TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CHAUVET LECA

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CHAUVET LECA , M^e TEBOUL GELBLAT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02654 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C34DM

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MASSON, SA, prise en la personne de son représentant légal

domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525 et Maître Florian PALMIERI de la SELARLU PALMIERI AVOCAT, avocat au Barreau de BASTIA, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

La S.C.I. [N], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0402

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34DM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [N] est propriétaire des lots de copropriété n°8 et 10 d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par exploit d’huissier signifié le 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner la SCI [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 23 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, et au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-2 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1342-10 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une somme 9.035,49€ concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges courantes 1er trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

DEBOUTER la SCI [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes suivantes :

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— DIRE n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, et au visa de l’article 1243-5 du code civil, la SCI [N] demande au tribunal de :

— DE LUI DONNER ACTE de ce qu’elle s’engage à procéder à un 1er versement de 1.000 €

— DE LUI ACCORDER 12 mois de délais pour solder sa dette

— DE DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts

— DE REDUIRE à un montant plus raisonnable le montant réclamée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [N] est propriétaire des lots n° 8 et 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2018, 10 septembre 2019, 14 janvier 2021, 12 juillet 2021, 11 juillet 2022, 14 juin 2023, 28 février 2024 et 25 avril 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.295,32 euros.

La SCI [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Dès lors qu’elle n’a pas satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8.295,32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7.211 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’accueillir la demande d’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires, qui n’apparait pas nécessaire à l’exécution de la décision.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 740,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (frais de mises en demeure, d’affranchissement de mise en demeure, « Actay aff SDC/[N] », « frais de mise en contentieux »).

Toutefois, à l’examen des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure et de relance qu’il dit avoir exposés le 4 décembre 2020, 17 décembre 2020 et 20 avril 2021.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais désignés « frais d’assignation [N] » le 31 décembre 2023 à hauteur de 240 euros constituent des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2- Sur la demande de délais de paiement

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02654 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34DM

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la SCI [N], qui offre de faire un premier règlement de 1.000 euros, indique que son locataire ne verse plus ses loyers depuis de nombreux mois et a été contrainte de faire face au règlement de nombreux frais de réfection liés à un autre appartement dont elle propriétaire. Elle ne produit toutefois aucune pièce établissant la réalité de cette situation ni aucun justificatif concernant sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement à la SCI [N] aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance sans que la preuve de règlements intervenus pendant celle-ci ne soit rapportée.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [N] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI [N] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, créée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, comme relevé ci-avant, si le débiteur avance diverses explications sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, il ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations, qui sont dès lors insuffisantes à le considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [N], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [N] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :

—  8.295,32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 7.211 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en paiement de frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande visant à voir assortir la présente condamnation en paiement d’une astreinte,

Déboute la SCI [N] de sa demande de délais de paiement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente