TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58321 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ASI

N° : 15

Assignation du :

08 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. GRANDES RUES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #K0116

DEFENDERESSE

La société S.A.S. CHICKEN WELL DONE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Bechir KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS – #C2386

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 mars 2019, la SCI Grandes Rues a donné à bail commercial à la société Yap Chicken Well Done des locaux situés [Adresse 1] à Paris 11ème, pour une durée de neuf ans à compter du 11 mars 2023, moyennant un loyer en principal de 30 000 € par an.

Le 20 décembre 2022, la société Yap a cédé son fonds de commerce à la société Chicken Well Done.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 26 juin 2024, à la société Chicken Well Done, pour une somme de 24 976,69 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 juin 2024.

Par acte délivré le 8 novembre 2024, la SCI Grandes Rues a fait assigner la société Chicken Well Done devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Chicken Well Done et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Chicken Well Done à lui payer la somme provisionnelle de 24 170,69 € au titre de l’arriéré locatif depuis le 1er septembre 2023, outre la somme de 17 650,14 € au titre des indemnité d’occupation,

— condamner la société Chicken Well Done à lui payer la somme provisionnelle de 2 417,07 € au titre de l’indemnité de 10%,

— condamner la société Chicken Well Done au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 5 883,38€ par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner la société Chicken Well Done à lui payer la somme provisionnelle de 428,90 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

— l’autoriser à visiter les locaux avec de potentiels preneurs à bail,

— condamner la société Chicken Well Done au paiement d’une somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, la SCI [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 49 669,82 € arrêtée au 1er février 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Chicken Well Done demande au juge des référés de :

— débouter la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes,

— sursoir à statuer ou renvoyer l’audience à une date ultérieure,

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3ème civ. 3, 6 juillet 2023, 22-15.923).

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse soutient que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses, en ce qu’elle rencontre des difficultés d’exploitation et qu’elle a été contrainte de fermer son établissement du fait de l’état défectueux des locaux. Elle ajoute qu’elle a trouvé un repreneur solvable pour reprendre son activité.

Toutefois, la société Chicken Well Done ne justifie pas, au vu des pièces produites, de la fermeture de son restaurant. En outre, sauf en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux, le preneur est tenu de régler l’intégralité des loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Grandes Rues n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 24 976,69 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Chicken Well Done et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Chicken Well Done depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la SCI Grandes [Adresse 9] produit un décompte faisant état d’une dette totale de 49 669,82 € au 1er février 2025, incluant des « frais de relance » et des « frais de rejet de prélèvement » d’un montant total de 572 €, et une clause pénale de 10% de 2 497,69 €, qui seront écartés, ces sommes n’ayant pas vocation à être prise en compte pour le calcul de la dette locative.

En outre, le locataire fait valoir que le montant des charges et des taxes ne sont pas justifiés par le bailleur.

Il ressort des pièces produites que la SCI Grandes Rues verse aux débats les avis d’imposition de taxes foncières 2023 et 2024. En revanche, elle ne produit pas la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024.

Par conséquent, les provisions sur charges d’un montant de 130 € par mois de septembre 2023 à décembre 2024, soit la somme totale de 2 080 €, seront déduites de la dette locative, leur exigibilité étant sérieusement contestable.

Ainsi, l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er février 2025 (mois de février inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 44 520,13 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Chicken Well Done.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, et au paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Il convient également de rejeter la demande en paiement des frais de recouvrement de 428,90 €, restant à la charge du bailleur.

Enfin, il n’y a pas lieu à référé d’autoriser le bailleur à visiter les locaux avec de potentiels preneurs à bail, ce dernier ne démontrant pas que la défenderesse en refusera l’accès.

Sur les demandes accessoires

La société Chicken Well Done, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Chicken Well Done ne permet d’écarter la demande de la SCI Grandes [Adresse 9] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 juillet 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Chicken Well Done et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Chicken Well Done à payer à la SCI Grandes [Adresse 9] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 26 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Chicken Well Done à payer à la SCI Grandes Rues la somme de 44 520,13 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er février 2025 (mois de février inclus), ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, et de paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% et des frais de recouvrement de 428,90 € ;

Disons n’y avoir lieu à référé d’autoriser la SCI Grandes [Adresse 9] à visiter les locaux avec de potentiels preneurs à bail ;

Condamnons la société Chicken Well Done aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Chicken Well Done à payer à la SCI Grandes [Adresse 9] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE