TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ROGER-CAREL (D0901)

M^e LATIEULE (C2259)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/12987

N° Portalis 352J-W-B7H-C25K3

N° MINUTE : 4

Assignation du :

05 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BURGO FRANCE (RCS de [Localité 6] 383 911 138)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Mathieu ROGER-CAREL de la S.E.L.A.R.L. MRC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0901

DÉFENDERESSES

S.C.P.I. SELECTINVEST 1 (RCS de [Localité 6] 784 852 261)

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS (RCS de [Localité 6] 399 922 699)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2259

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12987 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25K3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2015, la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BURGO FRANCE un local, sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2015 moyennant un loyer principal annuel de 100.740 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de « bureaux ».

Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2021, la S.A.R.L. BURGO FRANCE a fait délivrer à la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 un congé pour le 31 octobre 2021.

Par un avenant n°2 au bail du 30 octobre 2015, les parties sont convenues de reporter les effets du congés au 15 février 2022.

Par acte extrajudiciaire du 5 octobre 2023, la S.A.R.L. BURGO FRANCE a assigné la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir ordonner à la bailleresse la libération de la caution d’un montant de 50.370 euros auprès de la banque LCL, de condamner la bailleresse à lui verser sous astreinte de 1.000 euros par mois à compter de la mise en demeure et jusqu’à exécution de la décision à intervenir, la somme de 25.185 euros correspondant au dépôt de garantie et la somme de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la S.A.R.L. BURGO FRANCE demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil de :

« - DIRE ET JUGER que la société BURGO FRANCE a respecté ses obligations aux termes du bail commercial en date du 30 octobre 2015 lors de la restitution des locaux loués et n’est donc redevable d’aucune indemnité à l’égard de la société SELECTINVEST 1 du fait des travaux de remise en état ;

— DIRE ET JUGER qu’en refusant de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 25.185,00 euros ainsi que de libérer la caution d’un montant de 50.370,00 euros, la société SELECTINVEST 1 a commis une faute qu’il convient de réparer ;

En conséquence,

— DEBOUTER la société SELECTINVEST 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— ORDONNER à la société SELECTINVEST 1 la libération de la caution d’un montant de 50.370,00 euros auprès de la banque LCL ;

— CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à verser à la société BURGO FRANCE la somme de 25.185,00 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à verser à la société BURGO France une somme de 1.000 euros par mois à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2022 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à verser à la société BURGO FRANCE, sous astreinte, une somme de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir ; – DIRE ET JUGER que la société SELECTINVEST 1 sera également redevable du taux d’intérêt légal en vigueur, à compter de la mise en demeure en date du 22 octobre 2022, sur la somme totale de 25.185,00 euros ;

— CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à verser à la société BURGO FRANCE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 aux entiers dépens ; et

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir seulement en ce qu’elle condamnera la société SELECTINVEST 1."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS demandent au tribunal, aux visas des articles 1104, 1347 et suivants, 1343-2 du code civil, de :

« A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER la mise hors de cause de la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,

— DECLARER la société BURGO FRANCE irrecevable et mal fondée en ses demandes dirigées contre la société SELECTINVEST 1,

— DEBOUTER la société BURGO FRANCE de l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société SELECTINVEST 1,

A TITRE RECONVENTIONNEL

— DECLARER la société SELECTINVEST 1 recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle dirigée contre la société BURGO FRANCE,

— CONDAMNER la société BURGO FRANCE à payer à la société SELECTINVEST 1, la somme principale de 28.809,94 €, cette somme produisant intérêts calculés au taux légal à compter des présentes conclusions et capitalisés s’il y a lieu,

— ORDONNER la compensation entre la créance locative de 28.809,94 € détenue par la société SELECTINVEST 1 sur la société BURGO FRANCE et le dépôt de garantie versé par cette dernière à hauteur de 26.695,73 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société BURGO FRANCE à verser à la société SELECTINVEST 1 une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la société BURGO FRANCE aux entiers dépens de l’instance,".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 7 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS

Il n’est pas contesté que la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS est la société de gestion de la S.C.P.I. SELECTINVEST 1. Elle n’est propriétaire des locaux loués et n’est pas lié contractuellement à la S.A.R.L. BURGO FRANCE. Par ailleurs, la S.A.R.L. BURGO FRANCE ne formule aucune demande à son encontre.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et de mettre hors de cause la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS de la présente instance.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La S.A.R.L. BURGO FRANCE sollicite la restitution du dépôt de garantie et la libération de la caution bancaire. Elle fait valoir qu’elle a respecté les stipulations du bail en contestant immédiatement le chiffrage transmis par la bailleresse ; que cette dernière a entrepris une réfection intégrale des locaux en violation des stipulations contractuelles ; qu’aucun pré-état des lieux de sortie, prévu au contrat de bail, n’a été effectué. Elle soutient que 70% des éléments dans le constat d’état des lieux de sortie sont identifiés en « bon état ». Elle ajoute que la bailleresse n’a cessé de revoir à la baisse le montant des travaux de remise en état. Elle soutient que les termes « parfait état » prévu au bail ne saurait être interprété en « état neuf ».

La S.C.P.I. SELECTINVEST 1 s’oppose à cette demande. Elle fait valoir qu’elle a mis à disposition du preneur des « locaux rénovés en état neuf » ; que l’état de restitution des locaux prévu dans le bail ne s’entend pas d’un « parfait état d’entretien et de réparation » mais bien d’un « parfait état » sans autre indication. Elle allègue que l’état des lieux d’entrée du 13 novembre 2015 consigne l’état neuf des locaux après rénovation des locaux loués et que l’état des lieux de sortie met en évidence un défaut d’entretien des locaux loués et des dégradations incompatibles avec le « parfait état » de restitution attendu. Elle ajoute que la locataire n’a contesté que 3 postes de dépenses du chiffrage et qu’elle est réputée avoir accepté les 20 autres. Elle précise qu’elle justifie de la réalité, de l’exécution et règlement des travaux de remise en état des locaux loués

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil."

L’article 1730 du code civil dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent contrat, l’article 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l’état des locaux restitués

En l’espèce, le bail commercial stipule à l’article 13.4.1 du bail portant sur les dispositions générales relatives aux travaux dus par la locataire que "le Preneur jouira des lieux loués en bon père de famille et les entretiendra en permanence, ainsi que leurs équipements, et installations en parfait état. Il effectuera en outre à ses frais, pendant toute la durée du présent bail, tous les travaux de réparations, réfections, remplacements, mises aux normes, de quelque nature ou importance qu’ils soient, qui seraient nécessaires ou utiles, au fur et à mesure qu’ils le seront, sans aucune exception ni réserve, y compris ceux qui seraient dus à la vétusté, à la force majeure ou qui seraient imposés par l’administration, par les lois ou les règlements. (…)

Il devra notamment, sans que cette liste soit limitative :

(…)

— entretenir et remplacer si nécessaire les revêtements de sol et remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures ou toute dégradation en général,

— entretenir les peintures et revêtements de mur ou cloisons en procédant à leur réfection chaque fois que nécessaire."

L’article 13.4.2 intitulé « travaux prescrits par l’Administration, les lois ou les règlements » stipule que « le Preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux et de leur maintien en conformité avec toutes les réglementations administratives et de police applicables, existantes et à venir, tant auxdits locaux qu’à l’activité qui y sera exercée (…) ».

L’article 13.5 intitulé « contrats d’entretien et de maintenance » stipule que la locataire devra « faire contrôler annuellement et à ses frais, le bon fonctionnement et la conformité aux normes réglementaires de toutes les installations équipant les locaux, par un organisme agréé par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance contre l’incendie. »

Enfin, l’article 13.9 intitulé « restitution des locaux » stipule que :

« §1 – Pré-état des lieux – Etat des lieux

Le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, restituer les locaux loués en parfait état et à jour des mises en conformité imposées par l’administration ou par la loi ou les règlements en vigueur jusqu’à son départ effectif.

Un état des lieux de sortie sera établi contradictoirement et amiablement par les Parties. Il pourra être effectué par huissier si l’une des parties le souhaite et sera alors aux frais partagés pour moitié entre le Bailleur et le Preneur. Dans tous les autres cas, il sera réalisé aux frais du Preneur. Il en est de même en cas d’établissement d’un pré-état des lieux de sortie.

Cet état des lieux, dont la date sera déterminée d’un commun accord entre les parties se tiendra au plus tard le jour de l’expiration du bail.

§2 – Travaux de sortie

Si, au vu de l’état des lieux de sortie, des travaux à la charge du Preneur se révélaient nécessaires, ce dernier devra, dans les quinze jours de la notification qui lui sera faite par le Bailleur des devis ou des estimations de coûts établis, au choix de ce dernier par ses propres services techniques ou par tous prestataires de son choix, donner son accord ou faire connaître ses observations détaillées et justifiées sur lesdits devis ou estimations de coûts.

En cas de silence ou de contestation non justifiée du Preneur avant l’expiration de ce délai, les devis ou estimations de coûts présentés par le Bailleur ne pourront plus être contestés par le Preneur et seront réputés acceptés par lui.

Le Preneur sera tenu de régler au Bailleur sans délai une indemnité forfaitaire correspondant au montant des travaux de remise en état. Cette indemnité sera acquise au Bailleur sans que celui-ci soit tenu de réaliser les travaux pour quelque raison que ce soit.

En outre, si ces travaux imposent une immobilisation de l’immeuble au-delà du terme du bail, le Preneur supportera et réglera au Bailleur l’indemnité prévue à l’article 18 ci-après."

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 13 novembre 2015 que les locaux, lors de l’entrée dans les lieux, étaient à l’état neuf. Toutefois, il ressort des stipulations susvisées que si le preneur doit restituer les locaux en « parfait état » et que la vétusté est à sa charge, il n’a pas l’obligation de les restituer en état neuf en vue de leur relocation, contrairement à ce que soutient la bailleresse.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 février 2022.

Cet état des lieux de sortie relève s’agissant :

— du hall d’accueil : une moquette en « mauvais état », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et le plafond et l’électricité en « bon état »,

— du bureaux 1 : une moquette en « état d’usage », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et des plafonds, l’électricité, et les menuiseries en « bon état »,

— du local café : une moquette en « mauvais état », des murs en « état d’usage », des plafonds en « mauvais état », l’électricité et les menuiseries en « bon état »,

— du bureau 2 : une moquette en « mauvais état », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et le plafond, l’électricité et la menuiserie en « bon état », à l’exception de l’imposte de la fenêtre 2 et de la porte-fenêtre 1 en « état d’usage »,

— du bureau 3 : une moquette en « état d’usage », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et des plafonds, l’électricité, et les menuiseries en « bon état »,

— du bureau 4 : une moquette en « état d’usage », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et des plafonds, l’électricité, et les menuiseries en « bon état »,

— du bureau 5 : une moquette en « état d’usage », des plinthes en « état d’usage », des murs en « état d’usage » et des plafonds, l’électricité, et les menuiseries en « bon état », à l’exception de la fenêtre 2 en « état d’usage »,

— du WC 1 : un carrelage en « bon état », des plinthes, plafonds, l’électricité, les menuiseries, le chauffage, les équipements WC et les gaines, conduits, ventilation en « bon état » et des murs en « état d’usage »,

— du WC 2 : un carrelage en « bon état », des plinthes, des murs, l’électricité, les menuiseries, le chauffage, les équipements WC en « bon état » et des plafonds et des gaines, conduits, ventilation en « état d’usage ».

Force est de constater que l’état des lieux de sortie ne vise pas l’état prévu par le contrat de bail soit le « parfait état ». Or, il revenait à la bailleresse d’établir un état des lieux conforme aux stipulations du bail.

L’ « état neuf » est défini dans l’état des lieux de sortie comme un « élément ou partie d’une pièce, entretenu, propre et ne comportant aucune altération du temps », le « bon état » comme un « élément ou partie d’une pièce, propre et ne comportant pas d’altération dans son ensemble, coups, griffures, rayures, taches, éclats …) », l’ « état d’usage » comme des« éléments ou partie d’une pièce, comportant des traces visibles du temps défraichissement, décoloration, coups, griffures, rayures, décollements, fissures, traces …) » et le « mauvais état » comme un « élément ou partie d’une pièce qui n’est plus utilisable du fait de son mauvais entretien manifeste ou dû à la vétusté d’un élément (tâches, salissures, moisissures, écaillement, humidité, brûlures, fissures …) ».

La locataire n’étant pas tenue de restituer les locaux dans un état neuf, il convient de se référer, faute de référence au « parfait état », à la référence du « bon état ».

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la moquettes, les plinthes et les murs ont été restitués en « état d’usage » ou en « mauvais état ». Dès lors, force est de constater que les locaux n’ont pas été restitués en « parfait état », comme le soutient à juste titre la bailleresse.

Ainsi, la S.A.R.L. BURGO FRANCE a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.C.P.I. SELECTINVEST 1.

Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité

Il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse, par courriel en date du 6 juillet 2022, a transmis à sa locataire une estimation prévisionnelle des travaux de remise en état locatif.

Par courriel en date du même jour, la locataire a contesté le chiffrage proposé par la bailleresse en faisant part de son incompréhension. Par ailleurs, à la lecture de ce courriel et contrairement à ce que soutient la bailleresse, la locataire a cité trois postes de dépenses, à titre d’illustration de son étonnement quant au chiffrage transmis et n’a nullement souhaité limité sa contestation à ces 3 postes de chiffrages.

En outre, la bailleresse a transmis à trois reprises de nouvelles propositions de chiffrage toutes à la baisse, les 20 décembre 2022, 28 mars 2023 et 2 novembre 2023. Dans ces dernières écritures, la bailleresse a accepté de tenir compte du rapport QUALICONSULT par la locataire et de limiter le poste électricité « courants forts et faibles », à la seule révision des 4 points de non-conformité relevés par QUALICONSULT, soit 800 euros H.T. et de renoncer aux postes « plomberie » pour un montant de 1.500 euros H.T. et « carrelage-faïence » pour 2.010 euros H.T. et de réduire de 50% le poste « faux-plafonds », soit un montant total de 25.160,60 euros H.T (30.151,92 euros T.T.C.).

La bailleresse justifie avoir effectué les travaux de remises en état dont elle sollicite le paiement.

Comme relevé précédemment, seuls les travaux de remise en état relatifs à la moquette, les plinthes et les murs peuvent être mis à la charge de la locataire au regard de l’état des lieux de sortie et des stipulations contractuelles. Ces travaux se décomposent comme suit :

— installations de chantier conforme au code du travail, d’un montant de 2.000 euros,

— protection des parties communes, d’un montant de 600 euros,

— dépose et évacuation des dalles de moquette d’un montant de 1.200 euros,

— réfection des plinthes d’un montant de 1.000 euros,

— fourniture et pose de moquettes en dalle, d’un montant de 4.900 euros,

— travaux de peinture et nettoyage d’un montant total de 7.536,60 euros,

Soit un montant total de 16.236,60 euros.

Par ailleurs, s’agissant de la révision de l’éclairage de sécurité, il ressort du rapport de vérification des installations électriques de la société QUALICONSULT en date du 10 février 2022, soit quelques jours avant l’état des lieux de sortie, produit par la locataire que les 4 blocs autonomes d’éclairage de sécurité ne fonctionnaient pas, ce qui n’est pas contesté par la locataire. Dès lors, la bailleresse était en droit de mettre à la charge de la locataire la révision de l’éclairage de sécurité d’un montant de 800 euros H.T.

En conséquence, au vu du chiffrage des travaux, les travaux suivants, mis à la charge de la S.A.R.L. BURGO FRANCE, ne sont pas justifiés au regard de l’état des lieux de sortie :

— dépose et évacuation de la cloison mobile d’un montant de 690 euros,

— dépose et évacuation des dalles minérales d’un montant de 1.000 euros,

— dépose et évacuation des bacs métalliques d’un montant de 220 euros,

— révision des quincailleries d’un montant de 500 euros,

— révision des portes d’un montant de 900 euros,

— fourniture et pose de dalles minérales d’un montant de 2.900 euros,

— fourniture et pose des bacs métalliques autoportants d’un montant de 880 euros.

Au vu de ces éléments, les travaux de remise en état occasionnés par les dégradations imputables à la locataire et ayant causé un préjudice à la bailleresse s’élèvent à la somme totale de 17.036,60 euros H.T. (16.236,60 + 800), soit 20.443,92 euros T.T.C.

Il convient donc de condamner la S.A.R.L. BURGO FRANCE à payer à la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 la somme de 20.443,92 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Le contrat de bail stipule à l’article 10 intitulé « DEPOT DE GARANTIE » stipule que le dépôt de garantie "est versé à la signature des présentes, une somme représentant le quart du loyer annuel toutes taxes comprises, à titre de garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du bail par le Preneur.

Cette somme sera remboursée au Preneur à l’expiration du bail, sous réserve de ce qui est stipulé ci-après ainsi qu’à l’article 18 des Conditions Générales, après déduction de toutes sommes pouvant en être dues par ce dernier à quelque titre que ce soit, également à titre indemnitaire."

En vertu de cette stipulation contractuelle, la bailleresse est en droit de déduire, avant restitution du montant du dépôt de garantie, les sommes dont est redevable la locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 26.695,73 euros, et non 25.185 euros comme sollicité par la locataire.

Il a été jugé précédemment que la locataire était redevable de la somme de 20.443,92 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit en date du 1er octobre 2024 qu’à cette date, la S.A.R.L. BURGO FRANCE n’était débitrice d’aucune somme au titre des loyers, charges et taxes et était même créditrice de la somme de 1.341,98 euros.

Dans ces conditions, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 est fondée à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la S.A.R.L. BURGO FRANCE, par le montant des travaux de remise en état qu’elle est condamnée à payer à la S.C.P.I. SELECTINVEST 1, et, pour celle-ci, par le dépôt de garantie et le solde créditeur selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 qu’elle détient.

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d’une part, la somme de 20.443,92 euros T.T.C, au titre des travaux de remise en état dû par la S.A.R.L. BURGO FRANCE, et d’autre part, la somme de 26.695,73 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et le solde créditeur de 1.341,98 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, à hauteur de la somme la plus faible.

Dès lors, le solde du montant du dépôt de garantie, déduction faite du montant des travaux de remise en état, s’élève à la somme de 4.909,83 euros (26.695,73 -20.443,92-1.341,98 ).

La S.C.P.I. SELECTINVEST 1 sera donc condamnée à verser à la S.A.R.L. BURGO FRANCE la somme de 4.909,83 euros après compensation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, date de la mise en demeure. En revanche, la nécessité d’assortir cette condamnation du versement d’une somme 1.000 euros par mois à compter de la mise en demeure et jusqu’à exécution de la décision ainsi que d’une astreinte n’étant pas démontrée, celles-ci ne seront pas ordonnées.

Sur la demande de libération de la caution

Il y a lieu de relever que la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 justifie, avoir, par un courrier en date du 19 février 2025, restitué et donné mainlevée à la banque LCL de son engagement de cautionnement établi le 18 décembre 2015 pour un montant de 50.370 euros en garantie de l’exécution par la S.A.R.L. BURGO FRANCE de ses obligations résultant du bail du 30 octobre 2015.

Dès lors, la S.A.R.L. BURGO sera déboutée de sa demande visant à ordonner à la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 la libération de la caution d’un montant de 50.370 euros auprès de la banque LCL.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la S.C.P.I. SELECTINVEST 1, d’une part, la S.A.R.L. BURGO FRANCE, d’autre part, succombant chacune partiellement à l’instance, elles seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de 50%. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

MET hors de cause la S.A.S. LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS

CONDAMNE la S.A.R.L. BURGO FRANCE à verser à la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 la somme de 20.443,92 euros T.T.C, au titre des travaux de remise en état,

CONSTATE que le montant du dépôt de garantie détenu par la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 s’élève à la somme de 26.695,73 euros,

ORDONNE la compensation entre, d’une part, la somme de 20.443,92 euros T.T.C, au titre des travaux de remise en état dû par la S.A.R.L. BURGO FRANCE, et d’autre part, la somme de 26.695,73 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et le solde créditeur de 1.341,98 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, à hauteur de la somme la plus faible,

CONDAMNE la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 à payer à la S.A.R.L. BURGO FRANCE la somme de 4.909,83 euros après compensation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, date de la mise en demeure,

DÉBOUTE la S.A.R.L. BURGO FRANCE de ses demandes visant à assortir la condamnation au paiement du versement d’une somme 1.000 euros par mois à compter de la mise en demeure et jusqu’à exécution de la présente décision ainsi que d’une astreinte de 100 euros par jour à compter de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A.R.L. BURGO FRANCE de sa demande de libération de la caution d’un montant de 50.370 euros auprès de la banque LCL,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et de 50% à la charge de la S.A.R.L. BURGO FRANCE,

DÉBOUTE la S.C.P.I. SELECTINVEST 1 et la S.A.R.L. BURGO FRANCE de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA