TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX…….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05885 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35R2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [R]

née le 19 Septembre 1965 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [Y] [N]

née en 1971 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurence HENRY de la SELARL HENRY TIERNY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [N]

né le 23 Février 1959 à [Localité 5] (ALGER), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurence HENRY de la SELARL HENRY TIERNY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 23 février 2022, Madame [V] [R] a loué à Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [N] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Madame [V] [R], représentée par son mandataire, a souscrit un contrat d’assurance « garantie de loyers impayés » auprès de la SA SEYNA.

Le 17 mars 2023, Madame [V] [R] a fait signifier à Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [N] ont saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, laquelle a déclaré le dossier recevable le 22 juin 2023 et décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 27 septembre 2023, la créance de Madame [V] [R] ayant été déclarée à hauteur de 2 537,24 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [V] [R] a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [N] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 novembre 2023.

Monsieur [T] [N] est décédé le 29 janvier 2024.

L’affaire, après des renvois et une réouverture des débats aux fins d’inviter Madame [V] [R] à communiquer la liste des créances faisant l’objet des mesures imposées et à produire l’état des sommes dues postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

A cette audience, la SA SEYNA, représentée par son Conseil, est intervenue volontairement à l’instance, précisant que Madame [V] [R] avait fait jouer le contrat d’assurance, si bien qu’elle est subrogée dans ses droits à hauteur de l’indemnisation versée au titre de l’arriéré locatif.

Les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la régularité de l’assignation et la recevabilité de l’intervention volontaire

Vu les articles 54 et 122 du code de procédure civile,

Compte tenu du fait que Madame [V] [R], aux termes de ses dernières conclusions, se désiste de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, aucune nullité de l’assignation tirée de celle du commandement de payer ne saurait être prononcée, étant surabondamment précisé que la nullité du commandement de payer ne constitue pas une cause d’irrégularité de l’assignation.

La procédure introduite par Monsieur [L] [G] sera donc déclarée régulière, et l’intervention volontaire de la SA SEYNA recevable à cet égard.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [V] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 27 novembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative signée le 31 janvier 2023 que la SA SEYNA a réglé diverses sommes à Madame [V] [R], au titre des loyers et charges impayés de Madame [Y] [N].

La SA SEYNA est donc en droit d’exercer, en qualité d’assureur subrogé dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des sommes versées du fait de la locataire.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 6, 7, 20-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article L.741-2 du code de la consommation, dont il résulte que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est imposé par la commission ou prononcé par le juge, la créance du bailleur est effacée pour les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission.

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, il ressort en effet des pièces produites que Madame [Y] [N] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; que la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a déclaré le dossier de Madame [Y] [N] recevable le 22 juin 2023, et décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 27 septembre 2023, la créance de Madame [V] [R] ayant été déclarée à hauteur de 2 537,24 euros ; qu’au 6 janvier 2025, la dette locative de Madame [Y] [N] n’était pas soldée malgré l’effacement pour les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission de surendettement puisque Madame [Y] [N] n’a pas intégralement repris le paiement des loyers courants depuis la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône.

La décision de recevabilité emportant interdiction de paiement des dettes nées antérieurement à son prononcé fait perdre, à compter de cette date, le caractère fautif de l’inexécution contractuelle consistant dans le non-paiement des loyers échus. Cependant, elle ne saurait avoir pour effet de faire disparaître rétroactivement la faute commise antérieurement à son prononcé ayant consisté à ne pas s’acquitter des échéances du contrat de bail. De même, le non-paiement des loyers postérieurs non suspendus constitue une faute contractuelle.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Y] [N], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [Y] [N] sera condamnée à payer à Madame [V] [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 006,94 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [V] [R].

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, les montants du loyer et des charges dus sont justifiés au regard des pièces communiquées, dont les avis d’échéance.

Il résulte des décomptes locatifs transmis que la dette locative de Madame [Y] [N] n’était pas soldée au 6 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Reste qu’il convient d’en déduire les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission.

Il en résulte que la dette locative de Madame [Y] [N] s’élevait au 6 janvier 2025 à la somme de 3 344,39 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

La SA SEYNA verse aux débats des quittances subrogatives signées (datées du 27 octobre 2023, 28 mai 2024, 22 juillet 2024, 6 décembre 2024 et 15 janvier 2025) aux termes desquelles elle a réglé la somme totale de 3 841,47 euros à Madame [V] [R] au titre des impayés de Madame [Y] [N], postérieurement au 27 septembre 2023.

Madame [Y] [N] sera par conséquent condamnée à payer à la SA SEYNA la somme de 3 344,39 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

En revanche, eu égard aux éléments susvisés, la demande de paiement au bénéfice de Madame [V] [R] sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réparation de la chaudière

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, il n’est pas établi que la chaudière du logement donné à bail dysfonctionne. Autrement dit, l’état d’indécence du logement ainsi que les conséquences invoquées pour Madame [Y] [N] ne sont pas démontrés avec certitude au regard des pièces transmises, de même que les causes précises et les responsables des désordres évoqués.

Par conséquent, Madame [Y] [N] sera déboutée de sa demande tendant à faire réparer la chaudière sous astreinte.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [Y] [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute ni d’un préjudice causé par les agissements de Madame [V] [R].

En conséquence, Madame [Y] [N] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Au regard de la situation personnelle et financière de Madame [Y] [N], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû (la reprise des versements n’étant pas établie), des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Compte tenu du fait que Madame [V] [R] se désiste de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [Y] [N] ne justifie ni de paiements effectués ni de diligences accomplies en vue de son relogement. En outre, elle n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et elle a, de fait, bénéficié de larges délais en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [N] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [Y] [N] sera condamnée à verser à la SA SEYNA la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE régulière la procédure introduite par l’assignation du 17 juillet 2023 ;

DECLARE l’action de Madame [V] [R] recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 février 2022 concernant l’appartement sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à Madame [V] [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 006,94 euros) ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SA SEYNA la somme de 3 344,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif au bénéfice de Madame [V] [R] ;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande de délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande de diminution du loyer ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,