Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 15 octobre 2025, n° 25/51790

TJ Paris 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et précis, permettant au locataire de connaître les sommes dues et les conséquences de son non-paiement.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux, après la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que les montants réclamés étaient justifiés et non contestés, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel jusqu'à la restitution des lieux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé que le locataire devait supporter les frais de justice, en raison de sa condamnation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 15 oct. 2025, n° 25/51790
Numéro(s) :	25/51790
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien DENEUX
Cabinet(s) :	LEICK RAYNALDY ET ASS
Parties :	La S.A.S. INFLUENCE c/ La S.A.R.L. SWEET INN [ Localité 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/51790 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GUE

N° : 12/JJ

Assignation du :

07 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. INFLUENCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS – #P0164

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SWEET INN [Localité 6]

Prise en ses locaux loués [Adresse 2] atelier d’artiste

Première porte à droite depuis l’allée commune

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 2014, la société INFLUENCE a donné à bail commercial à la société SWEET INN [Localité 6] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°2), pour une durée de neuf ans à compter du 10 septembre 2014, moyennant un loyer en principal de 35 760 € par an.

Par acte du 20 janvier 2015, la société INFLUENCE a donné à bail commercial à la société SWEET INN [Localité 6] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°4), pour une durée de neuf ans à compter du 20 janvier 2015, moyennant un loyer en principal de 35 760 € par an.

Par acte du 1er septembre 2017, la société INFLUENCE a donné à bail commercial à la société SWEET INN [Localité 6] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°1), pour une durée de dix ans à compter du 1er septembre 2017, moyennant un loyer en principal de 23 500 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 20 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la société SWEET INN [Localité 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial :

pour une somme de 9481,63 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) au titre du lot n°1 ;

pour une somme de 14 847,17 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) au titre du lot n°2 ;

pour une somme de 14 568,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) au titre du lot n°4 ;

Par acte délivré le 07 mars 2025, la société INFLUENCE a fait assigner la société SWEET INN PARIS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chacun des trois contrats de bail,

— ordonner l’expulsion de la société SWEET INN [Localité 6] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués (des trois lots) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société SWEET INN [Localité 6] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 9857,68 € au titre de l’arriéré locatif pour le lot n°1,

* la somme provisionnelle de 14 847,17 € au titre de l’arriéré locatif pour le lot n°2,

* la somme provisionnelle de 14 568,66 € au titre de l’arriéré locatif pour le lot n°4,

— condamner la société SWEET INN [Localité 6] au paiement des clauses pénales,

— dire que les dépôts de garantie demeureront acquis au bailleur conformément aux dispositions du bail,

— dire que les sommes dues par la société SWEET INN [Localité 6] porteront intérêts de plein droit au taux de 1,5% par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité,

— condamner la société SWEET INN [Localité 6] au paiement d’indemnités d’occupation provisionnelles égales au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société SWEET INN [Localité 6] au paiement d’une somme de 36000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 21 mai 2025, la la société INFLUENCE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par ordonnance en date du 25 juin 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 septembre 2025 afin qu’il soit justifiée de la citation de la société SWEET INN [Localité 6] en son siège social.

A l’audience du 17 septembre 2025, la société INFLUENCE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et a justifié, par acte du 22 juillet 2025, de la citation de la société SWEET INN [Localité 6] en son siège social.

Bien que régulièrement assignée, la société SWEET INN [Localité 6] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission des trois baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Les baux prévoient une clause résolutoire stipulant leur résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société INFLUENCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Concernant le lot n°1

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9481,63 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Concernant le lot n°2

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 847,17 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Concernant le lot n°4

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 568,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SWEET INN [Localité 6] et de tout occupant de son chef des trois lots doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les indemnités d’occupation dues par la société SWEET INN [Localité 6] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, seront fixées à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Concernant le lot n°1

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société INFLUENCE, l’obligation de la société SWEET INN [Localité 6] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9481,63€, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SWEET INN [Localité 6].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 20 janvier 2025.

Concernant le lot n°2

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société INFLUENCE, l’obligation de la société SWEET INN [Localité 6] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 847,17 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SWEET INN [Localité 6].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 20 janvier 2025.

Concernant le lot n°4

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société INFLUENCE, l’obligation de la société SWEET INN [Localité 6] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 16 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 568,66 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SWEET INN [Localité 6].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 20 janvier 2025.

Les clauses des baux relatives à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles susceptibles d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les clauses pénales contractuelles dont il est demandé de faire application sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société SWEET INN [Localité 6], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SWEET INN [Localité 6] ne permet d’écarter la demande de la société INFLUENCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 1er septembre 2017 à la date du 20 février 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SWEET INN [Localité 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°1), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société SWEET INN [Localité 6] à payer à la société INFLUENCE une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 20 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société SWEET INN [Localité 6] à payer à la société INFLUENCE la somme de 9 481,63 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 12 décembre 2014 à la date du 20 février 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SWEET INN [Localité 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°2), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société SWEET INN [Localité 6] à payer à la société INFLUENCE la somme de 14 847,17 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 20 janvier 2015 à la date du 20 février 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SWEET INN [Localité 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°4), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société SWEET INN [Localité 6] à payer à la société INFLUENCE la somme de 14 568,66 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société SWEET INN [Localité 6] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société SWEET INN [Localité 6] à payer à la société INFLUENCE la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 15 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE