TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GVD

N° : 3

Assignation du :

15 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 août 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

La société KE 2 MARQUES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Mélanie LE CLECH, avocat au barreau de PARIS – #R0277

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte ayant pris effet le 1er avril 2010, la SCI ILE DE FRANCE PARIS N°2, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), a donné à bail commercial à la société SDS FRANCE, aux droits de laquelle vient la société KE 2 MARQUES, des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par un arrêt du 1er avril 2021 la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 5 novembre 2020 du tribunal de commerce de Paris et a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société KE 2 MARQUES. Par un jugement du 13 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement d’une durée de 10 ans.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 10 septembre 2024, à la société KE 2 MARQUES, pour une somme de 24.025,17 euros, au titre de l’arriéré locatif au 5 septembre 2024.

Par acte du 15 novembre 2024, la RIVP a fait assigner la société KE 2 MARQUES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société KE 2 MARQUES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société KE 2 MARQUES à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 29.433,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 (3ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la société KE 2 MARQUES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société KE 2 MARQUES au paiement d’une somme de 1.471 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société KE 2 MARQUES au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après deux renvois sollicités par les parties, à l’audience du 10 juillet 2025 la RIVP a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 41.115,93 euros au 2 juillet 2025, et en précisant qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais.

La société KE 2 MARQUES était représentée. Elle a contesté pour partie la dette au motif que, d’une part, ne peuvent être réclamés au titre de cette procédure les arriérés de loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure collective, et d’autre part, qu’elle a effectué un versement d’un montant de 15.000 euros le 9 juillet 2025. Elle a également demandé de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Lorsqu’une procédure de liquidation est ouverte, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient cependant dans les conditions de l’article L.641-12 du code de commerce, qui prévoit, en son troisièmement, que le bailleur peut demander la résiliation judicaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de payement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième et cinquième alinéa de l’article L.622-14. Le bailleur ne peut donc agir, aux termes de ce texte, qu’à l’issu d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 septembre 2024. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la RIVP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

En application de l’article L.622-21 du code de commerce, toute action en justice de la part des créanciers tendant notamment à la résiliation d’un contrat de bail pour défaut de payement des loyers dus antérieurement au jugement d’ouverture est interrompue ou interdite. La somme de 24.025,17 euros visée par le commandement du 10 septembre 2024 comprend un solde de 3.295,16 euros correspondant à la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation de la société défenderesse (4 novembre 2020). Cette créance antérieure doit être déduite.

Le décompte permet donc de constater une créance exigible de 20.730,01 euros (24.025,17 – 3.295,16) correspondant à des loyers impayés postérieurs.

Cette somme n’a pas été acquittée dans le mois de la délivrance du commandement, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 37.820,77 euros, (41.115,93 – 3.295,16) arrêtée au 2 juillet 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

La défenderesse justifie de l’émission d’un « virement instantané » de 15.000 euros émis le 9 juillet 2025. Cependant cette pièce n’est pas suffisante pour démontrer la bonne réception de la somme pas le bailleur, ni sa date, de telle sorte que la dette sera retenue au 2 juillet, sans la déduction du virement mais qui apparaitra dans la suite des comptes entre les parties.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société KE 2 MARQUES au payement de la somme de 37.820,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société KE 2 MARQUES explique cette absence de paiement par des difficultés liées à la crise sanitaire et à la durée de la procédure de redressement judiciaire prononcée à son égard.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent des règlements effectués, et de la situation de la société KE 2 MARQUES, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société KE 2 MARQUES pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société KE 2 MARQUES sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KE 2 MARQUES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société KE 2 MARQUES ne permet d’écarter la demande de la RIVP formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société KE 2 MARQUES à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] la somme provisionnelle de 37.820,77 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;

Disons que la société KE 2 MARQUES pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société KE 2 MARQUES de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société KE 2 MARQUES et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société KE 2 MARQUES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société KE 2 MARQUES à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 29 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ