TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01614 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société BALMA GESTION, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 6] (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 6])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01614 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAD

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Localité 6] est propriétaire du lot n°7 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AF n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 151/10000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS BALMA GESTION en exercice, a assigné la SCI [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4484,49 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021 sur la somme de 1483 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,669 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1200 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI [Localité 6] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 9 mai 2025, il a été demandé au conseil du demandeur de produire en délibéré :

les appels de charges pour la période antérieure au 1 janvier 2020, les procès-verbaux d’assemblée générale antérieurs à celui du 27 février 2020,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023Par courriel du 16 mai 2025, le conseil de la demanderesse a communiqué les éléments demandés.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 7, indiquant la répartition des tantièmes (151/10000ème), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [Localité 6] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2019 au 31 mars 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023l’historique du compte du 1 avril 2019 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde créditeur de 328,53 euros au 1 mars 2019, devenu débiteur à compter du 1 juillet 2019, pour atteindre, le 1 janvier 2025, – 4484,49 euros (comprenant 120 euros au titre d’une mise en demeure par avocat portée au débit du compte le 28 mai 2019),les procès-verbaux des assemblées générales des 31 janvier 2019, 27 février 2020, 25 février 2021, 28 mars 2022, 9 mai 2023 et 6 mai 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,ratification des comptes travaux réfection de l’escalier, travaux toiture, et comptes travaux divers, vote des budgets prévisionnels, fonds travaux et avances de trésorerie 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, et 2025vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de toutes les souches de cheminée (assemblée générale du 27 février 2020), complément de protection contre les pigeons, réfection éclairage de la cave, création d’une main courante dans l’escalier, remplacement du ferme porte cochère, rabotage des montants de la porte cochère (assemblée générale du 25 février 2021), réfection de la peinture extérieure de la colonne des toilettes escalier A, amélioration de la ventilation de la cave de l’escalier B, mise à nue de la pierre du mur 1ère volée escalier B, remplacement des fenêtres des 3ème et 4ème étages (AG du 28 mars 2022), fermeture automatique des accès au local poubelle, mai 2023), appel d’offre suite à la réalisation de l’étude diagnostic technique,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 4435,28 euros adressée par avocat le 12 mars 2024 à la SCI [Localité 6] (pli avisé et non réclamé),13 mises en demeure de payer adressées à la SCI [Localité 6] entre le 12 mars 2020 et le 28 novembre 2024, étant précisé qu’il n’est pas justifié de l’envoi de la 13ème ,le contrat de syndic.

La créance du syndicat de copropriétaires est ainsi établie à hauteur de 4484,49 euros – 120 euros, cette somme, correspondante aux frais de mise en demeure par avocat portés au débit du compte le 28 mai 2019, devant être déduite du montant de la créance, faute d’être exigible.

La SCI [Localité 6] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4364,49 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2019 au 31 mars 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas les raisons pour lesquelles il a attendu plus de 3 ans entre l’envoi de sa première en demeure et l’assignation en justice.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 669 euros se décomposant comme suit :

—  429 euros pour l’envoi de 13 mises en demeure par le syndic,

-240 euros pour l’envoi de deux mises en demeure par avocat.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que le la défenderesse ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers.

Il n’est par ailleurs produit qu’une seule mise en demeure par avocat.

En conséquence, seule la somme de 252 euros, correspondante à l’envoi d’une mise en demeure par avocat ainsi qu’à l’envoi d’un courrier de mise en demeure annuel entre 2020 et 2024, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avisée le 14 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI [Localité 6] présente, de manière récurrente depuis au moins 2020, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI [Localité 6]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS BALMA GESTION :

— la somme de 3887,57 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2019 au 31 mars 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 14 mars 2024,

— la somme de 252 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avisée le 14 mars 2024,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS BALMA GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI [Localité 6] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.