TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé [Localité 9]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03256

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIK

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la TOUR HELSINKI – TOUR D7, sise sise [Adresse 4], réprésenté par son syndic, le Cabinet ROUMILHAC, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [N]

Chez Madame [W] [G] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

et encore

Chez Monsieur et Madame [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représenté

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03256 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] est propriétaire des lots n° 7289 et 7578 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier signifié le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] devant le Tribunal Judiciaire de Paris, en paiement de la somme principale de 13 211, 28 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, la somme de 232, 54 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assigné, M. [T] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03256 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIK

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme 13 211, 28 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 7289 et 7578 de M. [T],

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024, appels de charges courantes du 1er trimestre 2024 inclus, faisant état, hors frais de recouvrement, d’un montant de 13 211, 28 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [T] entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024, outre des justificatifs d’apurement de charges,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2021, 13 décembre 2022, 19 décembre 2023.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03256 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIK

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande par le syndicat des copropriétaires de 13 211, 28 euros.

M. [T] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 5 mars 2024.

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 232, 54 euros, au titre des frais de recouvrement, qui se décompose comme suit :

—  54 euros : frais de mise en demeure du 25 mai 2022,

—  24 euros : frais de dernière relance du 2 novembre 2022,

—  154, 54 euros : frais de sommation de payer du 7 décembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats l’accusé de réception concernant la mise en demeure du 25 mai 2022. Par ailleurs, il ne justifie pas que la relance adressée à M. [T] le 25 novembre 2022 serait postérieure à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » de la-dite relance.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes formées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [T] a été condamné judiciairement à deux reprises à régler des charges de copropriété impayées, et plus précisément par le tribunal d’instance de Paris 13ème arrondissement le 4 mai 2018 et par le tribunal judiciaire de Paris par décision en date du 23 novembre 2020.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice distinct tel que mentionné ci-dessus et il convient de condamner le défendeur à ce titre à verser une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV- Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

M. [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à la Selafa [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 13 211, 28 euros, au titre d’un arriéré de charges échues et impayées arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 5 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) de sa demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE M. [T] aux entiers dépens ;

ACCORDE à la Selafa [Localité 9] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente