TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/13206 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYGEA

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CECLA

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J076

DÉFENDERESSE

Madame [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric ENSLEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1350

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/13206 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYGEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 3 août 2021, la SCI CECLA a vendu à Madame [M] [N] un appartement et une cave composant le lot numéro 23 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2], pour un prix de 442000 euros, dont 439590 euros pour les biens immobiliers et 2410 euros pour les biens mobiliers.

Le terme de la promesse synallagmatique de vente a été fixé au 29 octobre 2021.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun relatives au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire, et de « réalisation des diagnostics requis par la loi (DPE,…) ; présence de vices caché non mentionnés lors de la visite, présence de servitudes grevant le bien, maintien du mobilier (liste annexée au compromis) ».

Les parties sont convenues du versement de la somme de 22100 euros à titre d’acompte, par Madame [M] [N] entre les mains de Maître [V] [F], notaire, désigné séquestre.

Madame [M] [N] a déccidé de ne plus acquérir le bien et la vente n’a pas été réitérée.

Par lettre en date du 3 janvier 2022, Maitre [G] [O], notaire de Madame [M] [N], a indiqué à la compagnie MAIF, assureur de protection juridique de la SCI CECLA, que Madame [M] [N] souhaitait constater amiablement et sans contrepartie financière la fin de la promesse de vente, en raison de désordres relatifs à la plomberie.

Par lettre recommandée du 31 mars 2022, la SCI CECLA a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Madame [M] [N] une mise en demeure de se manifester pour fixer une date pour régulariser l’acte authentique de vente dans le délai de 10 jours, à défaut de quoi elle serait redevable de l’indemnité de 44200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, la SCI CECLA a fait assigner Madame [M] [N] devant le tribunal judicaire aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’indemnités.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2024, la SCI CECLA demande au tribunal de :

Débouter Madame [M] [N] de ses demandes reconventionnelles,Condamner Madame [M] [N], à payer à la SCI CECLA la somme de 44200 euros,la condamner au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI CECLA soutient d’abord que Madame [M] [N], qui allègue l’existence de désordres affectant la plomberie, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence d’un vice caché conformément à l’article 1641 du code civil. Elle indique, en premier lieu, qu’il n’est produit aucun compte rendu d’intervention précisant les désordres, et que les travaux conseillés selon devis de la société SPCP du 20 février 2018 ont été réalisés selon factures de la société SPCP du 13 octobre 2017, pour la recherche de fuite et la réparation de la salle de bains, puis de la société INDEPENDANCE ROYALE, du 29 juin 2018, pour la réparation de la douche. En deuxième lieu, elle souligne que la lettre du notaire du 3 janvier 2022 ne permet pas de qualifier précisément les désordres. En dernier lieu, elle relève que les informations relatives aux travaux effectués dans la salle de bains ont été communiquées et que les documents de 2008 et 2009 ainsi que ceux relatifs à des sinistres provenant d’autres appartements en 2014, 2016 et 2017 sont sans lien avec l’instance, alors qu’à l’inverse la SCI CECLA justifie d’un rapport d’intervention de la société GOUPY du 6 décembre 2021 montrant l’absence d’humidité. Enfin, elle ajoute que l’existence d’une vente le 9 mars 2022 d’un appartement au 4ème étage au prix de 464000 euros ne permet pas de démontrer une cession volontaire à un moindre prix. En réponse à l’argumentation adverse, elle précise que l’existence d’une installation de sanibroyeur était mentionnée dans le compromis de vente, ce qui a été rappelé par l’agence immobilière COTE PARTICULIER.

Elle soutient ensuite, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil qu’en invoquant l’existence de prétendus désordres afin de se rétracter, Madame [M] [N] a manqué aux obligations essentielles du compromis de vente et engage sa responsabilité. Elle estime ainsi qu’elle doit être indemnisée, en application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, par le versement de l’indemnité forfaitaire de 44200 euros, prévue dans la clause pénale. Elle souligne que le bien a été vendu le 27 septembre 2022 pour un prix de 410000 euros, si bien que le refus de réitération de la vente a fait perdre à la SCI CECLA la chance de vendre son bien à un autre acquéreur à un meilleur prix.

La SCI CECLA indique enfin qu’il n’est pas démontré que la procédure qu’elle a introduite aurait un caractère abusif.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 avril 2024, Madame [M] [N] demande au tribunal de :

Débouter la SCI CECLA de ses demandes,Subsidiairement,

Diminuer le montant de la clause pénale,Reconventionnellement,

Condamner la SCI CECLA au paiement de la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner la SCI CECLA au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle rappelle qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement au devoir d’information prévu par l’article 1112-1 du code civil peut entrainer l’annulation du contrat dans les conditions des articles 1130 et suivant du même code. Elle soutient ainsi, au visa des articles 1130, 1131 et1137 du code civil, que la SCI CECLA, qui avait l’obligation de l’informer loyalement des sinistres survenus dans l’appartement, a caché l’existence de nombreux dégâts des eaux, dont elle a ensuite implicitement reconnu l’existence après la signature du compromis de vente, l’agence immobilière ayant indiqué pour sa part ne pas avoir été informée de ces sinistres. A ce titre, elle fait valoir que la SCI CECLA a soutenu avoir effectué des travaux de réfection à neuf de la salle de bains, en produisant le devis de la société SPCP d’un montant de 13563,15 euros, alors que ces travaux n’ont pas été effectués, ce qui ressort de l’attestation de l’ancien directeur technique de l’entreprise, la facture communiquée sur ce point, tronquée, montrant que la douche neuve a été posée sans intervention sur la plomberie défaillante , et que le carrelage n’a pas non plus été remplacé. Elle souligne que la baisse du prix de vente à 415900 euros, ne peut s’expliquer que par la prise en compte du coût des travaux de plomberie nécessaires, selon le devis mis à jour. Elle estime que la SCI CECLA a volontairement caché l’ampleur des sinistres, ce qui caractérise un dol, l’autorisant ainsi à ne pas donner suite à la vente.

Subsidiairement, elle soutient que le montant de la clause pénale prévue à l’acte est excessif et qu’il y a lieu de diminuer, relevant que l’état de l’appartement ne permettait pas de vendre au prix du marché, mais à la somme de 439590 euros, et après prise en compte des problèmes de plomberie à la somme de 410000 euros.

A titre reconventionnel, elle soutient que la procédure engagée par la SCI CECLA qui a tenté de tromper le tribunal, est abusive, et l’a obligée à exposer des frais d’avocats ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 juillet 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 02 juillet 2025.

À l’audience du 02 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 30 septembre 2025.

À l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du paiement de l’indemnité forfaitaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aux termes de l’article 1131 du code civil, le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter le montant de la pénalité prévue au contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre la SCI CECLA et Madame [M] [N] du 2 et 3 aout 2021 contient une clause « réitération par acte authentique » selon laquelle « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement » et à compter de la date fixée dans l’acte, le 29 octobre 2021 si toutes les conditions suspensives sont réalisées, une partie pourra obliger l’autre à s’exécuter et à défaut de s’être exécutée dans le délai de dix jours, elle aura le choix entre, « invoquer la résolution de plein droit », la partie défaillante devant alors verser «  à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale » la somme de 44200 euros, ou poursuivre la réalisation de la vente.

Il est constant que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

En premier lieu, il convient de vérifier si les conditions de mise en œuvre de la clause pénale prévoyant l’indemnité forfaitaire sont réunies.

D’une part, le contrat prévoyait des conditions suspensives de droit commun, tenant au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire, ainsi que des conditions au titre de « clauses particulières » prévoyant « réalisation des diagnostics requis par la loi (DPE,…) ; présence de vices caché non mentionnés lors de la visite, présence de servitudes grevant le bien, maintien du mobilier (liste annexée au compromis) » dont il n’est pas soutenu qu’elles n’auraient pas été réalisées.

Il convient de relever en effet que Madame [M] [N] ne se prévaut pas d’une éventuelle absence de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente et ne conteste pas avoir renoncé à la vente.

Dès lors, les différentes conditions suspensives prévues dans le compromis de vente sont considérées comme réalisées.

D’autre part, après l’expiration du délai prévu dans le compromis de vente, la SCI CECLA a par lettre du 31 mars 2022, sollicité la réitération de la vente dans le délai de dix jours.

Madame [M] [N] n’ayant pas exécuté son obligation, la SCI CECLA pouvait donc se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat et demander le versement de l’indemnité forfaitaire.

En second lieu, il convient de vérifier si Madame [M] [N] est obligée au paiement de l’indemnité forfaitaire.

Si celle-ci évoque dans ses conclusions les dispositions des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, soulignant que le manquement au devoir d’information précontractuelle peut entrainer l’annulation du contrat, elle ne demande pas pour autant la nullité du compromis de vente litigieux aux termes du dispositif de ses conclusions.

Afin d’échapper à sa responsabilité dans la résolution de plein du contrat, Madame [M] [N] invoque l’existence d’une réticence dolosive qui lui aurait permis de renoncer la vente, sans être obligée au paiement de l’indemnité forfaitaire.

Or, en l’absence de l’annulation du compromis de vente, les parties sont obligées d’exécuter les obligations résultant du contrat.

Au surplus, force est de constater que l’existence d’un dol de la SCI CECLA, de nature à engager sa responsabilité, n’est pas démontrée.

En effet, d’une part, il n’est pas établi l’existence de désordres affectant la plomberie de l’appartement, les seules déclarations de sinistres de 2008, 2009, 2014, 2016 et 2017, qui, si elles mettent en évidence des dégâts des eaux survenus dans l’appartement à ces dates, soit, en dernier lieu, quatre ans avant la conclusion du compromis de vente, ne suffisent pas à établir la persistance de fuites ou de désordres au jour de la signature de l’acte. Aucun document technique n’est communiqué à ce titre, le courrier électronique de Monsieur [W] [C], se présentant comme ancien directeur technique de la société SPCP, indiquant que des travaux proposés par devis n’ont pas été exécutés, sans plus de précision, étant insuffisant alors qu’à l’inverse la SCI CECLA communique un rapport de tests d’humidité dans le logement, effectué par la société Etablissements GOUPY SA le 6 décembre 2025, excluant la présence d’humidité. D’autre part, la SCI CECLA justifie de la réalisation de travaux de rénovation de la salle de bains, effectués par la société SPCP selon facture du 13 octobre 2017 et par la société INDEPENDANCE ROYALE, selon facture du 29 juin 2018, qui ont permis de faire cesser les fuites, aucun dégât des eaux n’étant rapporté après ces dates.

Ainsi, alors que ni l’existence de désordres, ni la nécessité de travaux à effectuer dans le logement ne sont démontrés, il n’est pas établi de manquement de la SCI CECLA à son obligation d’information et notamment pas de dissimulation quant à l’état du logement ou la nécessité d’effectuer des travaux de plomberie.

L’éventuelle absence de communication de déclarations de sinistres anciens, ne peut pas non plus caractériser la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante du consentement.

La SCI CECLA est donc bien fondée à se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis de vente et à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale, et le versement de l’indemnité par Madame [M] [N], partie défaillante.

Par ailleurs, il ressort des pièces communiquées que la SCI CECLA a été obligée d’immobiliser son bien du 3 août 2021, date du compromis de vente, jusqu’au 9 novembre 2021 au moins puisqu’elle ne pouvait se libérer de ses obligations qu’après envoi d’une mise en demeure d’avoir à signer la vente dans le délai de dix jours la date de réalisation de la promesse, fixée au 29 octobre 2021.

De plus, ce n’est que par lettre du 3 janvier 2022 que Madame [M] [N] a par l’intermédiaire de son notaire indiqué qu’elle souhaitait « pouvoir constater amiablement et sans contrepartie financière la fin de la promesse de vente », date à laquelle le notaire soulignait que le bien avait été proposé à nouveau à la vente.

Le bien a été remis à la vente et vendu selon acte authentique du 27 septembre 2022 pour un prix de 415900 euros, dont 43510 euros pour le bien immeuble et 2390 euros pour les meubles soit à un prix inférieur de 26000 euros.

La SCI CECLA a donc immobilisé son bien pour une durée de 5 mois en espérant parvenir à la vente avec Madame [M] [N], qui n’a échoué qu’en raison du manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles, et finalement vendu son bien à un prix inférieur, plusieurs mois plus tard.

Au regard de ces éléments, et compte tenu du préjudice subi par la SCI CECLA, la clause pénale telle que stipulée au contrat et fixée à hauteur de 10% du prix de vente, n’apparaît pas manifestement excessive.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le montant de l’indemnité forfaitaire.

Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [N] à payer à la SCI CECLA la somme de 44200 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors que l’action initiée par la SCI CECLA vise à obtenir paiement des sommes dues en exécution d’un contrat, il n’est pas démontré d’abus dans l’action en justice.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CECLA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [M] [N] à payer à la SCI CECLA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [N] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [M] [N] à payer à la SCI CECLA la somme de 44200 euros,

REJETTE la demande de réduction du montant de la clause pénale,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/13206 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYGEA

CONDAMNE Madame [M] [N] à payer à la SCI CECLA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [N] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Novembre 2025

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE