute que l’ancien mariage contracté en 2003 en Italie n’a pas été transcrit sur les registres français. Elle estime qu’il n’existe ni solidarité conventionnelle ni solidarité légale.

Elle précise que le divorce ayant été prononcé le 17 janvier 2024, les charges postérieures devaient obligatoirement faire l’objet d’une division et précise que celle-ci devait être opérée depuis le 3 octobre 2019, date de l’ordonnance consacrant la séparation. Elle remarque que le syndic a, au reste, ventilé les charges et a émis des appels de fonds distincts. Elle fait valoir qu’elle a réglé l’intégralité de la quote-part de charges de 10.059,88 euros dès le 18 avril 2023 et relève qu’en réalité son compte est excédentaire, au 31 décembre 2023, de la somme de 206,31 euros.

Elle objecte que n’est pas produit de décompte global pour le lot n°10 de sorte que la somme globale réclamée n’est pas justifiée. Elle estime que sa dette au 11 janvier 2023 ne peut excéder la somme de 9.845,79 euros.

Elle conteste l’intégralité des frais réclamés. Elle demande le rejet de la prétention de dommages-intérêts et relève l’absence de tout préjudice allégué.

Elle réclame les plus larges délais de paiement, pour toute créance qui pourrait être constatée.

Sur ce,

Sur les appels de charges et de travaux :

Il convient de préciser que si le syndicat des copropriétaires avait sollicité, dans son assignation, la condamnation en paiement de “l’indivision [E]”, – sachant qu’une indivision est dépourvue, comme le conclut à juste titre Mme [S], de la personnalité morale -, le demandeur, dans ses dernières conclusions, réclame désormais la condamnation solidaire de M. [H] et de Mme [S] en paiement. En outre, “l’irrecevabilité” opposée par Mme [S], dans ses conclusions, n’est pas reprise dans son dispositif de sorte qu’il n’y a pas lieu, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, de l’examiner.

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. L’article 9 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

***

Il résulte des dernières écritures du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame le paiement de la somme, non détaillée, de 47.603,67 euros, incluant “le 4ème trimestre”, que le tribunal comprend être le 4ème trimestre 2024.

La qualité de copropriétaires indivis de M. [H] et de Mme [S] sur le lot n°10 n’est pas discutée et ressort également de la production de la matrice cadastrale et de l’acte notarié d’acquisition dudit lot.

Le fait que M. [H], – lequel conclut à titre principal au rejet de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires -, ait voté contre des résolutions des assemblées générales, comme il l’énonce de manière générale, voire ait sollicité leur annulation, est sans incidence sur la prétention du syndicat des copropriétaires dès lors que lesdites assemblées sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Au surplus, il ressort de l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 juin 2024, dans la procédure distincte enrôlée sous le n°23/8214, que ses demandes, comprenant celle aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 5 mars 2023, ont été déclarées irrecevables.

De même, ses critiques, au surplus imprécises, à l’encontre de la gestion du syndic, sont sans effet sur le droit du syndicat des copropriétaires de recouvrer les appels de charges et de travaux, à la condition que ceux-ci soient justifiés par les pièces produites.

Au regard des pièces justificatives de la dette alléguée, le syndicat des copropriétaires fournit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2018, 26 février 2020, 15 septembre 2020, 5 juillet 2021, 18 mai 2022, 11 juillet 2022 et 5 mars 2024 approuvant les comptes 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2022, 2023 et 2025, les fonds travaux des exercices concernés et certains travaux dont ceux de réfection des dallages de la cour, de réfection de descentes d’eaux pluviales, de reprise de soubassements, de ravalement et de couvertures, de réfection d’une porte cochère, les frais d’une procédure distincte ou d’études en vue de travaux.

Le syndicat des copropriétaires – dont le bordereau de pièces communiquées n’énumère pas la date des assemblées générale dont il produit les procès-verbaux – n’a pas, à l’examen de son dossier de plaidoirie, fourni le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Cependant, ledit procès-verbal est produit par M. [H], (sa pièce n°2). Ladite assemblée a, entre autres, approuvé les comptes 2022, le budget prévisionnel 2024, et les travaux et/ou le compte travaux portant sur l’installation d’un filet anti-pigeons et d’un rack vélos ou encore de réfection des portes d’entrée.

Le syndicat des copropriétaires produit ensuite :

— un appel de fonds en date du 5 décembre 2020, adressé à M. et Mme [H] [L] (Milan-Italie) affectant, pour le lot n°10, 77 de tantièmes de charges générales,

— des appels de fonds entre le 30 mars 2021 et le 1er juillet 2022, adressés à M. et Mme [H] [L] (Milan-Italie) puis entre le 1er août 2022 et le 31 décembre 2023 adressés à M. [H] (Chiavari-Italie) affectant, pour le lot n°10, 39 tantièmes de charges générales,

— des appels de fonds entre le 15 juin 2021 et le 1er juillet 2022 adressés à Mme [S] ([Localité 9]) puis, entre le 1er août 2022 et le 31 décembre 2023, adressés à Mme [S] (Milan-Italie) affectant, pour le lot “n°35”, 38 tantièmes de charges générales,

— dans son dossier de plaidoiries, un décompte, (pièce n°3-1), au nom de M. [H] pour la période du 1er janvier 2020 au 11 janvier 2023, puis, par voie électronique, une pièce également numérotée 3-1 – (alors que les pièces ne doivent pas, en l’état, être communiquées à la juridiction par Rpva) – et qui correspond à un décompte au nom de M. [H] sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024, pour un solde débiteur au 1er octobre 2024 de 46.588,66 euros comprenant des frais,

— dans son dossier de plaidoiries, un décompte, (pièce n°3-2), au nom de Mme [S] pour la période du 1er janvier 2020 au 11 janvier 2023, puis, par voie électronique, une pièce également numérotée 3-2 (alors que les pièces ne doivent pas, en l’état, être communiquées à la juridiction par Rpva) et qui correspond à un décompte au nom de Mme [S] limité à la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024.

Sachant que Mme [S] a produit un décompte la concernant sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 (sa pièce n°3), la période entre le 1er janvier 2024 et le 1er juillet 2024 ne fait pas l’objet d’un décompte détaillé justificatif de la part du syndicat demandeur.

Etant rappelé que les défendeurs sollicitent le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, il appartient à ce dernier de les justifier, conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile précitées.

Or, le syndicat des copropriétaires n’a pas fourni les appels de fonds postérieurs au 31 décembre 2023, celui du 31 décembre 2023 se limitant au rappel des appels provisionnels des charges communes générales, des charges ascenseur et des fonds travaux pour l’année 2023.

Il s’abstient de verser aux débats les comptes 2023 et leur répartition qui auraient pu permettre, le cas échéant, d’expliquer que les appels des provisions et du fonds travaux des 1er et 2ème trimestres 2023 respectivement de 684,30 euros et de 33,64 euros aient été majorés, aux 3ème et 4ème trimestres 2023, à 745,89 euros et 36,46 euros.

Le demandeur ne met pas, non plus, le tribunal en mesure de vérifier certains appels de charges et de travaux essentiellement pour l’année 2024. Particulièrement, il ne donne aucune explication ou justification sur le poste “Leroy [Localité 7]” pour 265 euros décompté le 15 décembre 2023, le poste “Digisecur retrait nom” pour 60,50 euros décompté le 2 février 2024, le fonds de solidarité pour 2.340 euros décompté le 24 avril 2024 et les deux appels “départ gardien”, pour 312 euros chacun, décomptés les 1er juillet et 1er octobre 2024.

Il ne fournit pas les données chiffrées fondant les appels provisionnels 2024, étant précisé que le tribunal n’a pas été en mesure de retrouver, sur la base des budgets prévisionnels 2024 votés, les sommes provisionnelles appelées pour 692,35 et 34,04 euros (décompte M. [H]) ou 676,99 euros et 33,17 euros (décompte Mme [S]).

Dans ces conditions, faute d’élément de preuve suffisant à l’appui de ses prétentions pour l’année 2024, l’ensemble des postes décomptés pour ladite année 2024 sera rejeté.

Pour le surplus, il ressort des décomptes et pièces fournis qu’alors que lot n°10 représente 77 tantièmes des charges communes générales, l’ancien et l’actuel syndic ont, sur une base inégalitaire, appelé les charges auprès de M. [H] pour 39 tantièmes d’une part et auprès de Mme [S] pour 38 tantièmes d’autre part, cette dernière du chef d’un “lot n°35”.

Il n’est pas discuté que le lot n°10 n’a pas fait l’objet d’une division régulière. Aucune modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du chef, notamment, de la création d’un “lot n°35”, issu du lot n°10, n’est intervenue.

Aussi, les charges de copropriété concernant le lot n°10 doivent être calculées sur 77 tantièmes. Mme [S] n’est donc pas fondée à se prévaloir d’un cantonnement des appels de fonds sur la base d’une subdivision non entérinée à hauteur de 38 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires, pour solliciter, la somme globale de 47.603,67 euros, – bien que n’explicitant pas son calcul -, paraît avoir cumulé les soldes des décomptes distincts de M. [H] et de Mme [S], au 31 décembre 2024, (46.588,66 + 1.015,01).

Or, ces comptes comprennent, dans leur historique, des frais à hauteur de la somme de 1.008 euros (108 + 600 + 300) que le syndicat demandeur sollicite, distinctement, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui ne peuvent être intégrés dans les appels de charge et de travaux. Ils seront, dans ce cadre et en tout état de cause, retranchés.

Il a été vu plus haut que la facturation “Leroy [Localité 7]” et les appels de fonds postérieurs, pour l’année 2024, ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires et seront, dès lors, écartés. De même, les augmentations non étayées des appels provisionnels et de fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2023 seront retranchées.

Afin de reconstituer le montant des charges et de travaux du lot n°10, appelées par les syndics non pas de manière égalitaire entre les deux défendeurs mais sur une base quelque peu déséquilibrée, il convient de globaliser les différents comptes.

La combinaison des différentes pièces exploitables et notamment des décomptes produits par le syndicat demandeur et par Mme [S] pour des périodes différentes, révèle que le montant global théorique et vérifiable des appels de charges et travaux pour le lot n°10, – déduction faite des frais, des appels 2024, des augmentations/appels rejetés ci-avant – s’élève, au 31 décembre 2024, à la somme globale de 80.621,52 euros [41.461,69 – 708 – 123,18 – 5,64] + [1.393,69 – 300 – 63,22 – 2,75 + 669,15 + 32,78 + 38.267].

Sur la solidarité :

Le syndicat des copropriétaires revendique la solidarité entre les deux défendeurs. Mme [S] soutient que celle-ci n’est pas, en l’espèce, applicable et M. [H] déclare qu'“il y a solidarité pour les dettes contractées vis à vis du” syndicat des copropriétaires.

Il ressort de l’acte d’acquisition du lot n°10 que M. [H] et Mme [S], mariés à [Localité 8] (Italie) sous le régime de la séparation de biens italienne, sont propriétaires en indivision du lot n°10, à concurrence chacun de la moitié en pleine propriété.

S’agissant de la solidarité alléguée des deux défendeurs en indivision au paiement des charges de copropriété, il ressort des dispositions de l’article 1310 du code civil que “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.

Le syndicat des copropriétaires ne se prévaut pas d’une clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété. Mme [S], qui le produit, soutient, à juste titre, qu’aucune clause de cette nature n’y est insérée. Aucune solidarité conventionnelle n’est donc opposable.

Le fait qu’aux termes de l’acte notarié d’acquisition de l’appartement, M. [H] et Mme [S] agissent “ solidairement” ne concerne que leurs rapports avec les vendeurs et non la copropriété et ne peut bénéficier au syndicat des copropriétaires, lequel, au demeurant, ne s’en prévaut pas. Les développements de M. [H] à ce propos sont dès lors sans effet, étant par ailleurs observé qu’il n’en tire, en tout état de cause, aucune conséquence juridique et à son profit personnel à l’égard de sa co-défenderesse.

Il ressort du jugement de divorce du 30 janvier 2024 du tribunal de Milan (Italie) que M. [H] et Mme [S] se sont mariés à Milan le 9 mai 2003, qu’ils se sont séparés devant ledit tribunal par procès-verbal du 9 septembre 2019 publié le 3 octobre 2019 et passé en force de chose jugée le 4 avril 2020. Il en résulte également que la loi applicable est la loi italienne, en l’absence de quelque choix que ce soit effectué par les conjoints et ce en application de l’article 8 du Règlement CE n°1259/10, étant donné qu’il s’agit de la loi de l’Etat au sein duquel se situe la résidence habituelle des conjoints.

Le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 214 du code civil français, l’obligation de contribution aux charges du mariage qui en découle et fait référence à l’article 143 du code civil italien, pour en déduire que Mme [S] ne peut échapper à une condamnation solidaire au paiement de la dette.

Or, étant relevé que les parties n’ont pas présenté de développements sur la nature et les conséquences de la contribution aux charges du mariage en droit italien, – loi du régime matrimonial des défendeurs lors de leur union -, l’article 220 du code civil français prévoit l’obligation solidaire des époux dans le paiement des dettes dans la mesure où celles-ci ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Au cas présent, il résulte des pièces produites, et notamment des appels de fonds adressés à des adresses distinctes, que le lot n°10 n’était pas et ne constitue pas le domicile de la famille. Les éléments de la cause révèlent que M. [H] et Mme [S] étaient séparés depuis, à tout le moins, le 9 septembre 2019 et que les syndics successifs ont pris acte de cette situation en ventilant les appels de charges.

Aussi, faute d’établir la nature ménagère des dettes relevant du lot n°10, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il peut bénéficier d’une solidarité légale entre époux. Dès lors, M. [H] d’une part et Mme [S] d’autre part ne sont tenus au paiement des charges qu’à concurrence de leur quote-part dans l’indivision, soit 50% chacun.

Sur le montant dû :

Le montant total de la créance du syndicat des copropriétaires, 4ème trimestre 2024 compris, a été fixé ci-avant à la somme de 80.621,52 euros. Chaque défendeur est tenu par moitié, soit à hauteur de 40.310,76 euros.

M. [H] ne justifie pas avoir réglé tout ou partie de sa quote-part. Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40.310,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date des conclusions comprenant une demande régulière contre le défendeur, et faute de toute mention, dans le dispositif desdites conclusions de date précise au regard de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

S’agissant de Mme [S], les décomptes produits aux débats établissent qu’elle a procédé, sur la période, à plusieurs paiements à concurrence de la somme totale de 38.267 euros. Il a été relevé ci-avant que le demandeur n’avait fourni, pour cette indivisaire, ni les appels de fonds ni de décompte pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024, de sorte que les postes appelés sur ce semestre voire les sommes créditées ne peuvent être contrôlés. De plus, le décompte débutant au 1er juillet 2024 révèle une position alors créditrice de Mme [S]. Il apparaît également à l’examen du décompte concernant M. [H] que la régularisation des charges 2023 a été excédentaire au profit du copropriétaire de sorte qu’il en a été vraisemblablement de même pour Mme [S].

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la réalité d’un éventuel solde restant dû par Mme [S]. Il sera débouté de ses demandes à son encontre.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal n’a pas trouvé dans les décomptes de frais de mise en demeure d’avocat, qui, en tout état de cause, n’auraient pas relevé de l’article 10-1 précité mais de l’article 700 du code de procédure civile. Trois factures du syndic, la société Maville Immobilier, des 24 octobre et 14 décembre 2022 sont, en revanche, comptabilisées pour 108, 600 et 300 euros.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences exceptionnelles et les éventuelles difficultés dans la ventilation des charges, sur une base déséquilibrée, résultent d’une initiative de ses syndics successifs.

Dans ces conditions, les frais de “transmission dossier med à l’avocat” de 108 euros et de “reprise comptable et étude avant assignation” pour 600 et 300 euros – sur des bases horaires au surplus non justifiées – seront rejetés.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [H] ou Mme [S] aient agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.”

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de ses prétentions principales contre Mme [S], il n’y a pas lieu d’examiner la demande de cette dernière aux fins de délais de paiement.

S’agissant de la demande de délai formée par M. [H], – laquelle ne pouvait porter sur une période de 5 ans comme il est sollicité -, celui-ci ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle et économique. Ce copropriétaire, qui ne présente aucune proposition d’apurement de sa dette depuis plusieurs années, a déjà bénéficié, de facto, de délais significatifs. Sa demande sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil sera rejetée.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08323 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBGH

Sur les demandes accessoires :

Sur la dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, compte tenu, notamment, des paiements échelonnés régularisés par Mme [S] depuis 2022, la demande du syndicat des copropriétaires n’a pas prospéré à son encontre. Cependant, lesdits règlements n’étaient pas effectués à réception des appels de fonds. Eu égard aux spécificités de l’espèce, il y a lieu de dire que Mme [S] ne bénéficiera pas de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [H] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [H] succombant, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Tenu aux dépens, M. [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.194 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et en équité, la demande de Mme [S], de ce chef, sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 40.310,76 euros au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2024, “Appel fonds provisions 4ème trim. 2024”, “provisions départ gardien appel n°2” et “appel fonds travaux 4ème trimestre 2024”“compris, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] de ses demandes dirigées contre Mme [Y] [S] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] du surplus de ses demandes principales contre M. [L] [H], de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [L] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [L] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.194 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [Y] [S] ne bénéficiera pas de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente